六环将涨:破6万+时代,北京楼市依然有2大泥潭黑洞!

这几天都在聊北京市场未来趋势,特别是下个月8号的集中卖地,肯定会影响市场价格。今天继续简单的聊聊,2021年市场会如何,北京那些区域会涨价?那些区域依然会是泥潭!

老生常谈!必须明确的是,北京房价控制的肯定是全国最好,调控政策全国最严,即使是这30宗集中出让的住宅地块,也可以看到,北京开始进入新价格管控时代,在房价被摁住了4年后,在房价已经落后上海深圳一大截的时候,30宗地终于变成了限竞房PLUS版。

1:北京升级到6万+时代!

但需要注意的是,随着这一轮集中井喷卖地,大部分土地都将升级成为改善住宅,相比之前几年的刚需为主,这一轮房价将在6万+为主:

上文可以看到,北京2021年新建住宅网签均价在5.2万左右,那么未来的价格大约会在什么阶段?其实计算办法很简单。北京限制了最高价格,可以波动3%。那么30宗住宅地块里面,按照建筑面积和销售限价计算,合计北京未来这30宗地位主流的2022年上半年,市场销售均价基本就在6.3万,如果不计算其中一宗共有产权房,市场均价在6.4万左右。

30宗住宅地块,销售限价最高11.2万,7万以上14宗,5万以上累计24宗,只有包括共有产权在内的6宗住宅地块,基本分布在远郊区县。

所以整体市场看,北京将从之前的倾斜刚需,逐渐开启倾斜改善阶段。市场房价也必然水涨船高。

2:市场成交持续活跃

当下的北京市场情况,小阳春在持续,春节均价在5.2万左右。

整体看数据,网签可以说非常喜人,当然,这只是调控后的新高,因为2016年截至4月20日,当年二手房住宅网签就达到了8.8万套。

所以从北京新建住宅+二手房住宅网签数据可以看到,北京楼市已经走出了调控的低谷,市场水涨船高,成交明显活跃,同比是库存数据开始出现了明显的降低,供应量也因为土地集中入市,而开始减少,优质项目出现了轻微的价格波动。

国家统计局官方数据:北京新建住宅价格环比上涨0.2%,二手房价格环比上涨1.4%,基本吻合市场的真实情况。

3:但需要注意的是,市场依然有几大供应库存黑洞!

从各区库存看,大兴、顺义、房山依然牢牢占据了市场的主力库存区域。现在看,昌平基本已经走出了供应井喷,大兴因为有亦庄这个产业基地,相对难度也不算大。

这几年伟哥吐槽过几个区域,2018年的北七家,2019年的青龙湖,2020年写过大亦庄。今天开始预定北京楼市历史上的第四大黑洞——顺义,2021年将非常悲催。

2018年北京楼市最典型之“北七家”肉搏战

北京楼市“青龙湖”惨案︱张大伟

你想不想坐在“青龙湖”的房顶一直哭?︱张大伟

亦庄楼市拉响强警报!2020年最惨“肉搏战”开始了……

前三个区域都是当年全市场最难的区域,当然如果这3个排序的话,伟哥还是认为,最苦逼的还是“青龙湖良乡+顺义新城”!毕竟北七家和亦庄都还有产业基础,规划利好支撑,还能等未来。青龙湖良乡和顺义新城的确非常非常难。

整体看,从全北京库存项目的分布看,也明显能看出这个趋势:虽然可售库存中有部分可能是没有购房资格的购房者已经预定,但整体看,顺义房山大兴依然是库存的核心区域。

这762个项目占据了市场库存量的65%!

具体到3个区域的库存积压情况,整体看,主要集中在少数区域:

最后伟哥简单的总结一下:

1:毋容置疑,北京楼市现在是全国最应该上涨的区域,经历过4年的房价调整,除了少数学区二手房,价格都依然低于2017年。

2:整体看,北京楼市是全国调控最严格的区域,房价大涨可能性不大,但六环内破6万+也已经是趋势。

3:对于刚需来说,抓紧买6环内的项目,限竞房时代已经过去,市场剩余的少数优质项目按照去化周期基本年内也就消化了。

4:全北京2021年除了房山青龙湖+良乡,顺义新城外,其他市场房价微涨是必然!

(责任编辑:常丹丹 HO016)

相关知识

“分化严重”?北京楼市,明年还能买房吗?
房价涨“慌”了?揭秘中国房价冰山背后的数据黑洞!
聚焦北京楼市:北京地价创新高,房价或将涨2倍!
破万!全国房价进入万元时代了
北京楼市步入2020下半年
楼市再无普涨,财富大分化的海啸来临!
北京房价体系已经崩溃
一年之计在于春 1月也是楼市业主的“春”
2020年刚需的主场—丽泽西引领下一个时代风口
谁在忽悠“年后北京房价涨3成” 还原真实的北京楼市

网址: 六环将涨:破6万+时代,北京楼市依然有2大泥潭黑洞! http://m.zx3q.com/newsview327692.html
所属分类:行业资讯

推荐资讯