窥报|旭辉控股:“分装”大旭辉 分羹“转折红利”

“双林”合璧，带着金句，也带了不少新一年的许诺。旭辉控股2019年的业绩发布会上，董事局主席林中对外界释放了6大目标：

2020年销售目标超过2300亿；维持92%回款率；多元化拿地占比从30%提升到50%；每年派息增长30%；每年利润增长20%-30%；融资成本控制在6%以内。

CEO林峰则透露了更多管理要求，直言“没有回款、没有利润的销售，都是耍流氓。”旭辉内部要“让听得见炮声的人决策，未来总部只做财务战略和投资把关。”言下之意，旭辉实行“小集团制”已经势在必行。而旭辉今年2300亿的目标，也会由更多“超300亿销售”的区域集团组成。然而如今实现目标，所处的行情非常复杂。按林中的话讲，城市会进一步分化；房企会进一步净化（加快洗牌）；发展模式在转变；产品必须进一步升级换代。的确，房地产原来依托的“城市化红利、人口红利和制度红利”正在逐步减弱甚至消失。取而代之的，林中认为是“品牌红利时代”、“精细化管理、财务稳健安全的高质量发展时代”、“新一代数字化办公和商业时代”，以及分化下最后的城市化利好。面对新行情，旭辉还能如何分羹“转折红利”？

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拆解2300亿目标：抓回款、升权益、集中一二线

旭辉曾因稳定的增长，一度被称为房企“优等生”。

2019年的规模发展，对得起这个称号。当年旭辉实现合约销售额2,006亿元，同比增长32%，签约回款率92%；实现确认营业收入548亿元，同比增长29%。

从已经发布2019年业绩的Top20房企业绩可见，销售金额增速均值为23.9%、营业收入增长率均值为21.36%，旭辉的增速均领先于行业，且高于同规模的4家房企（增速在30%以下）。

并且风财讯留意到，旭辉2019年的签约回款率为92%。在今年1-2月，疫情影响的行情下，旭辉销售回款增长了20%，体现出规模业绩增长的质量。

“质量”还取决于货值布局。

在截至今年2月底的总土储（6,540万平）中，对应货值9,880亿元，其中一二线及准二线占比在87%。

从2019年的销售结构可见，一二线及准二线城市贡献了88%；其中，长三角占比48%，环渤海、中西部和华南分别为25%、18%和9%。这类区域的销售能量较大。

并且风财讯留意到，当年旭辉的销售均价同比增长5%至16700元/平，印证这类区域是具有高溢价潜力的城市。

不过一个细节是，2019年旭辉的销售中，来自合营联营公司的占比和增幅都有明显增长。

但林中直言，2020年的一个重点是提升权益占比。

“这2300亿的销售背后，我们希望守住销售质量，以及提升权益比重。”

动作从2019年已经开始准备，风财讯注意到，在旭辉2019年新增的土储中，权益比提升到了65%，这会带动销售权益占比的上升。而在回款层面，2019年旭辉的权益销售回款规模，已经提升了25%。

整体而言，对于全年2300亿元的销售目标，旭辉管理层释放出了信心。

虽然林中预测，全年房地产销售会同比减少7%-10%，增速也会降低。

但旭辉在2020年的货值，上半年和下半年大概是“三七开”的安排（即销售额占比30%:70%），完成目标做足了准备。

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测财务健康度：成本“拧毛巾” 溢价逐年增

“没有利润和回款的销售都是耍流氓”，林峰说，这是旭辉内部经常说的一句话。

检测旭辉2019的财务指标，总利润90亿元，同比增长27%；核心归母净利润69亿元，同比增长25%，尤其人均核心利润增长了20%。

2019年旭辉的核心净利润率同比下降了0.5个百分点，但超过12.6%的水平，配合核心ROE24.8%，能力处在行业优秀水平。

另外，2019年旭辉的销售毛利率为30%，较2018年下降4.7个百分点。林峰表示，调整后的（毛利率）口径超过30%，符合规划和预期。但旭辉未来要维持25%-30%的毛利率，这个挑战很大，我们有信心。

利润的来源很单纯——控成本、升溢价。

溢价端，除了区域自身的消费力升级，旭辉核心还得靠产品的优化。

在林中分享的5条“旭辉对策”中，就重点强调贴近客户、洞察客户，加快产品换代，新项目尽快推出智慧健康住宅，尽快实现新户型、新功能空间。

风财讯留意到，旭辉的合约销售均价逐年增长，2019年为1.67万/平，同比提升5%，产品具有抗跌能力。

成本端，旭辉则主要靠多元化拿地、控融资成本。

2019年旭辉的多元化投资比例约33%，即有1/3的土地是通过一二级联动、旧改收并购等方式获得的，整体拿地成本平均在5400元/平左右。

在林中看来，行业以前的成本管理比较粗放，这也正是未来（成本）的巨大空间，比如两费还有1%-2%可以节省出来；减少建造过程中的浪费，建安成本还有300-500元的减少空间。

对于成本，“我们要不断得拧毛巾。”林中形容道。

这也包括融资成本。

林中告诉记者，随着今年上半年一部分债务的重组，我们希望短债比能够进一步往下控制，往15%左右靠拢，我们加权的财务融资成本是6%。我们相信财务费用还有进一步的降低。

从2019年的债务数据来看，旭辉集团的总负债2438.5亿元，同比增长27.3%，其中有息负债1036.98亿元，同比增长33.2%；短期债务占比为20.4%，较去年有所上升；另外资产负债率80.7%，同比提升1.2%，旭辉的整体杠杆率是有加压的，仍处于合理水平。

不过旭辉有2项解压点——在手现金和融资低利率。

风财讯留意到，2019年末旭辉集团持有货币资金576亿元，货币资金与短期内债务的比值达到2.7，短期现金流较为安全。

2019年旭辉控股融资利率保持在6%到7.63%之间，加权融资成本为6%，相对较低。当年旭辉通过境外渠道融资17.55亿美元，境内融资16亿元，整体融资渠道还是畅通的。

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写在后面

整体来看，2019年旭辉在可控的成本中，制造了高于行业均值的规模增速，并且对自己的利润保有要求，的确是一个“优等生”的自觉。

2020年，旭辉已经从“长征阶段”，迈入了“三大战役”阶段，运作模式也从“指挥到连队”变成“指挥到战区首长”。

新的机能结构之下，如今的大旭辉到底发展如何？

这个答案，或许在未来“回款超300亿“的更多“小旭辉”身上。

来源：风财讯  

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