大力发展租赁住房,高房价趋势已经不可逆了

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大力发展租赁住房，意味着打压高房价、限制高房价的政策思路，要调整了。

从2016年底，“房子是用来住的，不是用来炒的”第一次出现在官方文件里，被概括为“房住不炒”，迅速开始在全国流行。之后的几年里，各地开始变着花样出台各种政策，打压房价、限制房地产发展。比如北京出台的认房认贷、限竞房和共有产权房政策等，强力压制房价，硬生生的将市场强行从火热状态压的冰凉一片。

过去几年里，在北京成功买房上车的人，可以说吃到了政策红利，趁着政府强行创造出的低房价窗口期，买房上车了。2021年开始，这样的福利越来越少，甚至要说拜拜了。

今年的中央经济工作会议，前所未有的给了租赁住房大量笔墨篇幅，从多个方面提出下一步的解决思路。如此兴师动众，浓墨重彩的说租赁住房的事情，之前没有，之后不知道还有没有。

昨天的公号文章里，已经就这部分做了分析，今天不再重复。

我想说的是，大力发展租赁住房的另一面，意味着对高房价趋势的变相承认：大城市的高房价已经不可能被打压回去了，房价暴涨有风险，房价暴跌同样风险巨大。看看银行的贷款、信托、基金各种金融产品的投向，里面有多少是房地产相关的。

这几年为了压制房地产行业，真的是财税、金融、行政，十八般兵器全部搬出来了。即使这样，深圳楼市率先突围，暴涨一波。上海楼市正在暴涨的过程中，原先其他城市千人打新、万人摇号的盛况，最近几个月在上海也轮番出现。据说，不少上海人见面的问候语已经变成了：今天，你打新了没有。

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“房住不炒”想实现什么样的效果呢？

是要如同大同社会里的“居者有其屋”，人人买的起房吗？

或者如同网上很多人诅咒的那般，房地产行业彻底破产趴下，再也没有高房价的房子？

这两点，显然都不是。

人人都买的起房，别说在一二线大城市很难实现，就是在三四线城市，要实现也是千难万难。至于让房地产崩盘，那更是天方夜谭。不管大家如何骂不良开发商，房地产是一个巨大的实业行业，住房消费市场是一个巨大的扩大内需的消费市场。

所谓“房住不炒”，最终要实现的目标，无非是解决居住权的问题，让人人都有住的地方。至于住的地方，可以是买的，也可以是租的。房子的所有权和居住权是分离的，“居者有其屋”，这个“有”，也可以只是居住权。

按照这个思路梳理下去，越是大力发展租赁住房，解决基本的住房保障问题，正常的商品房市场就越能够正常发展，不受或少受政策限制。

住房市场体系和住房保障体系，是两个体系。这两个体系，不是非此即彼的关系。只发展住房保障体系，效果如何，可以看看商品房改革之前的分房时代就知道了，现在的人，估计极少有人想退回那个时代的住房条件。只发展住房市场体系，在大城市里，高房价也引发了大量的问题。所以，这两个体系，既是矛盾的一对存在，也是互相依存的存在。住房保障体系发展的越好，住房市场体系就越有空间发展，简单说房价越来越高也影响有限；住房市场体系发展的好，也可以有更多的资源比如土地出让金投入到住房保障体系建设上。

说到底，政策考虑的是能不能解决居住权的问题，如何解决居住权的问题。至于房价多高、房价多低，这只是一件小事罢了。举个最简单的例子，如果北京的租赁市场非常发达，哪怕商品房涨价到一平米50万，需要住的人不需要买房照样有住的地方，高房价就不是问题。

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高房价的背后，高价土地是根源。比如重庆，房价在四个直辖市里垫底，简直就是直辖市之耻，那里的房价，与直辖市的大名头实在不相称。火锅城的房价为什么能那么低？说到底，还是因为供应的土地价格低。

房子既包括住的那间屋子，也包括屋子下面的土地。屋子付出的建筑成本，并没有高的多么离谱，而且，按照现在的工业制造效率，成本甚至在不断下降。

真正贵的是土地成本。大城市的土地是稀缺的，有的用来建写字楼，有的用做公园绿地，不是所有的空地都能够开发成住宅。大城市人又多，土地就更加稀缺。

在土地拍卖价格居高不下的情况下，想要把房价彻底降下来，那是痴人说梦。过去三年，北京基本是骨折价拍卖土地，严格限制开发商的销售价格，这才在市场上供应了一批相对低价的房子。2020年，不限价的商品房供地又成了土地拍卖市场的主流，也就是说明年入市的不限价商品房，价格肯定比现在的限竞房价格要高。所以，此前买了限竞房上车的人，到了明年，周边新开盘房价一上涨，就偷着乐吧。

文章来源：长鲸瞰房

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