旭辉控股:销售增速放缓 利润与规模不匹配

作者 | 陈盼盼

出品 | 焦点财经

8月28日，刚过完20岁“生日”的的旭辉控股集团（00884.HK）交出2020年“中考”成绩单。

报告期内，旭辉确认收入约为230.2亿元，按年增长11.3%；核心净利润按年增长11.2%至约31.94亿元，核心净利润率为13.9%，实现毛利约为59.01亿元；净负债率63.2%，较2019年末下降2.4个百分点；现金短债比2.4倍。

营收增长，盈利可观，财务稳健……半年报披露之后，多家机构给予旭辉控股“买入”评级。

然而，一片唱好之下也难掩旭辉开发主业增长的“疲态”和土地储备的“焦虑”。

销售增速放缓

销售均价下滑

“调控的“灰犀牛”尘埃未落，疫情的“黑天鹅”又横空出现。地产2020，注定是坎坷波折的一年”，年初，旭辉总裁林峰曾如此评价2020年行业局势。

如其所言，一场新冠肺炎疫情打乱了房地产行业正常经营秩序：土地停供、工地停工、销售停摆……同时，也在考验着每家房企拥抱变化、应对冲击的能力。

疫情之下，无论是行业龙头恒大还是中小企业，纷纷使出百般武艺，力求降低疫情对自身经营的影响。疫情渐退，有的房企反而有所突破，有的房企尚能稳住自身地位，而旭辉则属于“不进则退”的那一类。

财报显示，受疫情影响，旭辉上半年合同销售金额为807.3亿元，同比下降8.7%；合同销售建筑面积489.59万平方米，同比下降3.8%。

若从行业来看，2020年上半年旭辉的合约销售额位居克而瑞销售排行榜第18位，排名下降3个名次。而旭辉同比下滑8.7%的销售速度，相较于TOP20房企平均0.19%的增长率而言差距较大。

若从业绩完成度来看，因考虑疫情影响，旭辉将2020年全年目标定为2300亿元，由2019年32%的增速缩减至14.7%。截至上半年，旭辉的目标完成率约为35.1%，位居克而瑞统计的36家典型上市房企目标完成榜倒数第四。

若从横向对比来看，同为“闽系”房企的阳光城，上半年合同销售额达900.7亿元，同比增长约28%，完成全年1800亿销售目标的50%。无论是增长率，还是目标完成率均“甩”出旭辉一大截。

事实上，过去几年时间里，旭辉销售规模不断上台阶。2016至2018年,旭辉控股的合同销售分别为530.02亿元、1040亿元和1520亿元，年复合增长率超过70%，一跃成为地产黑马。2019年，旭辉更是只用了一年时间将合约销售规模突破2000亿大关，跨进行业TOP20，惊羡众房企。

但在疫情“洗礼”之下，“黑马”旭辉业绩增长却有失往日风范。 尽管旭辉管理层一再强调，目前已经追平疫情影响，下半年推货增加，有信心完成2300亿目标，但难掩其上半年销售抗“疫”的失败。

此外，报告期内，旭辉的合同销售均价从去年的17382元/平方米下降5.14%至16488元/平方米。在天风证券看来，“均价下滑主要由于旭辉的销售结构有关，期内一、二、三线城市销售金额分别占比11%、61.8%、27.2%，去年同期分别为20.0%、52.9%、27.1%，一线城市销售金额占比下降而二线城市占比有所提升。”

具体而言，上半年对旭辉销售额贡献最高的城市是杭州，单城市销售额达到了88.5亿元，同比增长了11%。除杭州、温州外，其他2019年上半年产能前5的城市在2020年上半年的产能都有所减少，北京和上海的产能甚至都减少了50%以上，“这种重点城市产能出现大幅减少的现象仍然值得旭辉注意”，克而瑞表示。

利润与规模不匹配

权益土储占比过低

“我们始终坚持有质量的销售，如果没有回款、没有利润的销售那就是耍流氓，做多少规模都可以”，旭辉控股CEO林峰在2020年年中业绩会上坦言。

事实上，被冠以“合作之王”的旭辉，利润增速远不及规模增长。

2017年-2019年，旭辉的销售规模增速分别为96.2%、46%、32%；核心净利润增速则从2017年的44.6%跌至2019年的25%。相伴随的，旭辉出现利润无法匹配其行业内规模地位的“尴尬”局面。2020年上半年，旭辉的核心净利润为31.94亿元，同为两千亿量级的世茂集团核心净利润为82.5亿元，是旭辉的2.5倍。

利润与规模不相匹配的背后是旭辉“低权益扩张模式”，即以增加合作项目、降低权益比率的方式实现高速扩张。

财报显示，2016-2019年，旭辉控股在新增土地面积中的权益占比分别约为53.85%、41.67%、57.26%和，常年在50%附近徘徊。这直接导致旭辉销售“含金量”不高。2017年至-2020年中期，旭辉控股合约销售额为旭辉分别实现合同销售金额1040亿元、1520亿元、2006亿元和807亿元；同期，旭辉的权益销售金额分别为550亿元、861亿元、1149亿元和444亿元占比分别为53%、57%、57%和55%。

简言之，销售金额虽高，但归属于旭辉自己的权益并不多，有接近一半是属于合作方。这一点，从旭辉激增的少数股东权益金额也有显现。2014年到2019年，少数股东权益增长42倍，年复合增长率111.3%，远高于同期归母股东权益25.8%的增长率。

截至2020年6月末，旭辉的少数股东权益为365.97亿元、归母股东权益为321.6亿元，少数股东权益超过归母股东权益。

为了弥补权益销售占比较低的“短板”，旭辉近两年的拿地中有意识地提高了新增土储的权益比例。林峰表示：“2020年旭辉努力将土地权益占比提升至70%”。

不过，权益土储占比从50%左右提升至70%并非易事。2019年上半年，旭辉新增土储权益比曾达到74%，但随着下半年的拿地稀释，全年新增土储权益占比再度被拉回至65%。

今年上半年，在疫情形势尚未完全复苏的情况下，旭辉依然保持较为积极的拿地态势，斥资360.37亿新增27个新项目，新增土储总建面为464.52万平方米，其中新增土储建面的权益比例达到了72.3%，高于2019年的64.9%。

截至2020年6月30日，旭辉共有土地储备5266万平方米，权益土储面积2770万平方米，权益比例52.56%，仍低于行业平均水平。

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