郑州首次集中土拍，五大超级悬念……

今年开始，22个城市施行“两集中”供地。

什么是“两集中”？

通俗解释就是：每年集中3个时间，集中组织土地出让。目的是通过抑制土地价格，集中大量供应新房，抑制房价上涨。

4月30日，郑州“两集中”落地，49宗土地出让公告密集挂出！

所有人都在等待，郑州首轮集中土拍靴子落地后，会带来怎样的连锁反应？

01

新的高价地正在酝酿？

“两集中”的本意是稳地价，抑制房价上涨。但目前来看，结果两极分化。

绝大多数“两集中”城市土拍火热，溢价高涨。

5月7日和8日，杭州第一次集中供地，两天时间一共拍出57块土地，其中41宗拍至封顶+自持。

自持就是开发商自己持有部分，不可以转让或者售卖，只能够作为租赁住房，以此来降低溢价。

杭州不是个例，此前多个城市第一轮集中供地都上演火爆行情。

广州：48宗土地，以郊区地块为主，仍有7宗拍至封顶，溢价率最高达45%，共总揽金906亿元。

重庆：46宗土地，平均溢价率约43.78%，最高溢价率达129.98%，揽金635亿元。

无锡：16宗土地，仅1宗未破最高限价，多幅地块刷新地价纪录，揽金256亿元。

唯一稍显“冷静”的，恐怕只有北京了。

5月10日，北京实行“两集中”之后，土拍的第一天，朝阳、海淀12宗优质地块被摆上拍卖桌。

其中，5宗各自有主，另外7宗却触达溢价率+配建双上限，转而进入“高标准商品住宅方案投报程序”的方案比拼阶段。

换句话说，北京土拍焦灼继续。

郑州首轮集中土拍又会咋样？是步杭州、重庆等城市后尘，烈火烹油？还是像北京一样，最后只拍了个寂寞？

一切尚未可知，但一些优质地块早已成为关注焦点。

比如，东风南路的银泰地块。限高250米综合用地，住宅+商业+写字楼，将会落地河南首个银泰百货，传闻酒店为华尔道夫。

还有北龙湖的3宗土地。

此前，中海34.2亿摘得北龙湖12号地，溢价率50%。

此次公布的郑政东出〔2020〕17号（网），出让商品住房（毛坯）综合销售均价限价37300元/㎡，商品住房装修价格限价5600元/㎡。

12号地，当时的综合竞房价为30843元/㎡，如今17号地块，毛坯综合销售均价37300元/㎡，近7000元/㎡的上浮空间，必然会引发众多房企竞拍。

此外，还有经开区煤层气公司净地、水区张寨杜岭、金水北康桥天樾九章等地块，同样备受关注。

02

大部分地块内定？旧规则能否被打破？

郑州第一次“两集中”，主城区住宅用地一口气供应47宗，包括金水区10块、经开7块、东区和惠济区各6块，管城和高新区各5块，中原区和二七区各4块。

47总宅地累计约3288亩。这是什么概念，约相当于2020年全年供应的45%。

也就是说，以前差不多半年的供地量，这次要在两天内内全部出让。

不过，郑州这次“两集中”地块中，大部分为城改用地。有坊间传闻，大部分地块或定向，或被内定。

那郑州是不是也会像北京土拍一样，到头来拍了个寂寞？

答案自然不会这么简单。

首先，本轮出让的地块内定，和郑州历史上旧改规则有关，属于历史遗留问题，而今情况早已今非昔比。

其次，到嘴的肥肉被收回、被抢，郑州已有先例。

2016年，郑州曾发生了著名的K2抢地事件，开发商集体上街维权，最终导致K2黯然退场。

但现在早已不是5年前，加上一年只供三次地的新规，开发商拿地环境大相径庭。

再说，郑州此前已有开发商到嘴的地块被收回，也有房企横刀夺爱，比如中海抢了碧源月湖后期地块，又抢了北岸的清华启迪地块。

旧瓶装不了新酒，旧规则适应不了新环境。

这一次，郑州旧有拿地规划会不会被完全打破？拭目以待。

03

北龙湖突破限价，到底便宜了谁？

此前，北龙湖12号地出让之时，业界就有传闻，北龙湖要突破限价，进入限价5万元/平米新时代。

这次“两集中”供地，算是给出实锤了。

