50宗地待价而沽 热议6.3能否引爆郑州土拍？

4月30日，郑州市发布6月3日集中土拍消息，50宗土地待价而沽，即将引燃郑州的夏日疯狂。近些时日，其他地区也进行了这种有司主导的，旨在降低地价的集中土拍，但是结果走向有些出乎意料，站在冷热正反面，或许可以对郑州即将到来的集中土拍前景做个预测。

4月，广州出让48宗土地，以郊区地块为主，有7宗拍至封顶，溢价率最高达45%。重庆出让46宗土地，平均溢价率约43.78%，最高溢价率达129.98%。无锡出让16宗土地，仅1宗未破最高限价，多幅地块刷新地价纪录。由于前4宗竞价激烈，土拍不得不延长到3天。

从这些城市来看，集中土拍反倒是抬高了地价。

古人常言东边日出西边雨，部分城市却与他们的火热情况恰恰相反。当无锡拍到第12块地时，东北沈阳的22宗地已经拍完。一个小时拍了18宗地，堪称高效。有研究者比较后发现，沈阳2020年全年平均溢价率为13.5%，而此轮集中供地的平均溢价率在10%左右，比去年还稍微降低了一些。广州在南沙、黄埔区新地王诞生的同时，增城、从化等区域仍有流拍现象。

6月3日的郑州土拍情况如何，我们还需要从多个方面来看待。

“小学生理论”

地产界有一个“小学生理论”，即小学生数量增长强劲的城市，往往经济后劲十足，楼市也常常比较火爆、房价比较坚挺。

根据2019年的统计数据，郑州的小学生数量排名为全国第七，目前排名第五。小学生数量增长反映了青壮年常住人口的增长，恰恰说明郑州的人口净流入速度在不断加快。常住人口多，小学生才会多。而与常住人口数据相比，小学生数量则更加准确。因为小学生由教育局直接根据名单统计，而常住人口数据则是各地统计局抽查的，会有一些偏差。

从第七到第五，小学生数量增长确实为郑州楼市打下坚实的基础。

GDP与房价匹配度

与全国热点城市相比，郑州房价约排在34位，但是郑州的GDP约排在16位。虽然目前郑州房价的水平对普通家庭的年轻人不够友好，但相差超过一倍的落差其实对想买房的年轻人是好事。开发商拿地，讲究“长期主义”投资逻辑，经济面良好的城市房价会处于长期上涨的趋势中。不过，在此期间会被政策导向、土地供应等多个因素干扰，出现短周期的快速上涨或者下跌，但大的趋势不会变。郑州的发展前景有目共睹，房价坚挺可以想象。

土地性质和供地地区

6月3日集中土拍的土地一共50宗，43宗为城中村改造项目用地或合并村并城改造项目用地，价格波动性不会很大。值得注意的是，另外7宗为政府储备地块，其中，两宗位于富人窝北龙湖的地块，位置绝佳，容积率低，而且毛坯限价37300元/平，装修限价5600元/平，综合限价42900元/平，这才是业内热议的土拍热点。因为长期以来，北龙湖大多数楼盘的毛坯限价是32000元，这相当于提高了毛坯限价。

有业内人士预判，因为6月3日出让的多数地块位于主城区，未来两年内，郑州房价上涨大概率不会低于个位数。但就在4月30日，郑州市发布6月3日集中土拍的消息时，政治局会议再次重申房住不炒，并把打击学区房炒作上升到新高度。

以房价控制标杆长沙为范本，房价每年上涨的幅度约为10%，可以预料，未来郑州房价平均年涨幅不会超过两位数，但不排除个别区域、个别楼盘走出独立行情。至于到底是超两位数增幅还是负增幅，就要看具体项目的具体操作了。综上所述，郑州6.3土拍的前景可期，但不会出现大范围波动。

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