北京房价体系已经崩溃

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2008年之前的北京，房价几乎是呈环状分布的：

二环比三环贵、三环比四环贵、四环比五环贵、五环比六环贵，无论东、南、西、北部皆是如此。

那时的北京，五环外的大部分区域基本还没任何发展，甚至四环外的某些区域都还很落后。

在当时的北京人看来，只要出了五环，就不能称之为“北京”了。“宁要主城一张床，不要郊区一套房”，是大多数购房人的共识。

然而，十多年过去了，这个逻辑早已崩溃，因为五环外衍生出了不少“高端住宅区”，其房价远远超过四环，甚至是三环。

以东北部为例：

望京，一个无限接近五环的地方，在老一辈人眼中，那是妥妥的郊区，当年的花家地小区，就是建在一片花椒地之上。此后，人口、楼盘逐渐扩张，而相关的配套设施却没有跟上来。周边交通不畅让望京一度有了“睡城”的名号。

当时没有地铁，进城一趟单程需要一个多小时，而且，望京的路都是斜的，像迷宫一样，方向感稍差一点的人，在望京很容易迷路。

亚洲金融风暴之后，韩币遭遇大贬值，越来越多的韩国人选择到生活成本更低的中国来创业。

望京由于离首都机场近，房价也相对便宜，因此备受青睐。随着时间的推移，越来越多的韩国企业落户于此，渐渐地，各种配套都起来了。

现如今，望京的老破小在6-7万，品质高的次新房普遍在8-11万之间，远超位置更好的酒仙桥，甚至是东北三环边上的三元桥。

当初买了望京的人，现在估计早已身价不菲。

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北城，靠奥运会而崛起的奥森板块，因超高绿化率、完善的配套、优美的环境而形成了高端居住区，板块内二手房价格在8-10万之间。

再往西，上地、西北旺，八九十年代的老破小，价格都在7-9万，品质好的更不必说。比如：橡树湾目前均价在9.6万左右；上地佳园，均价9.3万。

要知道，上地、西北旺，都在五环外，从位置上来说，真的是相当偏远了。可人家有产业、有学区。

只要有这两样在，就算位置再偏，价格也不会低。而且，一旦价格上去了，就很难再下来。五环外的亦庄也是如此。

我知道，现在很多人依然相信所谓的“地段论”。在过去的2020年，我遇到过不少这样的粉丝，他们买房只考虑四环内，对外环依然有很大的偏见。

但孰不知，

四环内的很多区域，在以前是“香饽饽”，但以后绝对会是“大深坑”。

东边，无论是东三环还是东四环，很多板块价格还没五环高：

东三环“十里河”板块，除了“山水文园”之外，基本没有像样的住宅；潘家园、团结湖一带，都是70-90年代的老破小，价格在5.5-6.6万之间；国贸CBD，虽然地段无敌，可奈何房子太不给力，要么是商住公寓形式的住宅（建外soho之流），要么是房龄超过三四十年的老破小，就算有个次新住宅，密度还巨高，户型也贼差，所以价格基本都不超10万。

东四环就更不必说了，五万多的房子一抓一大把，4-5环交界处，就更便宜了，比如一号线沿线的四惠东以及7号线沿线的大部分区域。

如果你在东二、东三环传统CBD上班，资金预算不是很充足但又想上车的话，东三环（潘家园、团结湖）、东四环（一号及7号线沿线）其实真不贵，而且通勤也方便。不过，我是真的不建议你买，这地方绝对是深坑。

南城，位于南三环边上的角门、马家堡、木樨园、宋家庄、大红门、石榴庄，很多楼盘的价格只有5-6万，而位于五环外的亦庄，价格并不比三环低多少。

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说了这么多，想表达什么呢？

主要还是以下几点：

一、现在的楼市已经告别了一涨俱涨，一跌俱跌的时代。优质资产可能会继续那啥，至于垃圾资产，等待它的只有不断失血。

二、现如今楼市的运行逻辑早已改变，你买房不能只看地段，觉得位置偏就直接放弃。位置偏没关系，只要有好的规划，只要有产业、有学区，价格分分钟能秒杀主城，现如今的望京、上地不就是最好的例子吗？

三、千万不要认为地段好、有地铁，房子是次新就能保值增值，去看看丰台总部基地、首经贸、六里桥你就知道保不保值了。

对于北京这个城市来说，最能稳房价的是学区，是好学校，其次是产业，再然后是城市界面（也可以说是整体规划），再再然后才是地铁。

如今北京的地铁密度已经很高了，五环大部分区域都已经覆盖。所以，它对房价的拉动作用就越来越弱。有地铁，对房价不一定就是利好；无地铁，也不一定就是利空，

关键还要看有没有好学校，这才是北京稀缺资源中的稀缺资源。

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成年人的崩溃,都藏在了深夜浴室里
年后北京房价继续涨?
成年人的崩溃，来的突然，走的容易！