守成与开新中的华夏幸福：开启稳健发展新路径

“当这个时代到来的时候，锐不可当，万物肆意生长，尘埃与曙光升腾，江腾汇聚成川，无名山丘崛起为峰，天地一时无比开阔。”（吴晓波《激荡三十年》）

过去的一年，对房地产而言，是特殊的一年。

黄金年代中的种种沉疴和泥沙俱下，在时代的大潮中被洗刷殆尽。

当行业调控持续深化，融资持续收紧。市场渐感凉意侵袭之际，过往的粗放型、高杠杆的增长方式已不可持续，原本的天赐利润越来越需要依靠自身的核心能力，房企也迎来最具挑战的年代，规模与利润、风险之间的平衡对于战略眼光与管理能力是一种考验，也成为守成与开新中的抉择之道。

4月24日，华夏幸福披露2019年年报——不但经营效益稳步提升，而且在都市圈、产城运营等方面持续发力，取得了不错的成绩。

这份尤为“亮眼”的答卷，昭示着华夏幸福在守成与开新中，已经开辟了一条稳健发展的新路径。

天地一时无比开阔。

跨千亿的质变之年：

规模利润稳健增长，分红优厚

2019年，对于华夏幸福来说，是其发展历程中具有里程碑意义的一年。在行业业整体增长势头放缓的背景下，华夏幸福仍然保持了良好的发展态势，实现了稳健增长，营收首次突破千亿，达到1052.10亿元，同比增长25.6%。

不仅仅是规模，华夏幸福在利润方面的表现，尤其抢眼。

2019年，随着行业竞争白热化和楼市调控常态化，利润率下滑的现象覆盖整个行业，一些头部房企也概莫能外。譬如，万科的毛利率由2018年37.48%下降至36.25%；恒大的毛利率从2018年的36.2%降至27.8%；就连号称“利润王”的中海，其毛利率也从2018年的33.7%降至29.6%.

然而，华夏幸福整体毛利率达到43.7%，比上年同期增加2.1个百分点。与此同时，归母净利润为146.12亿元，同比增长24.4%。过去五年净利润年复合增长率达到32.1%；销售回款率由46.2%大幅跃升至61.4%，回款率获得显著提升；管理费用率同比下降2.0个百分点；销售费用率同比下降0.45个百分点。

此外，华夏幸福2019年年报多项数据还显示了其穿越周期的发展潜力。在拿地方面，华夏幸福拿地金额同比增长203.6%至311亿元，为后续的业绩规模发展提供了有力的支撑。截至期末，公司预收款项达到1252.85亿元，预计将在未来三年内逐步结转为公司的营业收入与利润，亦有利于锁定公司未来经营业绩。

近五年来，华夏幸福现金分红占净利润均不低于30%，稳居行业领先地位。在2019年跨入“千亿营收俱乐部”，而且前景可期之际，华夏幸福再次”豪横”了一把——拟向全体股东每10股派发现金股利15元（含税）并以资本公积金每10股转增3股。

大国大城时代：

恪守都市圈战略

在4月9日中共中央国务院发布的《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》中提出，探索推动在长三角、珠三角等城市群率先实现户籍准入年限同城化累计互认。放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，试行以经常居住地登记户口制度。建立城镇教育、就业创业、医疗卫生等基本公共服务与常住人口挂钩机制，推动公共资源按常住人口规模配置。

随着一线城市落户的放宽，人口会呈现向一线城市群、都市圈核心城市流入的态势，“大国大城”时代已经到来！

而对这一事实，华夏幸福在多年前就已得出结论：未来中国经济增长的结构性机会在都市圈，中国不动产的结构性机会也集中在都市圈，并制定了相应的都市圈战略。

早在2015年末，华夏幸福就开始在全国推进都市圈战略。到2019年，在持续精耕京津冀都市圈的基础上，华夏幸福已经形成了“3+3+N”的战略格局，即在京津冀、长三角、粤港澳三大高能都市圈业绩稳健增长，郑州、武汉、成都三大高潜都市圈实现深耕，其他潜力都市圈持续布局。

与国家战略的同频共振，使得华夏幸福的都市圈布局结出了累累硕果。反映在营收上，去年环京以外区域收入467.19亿元，同比增长81.7%，占公司主营业务营业收入的比例由上年同期的30.8%提升至44.6%，占比显著提高。

未来，通过都市圈战略，华夏幸福有望不断提升现金流能力、降低负债、保持利润稳健增长，持续提升经营质量，实现公司业务的长期稳健发展。

城市运营能力：

产业新城与多元化布局的平衡之道

在我国，产业新城作为区域经济转型以及城市竞争力提升的引擎，正积极助推中国经济转型升级以及新型城镇化的快速发展。

作为中国知名的产业新城运营商，华夏幸福在京津冀已经累积了近二十年的产业新城运营经验。

在过去的一年，华夏幸福从规划设计、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展、城市运营等六大领域，升级迭代产业新城开发运营模式。聚焦新一代信息技术、高端装备、汽车、航空航天、新材料、生物医药、文化创意等10大产业，以“区域价值最大化”为指导，继续夯实公司产业新城的核心竞争力，以助力提升区域价值，最终激活城市潜能。

年报显示，华夏幸福在2019年的产业新城销售额同比增长19%，销售额占比提高7个百分点；毛利润占比达到52%，业绩贡献率持续增加，推动华夏幸福的收入结构不断优化。而在不负众望的业绩背后，是这样一串数据的支撑：产业新城配套学校在校生人数突破1.2万人，商业运营面积115万平方米，运营各类厂站数量44个，住宅物业管理户数32万户，住宅物业管理面积4443万平方米，城市运营服务管理面积达6600万平方米。

这些数据不仅验证了华夏幸福产业新城开发模式的成功，更见证了其成长为城市运营商的巨大潜力。

随着市场下滑和融资紧缩，在规模之外，创新业态与多元化转型正成为房地产企业的新风口。

事实上，华夏幸福在做大做强产业新城业务的同时，也在全力开拓新模式、新领域、新地域，以寻找新的业务增长点，赋予自身更多的腾挪空间，而新旧业务之间的平衡点就在于城市运营能力。

围绕着这一指导方针，华夏幸福的新业务涵盖城市综合体、康养事业和长租业务、轻资产管理输出、科学社区四个方面，将在8个核心城市率先布局。

2019年，商业地产已经被提到与产业新城同等重要的战略地位，成为华夏幸福发展双轮驱动的又一大动力。经过一年的打磨，已经覆盖了北京、深圳、武汉和东莞四个城市，而北京丽泽项目和武汉长江中心项目已于2019年落地。

此外，华夏幸福也积极参与城市更新，布局深圳市坪山区碧岭顶等城市更新项目，成功被选定为城市更新前期服务商的项目8个，其中深圳6个，东莞2个，并继续大力拓展新项目。

而在疫情之中，华夏幸福则洞悉了生物医药、医疗器械、大数据、现代物流、都市食品等行业所面临的机遇，加速孕育出智慧医疗、直播导购、网购社区的治理等新业态，并积极进行布局。

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