卖楼利润1%,房地产进入微利时代

文 | 杨素瑶

编辑 | 轔多

截止至5月24日，全国第一阶段集中供地落下帷幕，此次共有北京、济南、沈阳、长春、无锡、杭州、福州、厦门、广州、深圳、重庆、青岛、南京的13个城市推出了第一批地块，合计成交额近7000亿元。

但随着一些热点城市在地块出让及房产销售环节做出层层限制，房企的利润率空间受到严重压缩。如今房企在热门城市拿地不仅要面临地块数量稀少，竞争激烈的挑战，更要面对利润微薄的窘境。

毫无疑问，房企进入了微利时代。

01

部分房企利润仅1%，盈利现状堪忧

5月7日杭州集中供地首日当天，融信集团与滨江联合体斩获了总价为172.5亿元的四宗地块。

其中融信单独斩获3宗，总价56.02亿元；滨江单独斩获1宗，总价10.07亿元。两公司收获颇丰，被外界誉为强强联手的一段“佳话”。

然而一周之后，在滨江集团的2020年度业绩网上说明会上，其董事长戚金兴对于此次竟拍下的土地利润情况做出的回答令人惊讶。

他谦虚地表示：“公司最近在杭州集中土地出让中获取了5块土地，在滨江团队精干高效管理下，努力做到1%—2%的净利润水平。”

回顾此次全国土地竞拍，于5月13日进行的深圳首场集中供地也遇到了同样“拿地难、赚钱少”的情况。与其他地区几十宗土地竞拍的情况相比，深圳此次真正开放让房企参与的仅有三宗。据一位工作人员透露，“深圳一直都是集中供地，去年年底在深圳拿地就不赚钱了，拿地的都是外来开发商，要么就是资金丰沛、必须在深圳补充土储的本地房企。”此次北京首次集中供地也以揽金1102.21亿元的结果落下帷幕。北京作为首都和首次集中供地的一线城市，其竞争激烈程度可想而知。戳此处回顾北京土拍：北京集中供地落幕，新土拍规则意义重大

北京此次土拍项目利润率分布占比图（图源网络）

卓越此次共斥资187.27亿元连收四宗地，成为本次拍卖中的最大黑马。其总量占据已出让地块的20%。其动用了全国的资金集中攻下北京，甚至不惜停止对于其他城市的拿地，将资金留给北京。但卓越此次大幅抢地能够获取的利润却屈指可数。例如昌平区中关村生命科学园地块和东小口地块，未来该地块售价上限为6.3万元/平方米，但该地块在竞拍之后楼面价就已经高达5.32万元/平方米，中间只有不到1万元的价格差。

同时根据克而瑞提供的数据，建发集团在厦门竟拍下的湖里地块成交价为26.3亿元，配建面积1.32万平方米；在剔除配建成本后楼面价格竟高达6.78万元/平方米，而该地块商品住房销售的价格上限为7.18万元/平方米。如此一来价格差仅有4000元/平方米左右，实现盈利比较困难。

亿翰智库研究院公布的《2020年E50房企营业收入与净利润率》榜单中指出，将E50房企分区间来看，2020年净利润率在20%（含20%）以上的企业有3家，相比2019年同期减少4家；净利润在10%（含10%）至20%之间的有25家，相比2019年同期减少6家；净利润在5%（含5%）至10%之间的有18家，相比2019年同期增加7家；净利润在5%以下的企业有4家，相比2019年同期增加3家。“从各区间企业数量变动情况可以看出，2020年E50房企整体净利润率下降明显，净利润率在10%以下的企业数量明显增多。”

 2019-2020年北京土拍净利润率区间分布 （图片来源：亿翰智库）其中几家著名的房企如金地、招商蛇口、大悦城、首创、中骏等的净利率均出现较大幅度的下跌。净利润在5%以下的企业有4家，分别为建业、绿地、大悦城、禹洲，相比2019年同期增加3家。其中大悦城、禹洲的净利率分别为2.9%、2.2%，在榜单中垫底。按照如上分析，房地产企业盈利状况着实堪忧，并且发展前景也在持续走低之中。

02 

为何不盈利？为何不盈利也高价拿地？

关于为何房企不盈利，其根本原因要从两个方面说起。浙报传媒地产研究院院长丁建刚表示，房企利润低首先要归咎于供地两集中政策（集中发布出让公告、集中组织出让活动）之下，热点城市的土地竞争过于激烈，地价太高；而房企建好新房，售价又有严格的限价规定，房企的利润自然会被极大地压缩。房企利润低，还应该归因于房地产政策的变化。

去年，“三道红线”的政策限制压顶，具体为红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于 100%；红线3：现金短债比小于1倍。各大房企为了符合“三道红线”的要求，早日跻身于“绿档房企”，就必须降低高杠杆和负债，融资机会大大减少，已有的债务偿还也不能靠借债进行，只能依赖销售回款。 戳此处回顾三道红线：三道红线压顶，房企如何谋求新出路？于是企业的现金流变得十分紧张。没有了资金与借债，巧妇难为无米之炊，又能凭借什么买地建房赚钱呢？各房企的计提存货跌价准备，也对房企的盈利水平造成了不小的冲击。房企存货减值计提的主要依据是成本和可变现净值之间的差值，若可变现净值低于预计的总成本，代表未来该项目入市之后将出现亏损，因此房企则会预见性地则按照这一差值提前计提存货跌价损失，以减轻损失带来的冲击和影响。

