细细的红线 | 旭辉岁月

编者按：2020年，中国房地产在惊涛巨浪中扼住命运的喉咙。

进入全新的2021年，中国房地产如何在求发展与严监管中寻得均衡？想要有所作为、有所改变的企业，需要充足的勇气和智慧去应对。

我们深信，“地产向阳”仍然是这一年的主要命题。有鉴于此，观点地产新媒体策划年度重磅报道“细细的红线”，回顾并总结标杆房企过去一年在“抗疫”与“红线”之下，大到战略、模式，小到融资、人事等方面的调整与改变，并寻找新的一年里未来“持续的力量”之所在。

观点地产网 2020年5月，一笔对价7.83亿港元的股权收购，加上一份涉及3.63亿股份投票权的委托协议，让永升生活服务再度回归到了旭辉的“怀抱”。

永升，对于旭辉而言，是一个充满着“岁月感”的词汇。

虽然旭辉官方口径往往更喜欢提及公司是成立于2000年，但正式进入地产开发领域，要比这个时间节点早得多。

早在1992年，林中便开始在厦门创业，而他所创立的第一家公司，所使用的名字正是“永升”。

公司最开始主要是从事中介代理等业务，按照时间计算，林中那年才24岁。

从中介转型到地产开发，林中花了两年时间。1994年，林中正式开始踏足地产开发领域，主要在厦门开拓，当时的公司名字叫做“永升旭日集团”。

仅从字面上看，这个仍以“永升”为主但同时已经出现一丝“旭辉”身影的名字，像极了公司迁到上海并更名之前的这段过渡期。

回顾林中近三十年的地产岁月，“永升”意味着开始，“旭辉”见证了崛起，两个关键词相互交错。

抛开现实商业效益不谈，在旭辉成立20周年之际，永升的回归也被坊间称为是林中的“情怀”。

回忆过往岁月往往令人充满感慨，但在一向自信的林中看来，相比起过去的二十年，他显然更喜欢谈谈未来的二十年。

上一个二十年，旭辉经历了从无到有，下一个二十年，旭辉将走向何方？林中已经给出了自己答案。

在周年庆典致辞上，林中给旭辉当前状态的定义是“青年时代”，并提出了包括“未来二十年内要成为全球化的世界500强企业”在内的八个目标。

凡是过往，皆为序章。2020年以来，旭辉继续调整组织架构、拉来合作伙伴、提升权益占比、加速非住业务……既是查漏补缺，也是为下一个阶段做好准备。

来自1994

20年岁月不长不短，对于有过“黄金时代”，同时又早已大浪淘沙的地产行业而言，已经见证了足够多的历史。

不过，如果将这一段时间放在旭辉这个被行业称之为“均好生”的企业身上，似乎又显得有些平静。要看清贯穿旭辉发展始终的特点所在，时间还需要往上个世纪回溯多几年。

1992年是个特殊的年份，南巡讲话之后，大批民营企业开始涌现。在地产行业，人们耳熟能详的冯仑、潘石屹、杨国强、许家印、易小迪、张玉良、胡葆森等均是崛起于那个年代。

那是一个属于创业者的时代。

这个时候，厦门的地产行业已经渐渐兴起。据说，自从1992年厦门放宽了准入制度后，一年之内便新增了上百家开发商。不过，相比起火热的地产开发行业，从事中介服务行业的则要少得多。

在此间，林中看到了机会。从中介行业入手，进而转型到地产开发，是永升最初走过的路线。

房地产能赚钱，这是当时不少闽系企业的共识。就在林中转型同年，刚过三十的林龙安在厦门创立禹洲地产。在此后几年时间里，黄朝阳、林定强、林腾蛟、黄其森、欧宗荣等人纷纷进入地产行业。

随着分蛋糕的人越来越多，想要做大，这一批闽系房企必须走出厦门，开始纷纷“北上南下”，而林中选择了上海。

数据来源：观点指数整理

值得提到的一个历史背景是，就在林中将公司搬到上海前不久的1999年底，中国入世谈判的第二阶段基本结束，中美顺利达成了协议。截至此时，距离中国加入WTO只剩下最后的审批程序，只要不出太大意外，中国入世已然是板上钉钉。