不过，与之前传闻不同，此次北龙湖土拍地块，不管南岸北岸，统一是37300元的毛坯和5600元的精装限价。

也就说，北龙湖最新限价为42900元/平米，并首次加入装修限价。

这个限价对北龙湖南岸意义不大，因为南岸一是房源少，经过几年销售，南岸豪宅剩余也不足2000套；二是南岸很少有43000元/平米以下的房子。

事实上，北龙湖南岸此前37000元/平米的限价，早已形同虚设。在售项目，普遍突破限价销售。

42900元/平米的最新限价，也同样限不住南岸豪宅。

但对于北龙湖北岸，这个限价的意义不一般。

要知道，北龙湖目前在售项目屈指可数，热点楼盘中海云鼎湖居售价3万+，相比最新限价，仍有较大上升空间。

将北岸和南岸提到同一限价高度，拉升北岸价格的意图明显。

中原科技城规划落地，如今又有最新限价拉升，北龙湖北岸无疑将迎来新的价值爆发契机。

对于周边的郑东新区北部片区、杨金片区、龙子湖北片区，同样是一大利好。

04

大房企吃肉，本土开发商边缘化？

郑州首次集中土拍，保证金为50%，虽然降低了参与门槛，但也并不意味着人人都能参与拍地游戏。

土拍，越来越成为大房企的狩猎场。

广州首批集中供地，首日拿地结果中，国企、央企成为大赢家，有4家国企、4家央企合计拿到11宗地，占到摇号之外成功出让18宗地块的6成。

长春土拍，成交了38块，中铁自己吃了13块，超过了三分之一。

重庆土拍，22块出让土地中，融创自己吃下6块。

在无锡，三天时间融创买地花了185亿元，被网友调侃：“要不无锡都给你？”

集中供地，大房企的资金的优势更加明显，尤其竞争激烈的核心地块，小房企基本难有实力与大房企抗衡。

背后的原因，也不难理解。

以前正常的拍地，东边不亮西边亮，这次抢不到还有下次，反正机会经常有。

现在集中供地，变成了这次没抢到，那就要三四个月以后再抢。

没抢到地，就无米下锅。尤其是囤地不足的开发商，如果连续两三次都抢不到地，那基本就是要凉凉的节奏了。

对于优质地块，每家开发商必然是做足了功课，准备好了资金，内幕消息打探了又打探，方案修改了一轮又一轮。

生死竞争之下，资金雄厚、背景强大的开发商们，也不敢保证万无一失，小房企自然更加艰难。

某地产50强高管说，4月份他基本都在外地看地，公司报名参与了杭州、无锡、广州等多轮土拍，报了六十多宗地，激战几轮，全军覆没。

05

郑州新一轮房价上涨就此开始？

集中土拍，给不少城市带来了一轮楼市升温。

土拍刚刚落幕，无锡、重庆等多地，楼盘涨价的动作就已经扑头盖脸而来。

郑州这波供地，主要集中在主城区。可以想见，未来一到两年，主城将迎来改善盘的集中爆发期。

至于价格，至少大概率不会低于当前售价。

事实上，今年年初以来，郑州楼市已走出了一波小行情。而从4月底至今，不少楼盘都在悄悄提高售价，300不少，500不多，每天都有涨价消息刷屏。

郑州即将到来首次集中土拍，会不会成为市场的又一个催化剂？

虽然说，郑州这次集中供地里有不少内定地、定向地，但这么大的货量集中爆发出来，激烈争抢、高价竞拍，怕是避免不了的。

而且北龙湖限价明确提高，给市场传达出积极信号。

当然，现在不是2016年，一场土拍就能彻底引爆市场。郑州也不是杭州、广州和重庆，市场特质有着很大不同，但也不能排除，集中土拍后，市场热度快速升温，开启一波新行情。

况且，郑州楼市横盘四年，也需要一次强信心提振。

究竟，郑州首次集中土拍，会是一颗“集束炸弹”？还是一次温吐表演？答案很快就会揭晓。

对于购房者，赶在土拍前，多跑跑多看看，早准备早入手，才是最明智的选择。

本文首发于微信公众号：楼市观澜。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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