2020年限价调控+“三道红线”双管齐下，对房企的调控加紧。加之疫情影响，各房企为缓解自身的盈利指标下行带来的巨大压力，动用“计提存货减值”来调节利润，以此减少经营业绩预期，降低经营的压力。如此一来，受期计提减值的影响，中国金茂、金融街、招商蛇口等著名房企都因为计提减值而对当年的净利润产生了影响。中国金茂于2020年度的所有者应占溢利（未包含投资物业的公平值收益）将较2019年度下降约40%至50%，金融街的计提减值对当年净利润影响为-7.97亿元，对归属于上市公司股东的净利润的影响为-6.86亿元。而招商蛇口全年计提存货跌价准备及重大风险类别应收款项信用损失准备等减值准备共计31.01亿元，减少2020年度净利润21.84亿元。

但大部分房企已经预知了在热门城市厮杀的激烈战况，与其说在大城市拿地为了盈利，更不如说是为了“赚取流量、保证市场、稳住地位”。一方面来讲，热门城市地块对于各大房企来说是拓展自身疆域与版图的有利举措，在寸土寸金的大城市拥有自己的一席之地，也会大大增强房企自身的影响力。

同时，想要将企业内部的现金流流动起来，在热门城市买地也实属缓兵之计。一位top30房企的工作人员表示“对大本营在杭州的滨江来说，相比起没货卖，低利润跑量并让现金流滚动起来明显是个更好的选择。“热门城市的地块销路畅通，现金流稳定，所处的市场热度平稳，相较于三四线城市冷淡的市场也比较安全。”热门城市地价高，也是有很大原因的。

58安居客房产研究院分院院长张波表示：拿地是房企的生存之本，房企本身就是通过滚动开发来实现企业正常运转。同时，由于城市群的发展以及人口流动的趋势性变化，房企拿地的倾向性也更为明确。热门城市未来发展的确定性比较强，经济发展的实力和人口流动的趋势优势较大，即使当前看来地价高、利润低，但综合来看，未来的盈利性有更强的支撑力。

对于各房企“打肿脸充胖子”的行为其实可以理解。为了维护企业品牌与规模，维持该区域的市场占有率，占领市场高地的份额，各房企宁可不赚钱或者少赚钱，也要维持在热门城市的一席之地。所以在当下房企普遍盈利趋势走低的状况下，也只能放手一搏，选择拼一把了。

03 

微利时代下，各房企如何化解危机  同样处于房企艰难求生的时代，部分房企却有能力依旧保持着高增长的盈利水平。数据显示2020年雅居乐的盈利水平持续增长。

其中，营业额突破802亿元，营业额、毛利、净利润、核心净利润等指标同比增长均超30%。雅居乐总裁陈卓林率先提出了多元化发展战略，确定了“地产为主，多元业务协同发展”的“1+N”模式，形成地产、雅生活、环保、雅城、房管、资本投资、商业管理和城市更新八大产业集团协同发展的格局。“不要将鸡蛋放在同一个篮子里”，在为房企减少风险的同时，还可以多元扩展企业的发展渠道。稳固核心，拓展边缘。

同样，碧桂园也保持着较为稳定的成绩。截至2020年12月31日碧桂园期末平均融资成本仅5.56%，同比下降78个基点，融资成本进一步降低。公司有息负债总额从3696亿元下降至3265亿元，同比下降11.7%；净负债率仅为55.6%，而同年的百强房企均值为94.6%；公司可动用现金余额达1836亿元，资金保障能力平稳。

与雅居乐相似的是，碧桂园也保持着“开源节流“的习惯。其同样围绕地产主业进行高科技产业布局：生产建筑机器人和餐饮机器人、打造智能家居产品，还是发展现代农业、新零售，碧桂园都没让多元化脱离地产主业。一方面助力建筑工地提升安全性能，另一方面扩展业务范围对新兴板块进行产业化规划和培养，完善了全场景产业链“一条龙”闭环。

面对当下“你穷我也穷“的境地，如何独具慧眼进行投资决策，将成为各房企制胜的关键一步。碧桂园监控并动态分类目标城市或区域的供需情况，了解库存短缺、合理或供应过量的实施状况。在此基础上对目标城市或区域做出积极进入、机会进入、暂不进入的投资决策。紧抓成本管控进行“节流”也不可忽视。碧桂园全年费用的总额为277亿元，同比降低18.4个百分点；全年销管费占收入6%，同比降低1个百分点。“把钱花在刀刃上”虽然通俗简单，但实施起来却难度不小。

滨江曾经与农夫山泉的双方管理层之间就利润水平的问题有过交流。农夫山泉相关负责人表示，2020年农夫山泉的毛利率59.4%、净利率23.1%，听说了地产TOP22房企滨江的平均利润率后，都不敢相信地产行业会变得这么低。

在当下卖楼还不如卖矿泉水盈利多的时代，纵横Plus认为，这种现象对购房者来说有好有坏。好的一方面是，之前房企大举扩张，利润率20%的时代已经不复存在，对于购房者来说房价将被限制在一定区间，房企内卷化也可以激励自身产品质量不断优化，购房者将会结合自身经济状况拥有更多选择。

然而另一方面，房企利润率被压缩，其房屋产品的质量是否会受到影响不得而知。对于购房者来说依旧应谨慎决策。

参考资料：

1、房企也“内卷”：卖楼不如卖农夫山泉，地产开发净利润只有1%？（时代周报）

2、地产内卷下，看雅居乐陈卓林的多元化发展战略如何引领企业发展（中国融媒产业网）

3、房地产内卷下，碧桂园破题（鹰觅房产）

4、2021年，造房子的利润干不过制造业（新浪财经 李梦青）

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