对于身为全国经济中心和对外开放桥头堡的上海来说，“入世”无疑是一个重大的利好。而林中恰好选在这个时候进入上海，究竟是无心插柳还是有心栽花，已难考证。

甚至曾经有传言称，当初林中之所以选择上海，是因为受到被称为“复星四剑客”之一的范伟影响。

消息真伪难辨，唯一能够确定的是，林中当年做了一个正确的决定。

1994年公司开始转型到如今的这二十几年贯通来看，旭辉的一大重要生存法则是“顺势而为”。

除此之外，还有“谨慎”。

能够看到，当曾经的闽系“老乡们”高歌猛进时，旭辉总是紧跟其中，既不出挑也不落伍。在那段地产“最好的时代”里，旭辉从来不是台前最耀眼的那个。

数据来源：观点指数

这种从创立伊始便带有的审时度势，对旭辉产生了极为深远的影响。事实证明，这种“中庸”让旭辉安稳度过了不少个险象环生的周期。

2020年与观点对话时，林中曾直言：“旭辉是家没有故事的企业。”这句话正确的理解是，旭辉发展二十年以来，几乎没有遇到太大的危机。

林中表示，无论政策和行业本身如何变化，最终趋势对于三好生而言都是有利的，旭辉的目标就是要成为这样的企业。

被追问的权益

权益，同样是伴随了旭辉不少年月的一个词汇。只不过，身处“唯规模论”时代，通过合作去分摊风险和加快扩张速度，其实无可厚非。

因而也有人笑称，或许因为旭辉的“黑点”不多，所以这个问题才经常会被人反复提及。当然，反过来看，权益如果确实太低，对企业利润表现也会造成影响。

但不管怎么说，市场出现了这个声音，旭辉似乎也真的下定了决心。

从2018年开始，旭辉便提出要加大土地权益占比。不过，看起来当时这个决定，更像是旭辉根据市场变化做出来的“短期决定”。

当年7月，旭辉高层在一次电话会议中指出：“目前看来，土地市场明显比之前降温很多，我们预计后续市场将出现合适的拿地窗口期。因此，我们将加大土地权益占比，增加我们的收益。”

一年之后，旭辉对此的表述已经发生了变化。

2019年3月的业绩会上，旭辉高层介绍说：“旭辉的拿地平均权益在逐步回升，未来会控制在60%以上。”从言语中不难看出，有意识地去控制一个稳定的权益水平，已经成为旭辉的一项中长期计划。

数据来源：企业公告、观点指数整理

变化的原因之一，便是旭辉已经不再将规模扩张这个指标放在重点关注的列表之上。也正是在2019年，旭辉完成销售2006亿元，同比增长32%。

到了2020年，旭辉的规模增速目标直接腰斩到了15%。另一边在权益占比上，林中在2020年初业绩会上更为明确地表示，公司今后买地权益会放在68%-70%。这样未来三年销售权益将逐步提高，2020年60%，2021年65%，2022年70%。”

相比起只有15%的规模增速，旭辉更希望权益上升的速度更快一些。按照管理层的说法，权益占比的年化增长或许可以达到25%以上。

从2020年上半年拿地情况看，旭辉新增总建筑面积约为460万平方米，其中旭辉股本权益占340万平方米，权益占比为73.91%。土地收购合同总代价约为人民币360.366亿元，根据相应股本权益，旭辉应付当中人民币244.08亿元。

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根据管理层的解释，旭辉之所以此前大量采用合作方式去勾地，是因为觉得土地价格不稳，合作模式能够共摊风险。

按此说法，选择合作模式同样也是旭辉骨子里的那份“谨慎”使然。而所谓的“共摊风险”，更多是指共摊资金上的风险。

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得益于合作模式，旭辉2015年至2017年三年间净负债比率均保持在60%以下，而手头现金也始终保持在较为充足的状态。

不过，要提高权益也就意味着需要多花钱，2018年旭辉开始提升权益占比之后，净负债出现了一次较大幅度的增长，净负债比率也从2017年的50.9%突破到了2018年的67.2%。

仅从数据变化上看，旭辉其实并不急躁。2019年净负债率仅比上年微升了1.3个百分点至68.5%。于2020年上半年，这一数字回落到了63.2%。

换而言之，尽管旭辉的管理层在过去两年已经反复提及要提高权益占比，但在具体操作时，企业仍颇为谨慎，以求平稳。

红线下的调整

权益问题归根结底就是资金的问题。

随着“三道红线”政策出台，房企加杠杆的渠道进一步收紧。按照三道红线的标准，旭辉同样踩到了其中一条，即“剔除预付款后资产负债率在70%以上”。

对此，林峰在2020年10月和观点地产新媒体交流时介绍说，三道红线对旭辉的影响不大：“我们内部的要求其实比三道红线还高，超出那部分一年内就可以调整完成。”

调整一项财务数据不难，难的是，旭辉如何在融资受限的情况下寻求到一些外部资本的“援助”。

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2020年，不少房企选择通过引入战投的方式，获取一笔规模不小且不会增加负债压力的资金。

类似的方法旭辉早已有过尝试。

2017年7月，旭辉向平安配售5.45亿股新股，募得资金共19.1亿港元。紧接着，双方又签署了长期合作协议，平安拟在满足条件的情况下，向旭辉投资约人民币100亿元作为项目层面战略性投资。

三年过去，旭辉在2020年里的做法虽然不是引入战投，但瞄上的依然是同样来自投资机构的资本。

2020年9月，旭辉与新加坡政府投资公司（GIC）签订投资协议，成立一个总规模为人民币70亿元的投资平台。该投资平台主要是用于合作开发位于长三角区域主要城市的住宅项目。其中，旭辉集团与GIC分别出资并相对应占有51%及49%的股权。

