2300亿闽系房企遭负面展望，尚有210亿存续债券！

　　导读

　　泰禾集团曾以新中式“院子”IP和积极拿地独步地产江湖，近两年却因债务问题频频被推到聚光灯下。

　　在董事长黄其森“失信被执行人”风波之后，当事双方已初步形成和解方案，泰禾集团(000732,股吧)能走出困境吗？

　　作者 | 雷晨

　　来源 | 债市观察

　　4月28日晚，联合资信公告称，将泰禾集团(000732.SZ)评级展望由稳定调整为负面，维持公司主体长期信用等级为AA+。

　　至于给出负面展望的原因，联合资信表示，近期公司董事长黄其森被列入失信被执行人名单；一季度销售额大幅下滑，现金回款减少；2020年到期债券规模较大且财务负担重，面临一定兑付压力。

　　01

　　存续210亿债券，120亿还在路上

　　公开信息显示，泰禾集团存续债券总额共210.66亿元，一年内到期债券121.46亿元。其中，泰禾集团存续8只境内债券，存量规模104.16亿元，59.16亿元将于一年内到期。

　　此外，泰禾集团还存续6只境外美元债，总余额15.04亿美元（约合人民币106.5亿元），其中8.79亿美元（约合人民币62.3亿元）将于一年内到期，票面利率在7.88%~15%之间。

　　值得一提的是，此前由于债务压力导致评级下降，泰禾集团2019年未能在境内发债，2018年也仅发行两只私募债。于是，泰禾集团选择发行美元债，但融资成本不低。

　　2019年泰禾集团3次海外发债，利率均超过10%。2019年7月发行的一笔4亿美元债利率达到15%，成为近年来房企境外融资的最高成本之一。

　　今年3月5日，在当前债券利率下行背景下，泰禾集团抛出120亿债券公开发行计划，期限不超过5年，将一期或分期发行。

　　小债注意到，这笔120亿元的债券融资，已经超过了泰禾集团的最新市值110亿元。即便在房企密集发债的大环境中，这笔120亿元的债券融资也较为引人关注。

　　在联合资信将泰禾集团评级展望调至负面之前，3月25日，国际评级机构穆迪曾将泰禾集团公司家族评级从“B3”下调至“ Caa1”，评级展望由稳定调至负面。

　　02

　　负债1942亿，实控人成“老赖”

　　财报显示，2019年前三季度，泰禾集团实现营收211.92亿元，同比增长8.22%；归属于上市公司股东净利润21.21亿元，同比增长46.85%。

　　截至2019年三季末，公司总资产2305.9亿元，总负债1942.4亿元，其中有息负债1028.3亿元，净负债率为242.39％。

　　同时也可以看出，这1028.3亿元的有息负债，较2018年末1375.2亿元减少了346.9亿元，降幅超过25%。债务规模出现了百亿量级的削减。

　　债务结构方面，泰禾集团以流动负债为主。流动负债1194.7亿元，占总债务比62%，其中短期借款62.6亿元、应付票据及应付账款71.73亿元、一年内到期非流动负债243.7亿元。

　　对比数据发现，短期借款和一年内到期非流动负债也分别较2018年底减少超过97亿元和170亿元。

　　只是，公司账面货币资金为147.32亿元，交易性金融资产7292.64万元，仅能覆盖12.4%流动负债。

　　4月26日，一则“黄其森被列为失信被执行人”的消息，让泰禾集团的资金问题再一次被推上风口浪尖。

　　随后公司表示，正加紧销售促进回款，争取利用项目销售回款尽快偿还应付本金及利息。同时正在积极与申请执行人协商解决方案，已经初步形成和解方案，争取尽快完成删除失信被执行人信息。

　　小债还注意到，泰禾集团目前实际对外担保余额为755.28亿元，占最近一期经审计归属于母公司所有者权益的409.17%，其中726.6亿元为对全资、控股子公司的担保以及全资、控股子公司之间提供的担保。

　　实际上，泰禾集团陷入债务困境也非朝夕之间。

　　03

　　“瘦身”自救，停牌重组

　　泰禾集团成立于1996年，主要从事住宅地产和商业地产的开发业务，代表作是中式风格的“院子系”产品。2010年借壳福建三农登陆A股后，开始了在房地产行业的高速发展。

　　2013年至2017年，泰禾集团通过高杠杆扩张，在国内激进拿地，迅速跻身千亿房企，期间曾请来成龙、章子怡、范冰冰、景甜等明星为其站台。

　　图片来源：泰禾集团官微

　　2017年，泰禾集团并购拿地总金额位列国内房企第4名，董事长黄其森年底甚至公开喊出2000亿销售目标。但这一目标尚未实现，2018年后公司就因扩张失速而陷入流动性危机。

　　据小债了解，近两年泰禾集团不断通过外部融资、出售资产和质押等方式进行自救，2019年更是没有公开拿过一块地，与昔日热衷买地的“土豪style”形成鲜明对比。

　　2019年，泰禾集团累计发布16次项目转让公告，回笼资金超百亿元，最大接盘方是与其同为闽系房企的世茂。

　　当时，黄其森曾公开表示，“接下去，泰禾会是一种更开放更包容的心态。但是，我们还是有选择的，比如说像这次跟世茂。”他同时解释，“选择，一是志同道合，二是还要门当户对。”

　　去年3月，有消息称泰禾集团从2018年开始已经接触了信达、华侨城、融创等大型房企，意图通过项目股权转让来缓解资金压力，但却未有下文。

　　为了缓解资金之渴，泰禾集团的控股股东泰禾投资通过股权质押的方式融资。泰禾投资由黄其森控股95%，近一两年几乎全仓质押。

　　据公司1月公告，泰禾投资质押比例99.07%，另外两个一致行动人的质押比例也都超过95%。

　　截至4月27日收盘，泰禾集团股价跌至4.4元/股，较2018年21.3元/股的峰值缩水近八成。

　　4月28日，泰禾集团公告称，拟以发行股份的方式，购买控股股东泰禾投资间接持有的保险业务相关资产。公司股票自4月28日停牌，预计10个交易日内披露交易方案。

　　对于泰禾集团重组保险业务，市场中争议颇多，但无论如何，在负面消息频传之际，这一行为暂时避免了其股价继续下跌。

　　如今，负债千亿、资金链紧绷、实控人成为“老赖”，泰禾集团近210亿债券尚未到期，即将发行的120亿元债券也值得关注。你对泰禾集团有什么看法？欢迎在评论区留言。

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