六环将涨:破6万+时代，北京楼市依然有2大泥潭黑洞！

这几天都在聊北京市场未来趋势，特别是下个月8号的集中卖地，肯定会影响市场价格。今天继续简单的聊聊，2021年市场会如何，北京那些区域会涨价？那些区域依然会是泥潭！

老生常谈！必须明确的是，北京房价控制的肯定是全国最好，调控政策全国最严，即使是这30宗集中出让的住宅地块，也可以看到，北京开始进入新价格管控时代，在房价被摁住了4年后，在房价已经落后上海深圳一大截的时候，30宗地终于变成了限竞房PLUS版。

1：北京升级到6万+时代！

但需要注意的是，随着这一轮集中井喷卖地，大部分土地都将升级成为改善住宅，相比之前几年的刚需为主，这一轮房价将在6万+为主：

上文可以看到，北京2021年新建住宅网签均价在5.2万左右，那么未来的价格大约会在什么阶段？其实计算办法很简单。北京限制了最高价格，可以波动3%。那么30宗住宅地块里面，按照建筑面积和销售限价计算，合计北京未来这30宗地位主流的2022年上半年，市场销售均价基本就在6.3万，如果不计算其中一宗共有产权房，市场均价在6.4万左右。

30宗住宅地块，销售限价最高11.2万，7万以上14宗，5万以上累计24宗，只有包括共有产权在内的6宗住宅地块，基本分布在远郊区县。

所以整体市场看，北京将从之前的倾斜刚需，逐渐开启倾斜改善阶段。市场房价也必然水涨船高。

2：市场成交持续活跃

当下的北京市场情况，小阳春在持续，春节均价在5.2万左右。

整体看数据，网签可以说非常喜人，当然，这只是调控后的新高，因为2016年截至4月20日，当年二手房住宅网签就达到了8.8万套。

所以从北京新建住宅+二手房住宅网签数据可以看到，北京楼市已经走出了调控的低谷，市场水涨船高，成交明显活跃，同比是库存数据开始出现了明显的降低，供应量也因为土地集中入市，而开始减少，优质项目出现了轻微的价格波动。

国家统计局官方数据：北京新建住宅价格环比上涨0.2%，二手房价格环比上涨1.4%，基本吻合市场的真实情况。

3：但需要注意的是，市场依然有几大供应库存黑洞！

从各区库存看，大兴、顺义、房山依然牢牢占据了市场的主力库存区域。现在看，昌平基本已经走出了供应井喷，大兴因为有亦庄这个产业基地，相对难度也不算大。

这几年伟哥吐槽过几个区域，2018年的北七家，2019年的青龙湖，2020年写过大亦庄。今天开始预定北京楼市历史上的第四大黑洞——顺义，2021年将非常悲催。

2018年北京楼市最典型之“北七家”肉搏战

北京楼市“青龙湖”惨案︱张大伟

你想不想坐在“青龙湖”的房顶一直哭？︱张大伟

亦庄楼市拉响强警报！2020年最惨“肉搏战”开始了……

前三个区域都是当年全市场最难的区域，当然如果这3个排序的话，伟哥还是认为，最苦逼的还是“青龙湖良乡+顺义新城”！毕竟北七家和亦庄都还有产业基础，规划利好支撑，还能等未来。青龙湖良乡和顺义新城的确非常非常难。

整体看，从全北京库存项目的分布看，也明显能看出这个趋势：虽然可售库存中有部分可能是没有购房资格的购房者已经预定，但整体看，顺义房山大兴依然是库存的核心区域。

这762个项目占据了市场库存量的65%！

具体到3个区域的库存积压情况，整体看，主要集中在少数区域：

最后伟哥简单的总结一下：

1：毋容置疑，北京楼市现在是全国最应该上涨的区域，经历过4年的房价调整，除了少数学区二手房，价格都依然低于2017年。

2：整体看，北京楼市是全国调控最严格的区域，房价大涨可能性不大，但六环内破6万+也已经是趋势。

3：对于刚需来说，抓紧买6环内的项目，限竞房时代已经过去，市场剩余的少数优质项目按照去化周期基本年内也就消化了。

4：全北京2021年除了房山青龙湖+良乡，顺义新城外，其他市场房价微涨是必然！

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