北京集中土拍首日“无悬念”：低溢价触顶成交，7宗地仍在暗战

延迟了两天的北京集中土拍在今天（5月10日）开战。与5月8日底价成交的4宗地块相比，今天出让的12宗地块总价毫无悬念地“触顶”，最终总成交价达516.19亿元。

在当日出让的12宗地块中，仅有5宗地块现场确定了买家，剩余7宗地块因触及双顶上限，全部进入竞报高标准建设方案环节，包括海淀区树村2宗地、朝阳区王四营3宗地块，皆是重点热门地块。

房企们小心翼翼而来，但是拿到优质地块并非易事。首日集中土拍“决战”的大幕刚刚拉开，7宗地块将花落谁家？高标准建设方案比拼环节见分晓。

“黑马”卓越重回北京，落子朝阳金盏

5月10日，海淀区2宗地块以及朝阳区10宗地块进行现场竞价角逐，总起始价479.33亿元。

当天北京土地交易大厅比平时热闹得多。参与现场竞价的竞买人仅有两位进入第一拍卖厅现场，其余则要在大厅或者观摩大厅等待，通过大屏幕观看竞拍现场。紧张是很多参与竞拍房企人员的心情。此外，许多未参与竞拍的房企以及机构、媒体赶来观战，更是把现场的气氛烘托得异常敏感。

上午共有5宗地块参与竞价，包括朝阳区金盏2宗地块、王四营3宗地块。开拍前，有4宗地块已触及顶价，转入线下竞配“政府持有产权份额”“公共租赁住房”环节。

金盏小店村3005-02地块成为首个出场地块。开拍后，仅1轮，越秀＋天恒以39.27亿元将总价推至上限。两天前，越秀＋天恒曾以45.70亿元底价拿到怀柔区刘各长村地块。在竞报政府持有产权份额阶段，各大房企较为谨慎，主持人多次喊话后，才有房企举牌，而中海、平安、金融街更是“陪跑”，并未出牌。

在此阶段，也是越秀＋天恒率先出手，此后，旭辉＋首开＋建工和金地＋华润＋保利一路厮杀至12％。最后，卓越报出13％的政府持有产权份额，在竞拍落槌的同时，观摩大厅内，卓越地产的人员禁不住鼓掌欢呼。没有想到坐在强大的对手中间，刚一入场就能拿下一块地。最终，卓越以39.27亿元＋13％政府份额获得金盏小店村3005-02地块，楼面价52988元／平方米，成为在首个地块就突出重围的一匹黑马。作为深圳房企的卓越，此前曾在京开发过北京卓越·翡翠公园，此次重回京城也瞄准了多宗地块。

与金盏小店村3005-02地块相邻的金盏小店村3005-08地块更是明星地块。一年多来，历经三次挂牌、两次暂停的波折。如今，其成为北京试点“竞地价＋竞政府持有商品住宅产权份额＋竞高标准商品住宅建设方案”的地块。该地块在线上竞拍环节已触顶。在现场“竞政府产权”的厮杀环节，主要在金地、华润、保利联合体和融创、懋源之间进行。从始至终，融创紧紧跟进，有着势在必得的姿态。在懋源报出14.5％的政府产权比例后，融创以15％的比例紧跟，此后再无人举牌。最终，融创以26.83亿元摘地，溢价率3.87％，竞配政府持有产权份额15％，成交楼面价52983元／平方米。

此后，懋源的相关土地投拓人士表示，公司内部设定的政府产权比例上限是15％，没想到被融创抢先一步。

中冶、金地＋华润＋保利、招商蛇口＋北京城建各有所获

5月10日下午，共有崔各庄、东坝、豆各庄、树村7宗地在现场竞价。

朝阳区崔各庄乡黑桥村、南皋村棚户区30-L04地块是下午首拍的地块，吸引了中海、金地＋华润＋保利、旭辉＋首开＋建工、招商蛇口＋北京城建、平安、金融街＋远洋、万科＋华侨城、中冶、卓越＋华发、中交＋建发、金茂＋绿城、中粮＋金隅等房企。

竞拍过程中，在招商蛇口＋北京城建、中冶、万科轮番举牌后，金茂＋绿城联合体紧接着举牌达到上限价42.2亿元，现场随即进入竞报公租房面积阶段。最终，招商蛇口＋北京城建以竞报2万平方米的公租房面积拿地。

朝阳区东坝北1104-612西侧地块同样吸引了众多房企参拍，包括金地＋旭辉＋首开、金茂、华润＋保利、万科、天恒、路劲、中冶、新城＋建发、中粮＋金隅、中海、鲁能等在内。在竞拍环节，金地＋旭辉＋首开率先举牌，中冶、天恒、新城＋建发跟进，金地＋旭辉＋首开再次举牌。中间一度出牌中断，但是最后阶段，中冶阻击成功，以配建1万平方米公租房的代价拿下东坝地块。

