中梁百悦智佳赴港IPO,杨剑拉碧桂园服务入局 | 深读

中梁百悦智佳董事会主席

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

4月29日，中梁百悦智佳服务有限公司（简称“中梁百悦智佳”）向港交所递交招股书。

目前，递表的物企已经超过十余家，包括融信服务、禹佳生活服务、新希望服务、德信服务、世纪金源服务、朗诗绿色生活、中骏商管、海悦生活和富力物业。

在中梁百悦智佳递表的前夜，还有一家四川物企“明宇商服”递交招股书，在管面积仅为290万平米，是目前排队聆讯企业中在管规模最低的物企。

富力物业是当中规模最大的物企，在管面积为6940万平方米；世纪金源服务次之，在管面积为6390万平方米，其余物企在管面积规模大都介于1000万平方米至2000万平方米间；前几日刚递表的海悦生活，在管面积为2430万平。

中梁百悦智佳在管规模与海伦堡旗下的海悦生活相差不多。

截至2020年底，中梁百悦智佳在管项目178个，签约管理项目432个，在管总建筑面积约2010万平方米，签约总建筑面积约6030万平方米。其中，长三角的在管建筑面积占比为62.8%。

中梁百悦智佳是中梁控股（02772.HK）的关联物企，背后的老板都是杨剑。

递表前，中梁百悦智佳完成架构调整和重组，并引入“碧桂园物业香港”作为战略投资者，股权架构为：杨剑、徐晓群夫妇及其家族信托共持股81.58%，中梁百悦智佳执行董事李家城持股7.97%，中梁控股集团高级副总裁马飞持股2.34%；Jeffrey Yan-Leun持股1.87%，碧桂园物业香港持股6.24%。

“碧桂园物业香港”是头部上市物企碧桂园服务（06098.HK）的间接全资附属公司，以2.39亿港元占股6.24%。其投资款项将全数用于中梁百悦智佳的日常营运及业务扩展。

对于引进碧桂园服务作为投资者，中梁百悦智佳很满意，称可结合碧桂园物业香港的资源和专业知识所产生的协同效应，促进改善及优化其自身增值服务业务的运营效率及管理能力，并为其形象带来额外价值。

而Jeffrey Yan-Leun则是上海方立投资发展有限公司副总经理，拥有5年股权投资经验，其目前所在的公司上海方立投资，是一家主要主要从事房地产及金融投资的企业，Jeffrey Yan-Leun主要负责证券、金融工具、私募股权基金及房地产行业的海外投资研究与开发。

中梁百悦智佳的股权架构中，既有董事会成员，也有来自关联方地产公司的高管，以及同行企业和股权投资者。

招股书显示，中梁百悦智佳在2018年、2019年与2020年，收入分别为1.75亿元、3.53亿元与7.04亿元，复合年增长率为100.2%；净利润分别为2664万元、4809万元与8542万元，复合年增长率为80%。依此来看，业绩增速尚可。

但是从毛利率来看，中梁百悦智佳则低于行业平均值，2020年其毛利率为23.27%，而据中研物协报告显示，2020年上市物企毛利率平均值为29.5%。

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