于旭辉而言，相比起单个项目去谈合作，引入GIC相当于是多了一个长期合作伙伴。而且对于GIC来说，这样的投资更多是财务投资，并不会影响旭辉最终对于项目的操盘与并表。

类似的合作在旭辉看来应该是多方位的，除了投资住宅项目之外，在2020年初时同样是跟GIC合作设立了一个规模为5.7亿美元的投资平台，主要用于投资国内一线和二线城市优质位置的长租公寓项目。

当然，不管环境怎么变化，融资对于房企来说始终都是极为重要的事情。或许也是得益于“求稳”的谨慎心态，旭辉中规中矩的财务表现反而获得了不少资本方的青睐。

仅从融资成本来看，旭辉上市八年来融资“最贵”时是上市那年。经过几年下降之后，目前融资成本基本上稳定在了5%-6%。

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来到2020年，旭辉开始尝试一些“新花样”。该年7月，旭辉首次对外公布境外绿色融资框架，并于同月成功发行第一笔规模为3亿美元的境外绿色债券。

对此，旭辉表示，这是集团绿色金融实践的第一步。

事实证明，境外资本对于“绿色金融”这一概念认可度颇高。在发出首笔境外绿债不到一个月，旭辉再度宣布将额外发行2亿美元的绿色优先票据，合计发行绿债规模达到5亿美元。

不管是出于更好融资的考虑，还是像林中在二十周年致辞中提到的“要向ESG模范企业进军”，长远来看，这种绿色债券模式已经为旭辉打开新的思路。

住宅之外的选择

不管是拿地、融资还是企业管理，旭辉都在尝试成为一个“均好生”。但如果真要做到“均好”，旭辉或许还需要将目光放到住宅之外。

比如说，商业。

事实上，林中对于商业的发展心思由来已久。

2012年11月23日，旭辉正式在港交所挂牌上市。在此前一天，旭辉刚刚以溢价37.98%拿下上海嘉定区一宗商办地块；上市同日，旭辉以底价再度在同一区域拿下另一宗商办用地。

时任旭辉副总裁的朱瑜在接受媒体访问时表示，旭辉一直致力于发展商业地产，未来也会将其视为业务重点。按照林中当时的规划，旭辉办公楼及商用物业项目，未来将主要集中在一线城市非中心区，以及二三线城市的市区。

如今看来，旭辉商业的布局策略或许也是沿袭了当年思路。截至2020年上半年，其所拥有的25项投资物业，有接近一半位于上海。

然而，尽管起步较早，但旭辉商业板块一直处于不温不火状态。截至2020年年中，旭辉投资物业总建筑面积约为127.16万平方米，其中18个项目共68.65万平方米已经开始出租。

显然，旭辉也意识到了这一点。在2020观点商业年会上，林峰坦然称，旭辉在商业地产领域是“小学生”。不过，在林峰看来，这并不完全是个缺点。因为“小学生”，意味着走过的路程不多，坑也不多，相对而言包袱也轻，企业的发展可以更为灵活。

虽然相比住宅，旭辉商业板块的步伐似乎慢了些。但不得不说，旭辉如今对商业有着远高于住宅的增长想象。

2019年7月，旭辉成立了商业地产管理总部，负责统筹管理全集团商业项目的投资、设计、开发、招商和持有运营，林峰出任旭辉商业总裁。

算起来，2020年是旭辉真正在商业板块提速的一年。尽管上半年有疫情影响，旭辉仍录得了2.19亿元的租金收入，按年增加25.1%。

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年初业绩会上，林峰表示，未来几年商业将作为旭辉的重点战略发展方向之一。等到2021年时，租金收入有望达到10亿元。

换句话来说，想要如期达标，就意味着旭辉2021年租金收入要比两年前增长接近九成。

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在商业部分加速追回“逝去岁月”同时，旭辉还花了不少精力为其他多元化业务谋求进一步扩展空间。

如前面提到的再度并表永升，便是其中一个案例。

5月29日消息出来之后，旭辉和永升的市场估值均有了明显涨幅。其中，永升股价当天大涨11.56%，并于6月3日创下每股13.3港元的新高。另一边，旭辉在5月29日至6月3日，股价累计涨幅也达到了17%。

再往前看，旭辉商业2019年成立的同一时期，还成立了一个名为“旭辉健康”的养老业务平台。2020年11月，旭辉在苏州落成了首个康养社区。

另一边，关于长租，除了在2020年初联合GIC设立长租投资平台外，同年9月，旭辉在上海落地了首个租赁社区。

林峰曾在公开场合表示过：“旭辉不做跨界多元化，我们只做相关多元化。”

而林中也指出，未来这些多元化业务成熟，以后会跟永升一样，逐步迈向资本市场。只不过，除了发展多年的永升已成熟之外，大部分多元化业务的征程如今才刚刚开始。

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