此外，朝阳区崔各庄乡黑桥村、南皋村棚户区改造项目30-L01-01地块吸引了中海、金地＋华润＋保利、旭辉＋首开＋建工、招商＋城建、平安、金融街＋远洋、万科＋华侨城、中冶、卓越＋华发、中交＋建发等房企竞拍。该地块的起始价为44.3亿元，网上报价就达到上限价50.94亿元的约92％。在竞配公租房面积阶段，最终由金地＋华润＋保利联合体以2.2万平方米的竞配面积拿地，溢价率约15％。

此前业内人士对于金地＋华润＋保利组成的“金华保”联合体呼声很高，而且金地也是报名参加地块最多的房企，此次获得1宗地块，在观摩大厅的土拓人员也异常高兴，拿地的压力终得释放。

7宗地触及双上限，进入高标准方案比拼环节

在北京首批供应的30宗地中，位于朝阳王四营3宗地块和海淀树村2宗地块均是公认的热点地块，也被预期是竞拍首日看点。不过，也因为太抢手而触及双上限，竞拍首日共有7宗地进入高标准方案投报环节，并没有确定最终的买家。

根据竞拍文件，参加投报的竞买人须在现场竞价后第10个工作日递交高标准商品住宅建设方案，以确定最终竞得人。

其中，位置距离中心最近，人气一直高涨的朝阳王四营3宗地块，此前线上竞价环节就已触及上限价格。现场竞拍，分别吸引了12家、12家、11家房企及联合体参与。其中，王四营L01地块的公租房面积上限迅速由金地＋保利＋华润的联合体触及。而王四营L02、L05地块，L03地块的公租房上限则分别由中冶、电建＋建发联合体迅速触及。

最终，朝阳区王四营L01地块，以31.5亿元＋13900平方米公租房面积触及上限；王四营L02、L05地块，以30.95亿元＋13800平方米公租房面积触及上限；王四营L03地块，经过27轮的竞争，以54.5亿元＋24400平方米公租房面积触及上限。3宗地块溢价率均约为5％。因为现场竞配建公租房面积环节皆触顶，加上此前线上已触及上限价格，在双触顶后，3宗地块全部转入竞投高标准住宅建设方案。

此外，北京市朝阳区崔各庄乡黑桥村、南皋村棚户区改造项目30-L06地块也因触及上限总价28亿，政府持有商品住宅产权份额20％，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。从现场来看，该地块开拍不久，龙湖＋恒基联合体便举牌触顶上限价28亿元。在竞报政府持有商品住宅产权份额程序，招商蛇口、越秀地产＋华发联合体、绿城集团等房企彼此紧咬不放，举牌节奏明显加快。最终，招商蛇口以20％的上限份额触顶。

而朝阳区豆各庄乡孙家坡村1306-638地块开拍前的报价就达到上限价68.2亿元的91.8％。开拍后不久，由龙湖＋住总＋平安联合体举牌触顶，溢价率约15％，也转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

海淀树村两地块至少十家房企比拼高标准方案

在经历了上述5块地转入高标准住宅投报程序后，竞拍前，在很多土拓人员看来，海淀树村地块进入高标准住宅方案投报环节已无悬念。

5月10日17时，下午场土拍迎来高潮，在业内人士看来，海淀树村地块方正，纯低密，不限套内“70／90”。

由于在开拍前，海淀树村地块就已达土地价格上限，现场直接竞政府产权比例。其中，海淀树村南地块最先出场。据不完全统计，共有超13家房企拿号参拍。懋源率先举牌，由招商＋城建最快举牌触及政府产权比例20％的上限。

最终，海淀树村南地块均触双上限，以总价57.3亿元，政府持有商品住宅产权份额20％，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

而海淀树村北地块共有11家房企参拍。由中铁置业举牌触达20％上限，最终，以总价63.7亿元，政府持有商品住宅产权份额20％，均触双上限，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

在这两场竞拍中，竞争激烈，有几次报价都是同时有三四家举牌，其中融创、懋源和招商＋城建表现积极。而万科、中交、金茂表现不突出。

从竞拍首日来看，贝壳研究院高级分析师潘浩认为，中海、金地＋保利＋华润、中冶均报名今日地块超9宗，曾被寄予厚望的中海出手谨慎，在首拍当日并无斩获。金地＋保利＋华润、中冶则表现积极。

据不完全统计，朝阳王四营乡3宗地至少有3家房企、朝阳区豆各庄地块至少8家房企、海淀树村两地块至少有10家房企，进入高标准住宅方案比拼阶段。

此前，因为参与的企业数量众多，房企土拓人员普遍持谨慎态度，从目前来看，拿到优质地块并不容易。

有业内人士表示，很多热点地块在开拍之前就已触及顶价，但是最后也没有确定最终的买家。最为典型的就是王四营乡3宗地和海淀树村2宗地块。

竞拍结束后，从参拍企业土拓人员的脸上，看不到喜悦，也看不到失落，而是满脸茫然。有土拓人士感叹说，“位置好的地块最后都没有成交。”首日集中土拍“决战”的大幕刚刚拉开，7宗地块将花落谁家？高标准比拼环节见分晓。而明天（5月11日）将要竞拍的13宗地，又将有着怎样的命运？值得期待。

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