房企年报季｜“二代”接班 中南建设陈昱含的考题

继4月26日晚间发布年报业绩后，4月27日中南建设(000961,股吧)召开2020年度线上业绩发布会。会上，中南建设掌舵人陈锦石正式对外宣布陈昱含即将全面接班的消息，并表示“希望投资者对年轻人有信心。”

地产“二代”走到台前，中南建设的发展“生涯”也由黑马转为白马。从过去一年的表现来看，陈昱含选择的策略要相对保守，但或是受到政策及外部环境因素的影响，不过这一策略显然要继续延续。陈昱含更是在业绩会上直言，“未来中南建设的惊喜会少一些，但是确定性会多一些。”从目前的发展情况来看，中南建设少数股东权益大涨265.2%，总负债规模也达到了3108.9亿元，“二代”接班后，留给陈昱含的挑战依然不小。

投资收益占利润总额40.79%

2020年，中南建设整体实现营业收入786亿元，同比增长9.4%；归属于上市公司股东的净利润70.8亿元，同比增长70%；综合毛利率17.29%，同比微增0.54个百分点。

回应毛利率表现，中南建设副总经理兼财务总监辛琦在会上表示，2020年在很多头部房企毛利率下降的同时，中南反而略有上升，这方面与结转项目在早期的投资布局有很大关系。从行业来讲，毛利率逆势上升的可能性不大，双集中供地后将进一步压缩毛利空间，中南建设亦是如此，但公司的净利还有一定的改善空间。

中南建设董事会秘书梁洁则补充称，公司毛利率之所以会出现逆势提升，这方面改善也与过去毛利率较低有关。

房地产业务和建筑业务，是中南建设营收的核心。2020年，中南建设实现新开工面积约1357万平方米，同比减少3.5%，完成竣工面积约1349万平方米，同比增长42.6%。由于竣工项目并表比例有所下降，中南建设2020年房地产业务结算收入585.7亿元，同比增长13.5%。结算毛利率19.14%，同比增加1.21个百分点。

建筑业务方面，2020年其实现营业收入222亿元，同比微增0.09%，且其毛利率为8.65%，同比还下降0.36个百分点。

主营业务的表现，并不能回答净利润大涨的原因。记者查阅年报发现，中南建设非主营业务中投资收益贡献很大，非并表项目确认的投资收益达到42.9亿元，占利润总额的比例高达40.79%。这或许可以解释，中南建设净利润大涨的原因。

利润指标与股权激励挂钩

净利润“走高”的背后，也与中南建设先后推出两次股票期权激励计划相关联。

记者了解到，2018年8月中南建设第七次临时股东大会审议通过了《2018年股票期权激励计划（草案）及摘要》及其他相关议案，决定设立2018年股票期权激励计划（简称“2018年计划”）。2018年计划拟向激励对象授予期权23260万份，其中首次授予21580万份，预留1680万份。

上述股票期权激励计划，也设置了业绩考核指标，而该项指标与净利润相挂钩。激励对象行权需要满足中南建设业绩考核要求和个人业绩考核要求。对于公司业绩，行权将对分年度进行绩效考核，考核年度为2018年、2019年和2020年，对应业绩考核目标分别为考核年度公司归属上市公司股东净利润相对2017年的增长幅度分别不低于240%、560%和1060%。激励对象只有在年度绩效满足考核要求的前提下，才能行使当期权益。

中南建设需要在2018至2020年三年内，录得归属上市公司股东净利润分别不低于20.5亿元、39.8亿元以及69.95亿元。

2019年，中南建设再次发布股票期权激励计划，拟向激励对象授予期权13837万份。同时，业绩考核目标在上一期的基础上，进一步要求2021年公司归属上市公司股东净利润相对2017年的增长幅度分别不低于1408%，即归母净利润需达到约91亿元。

年报显示，2020年中南建设归属于上市公司股东的净利润70.8亿元，可以说“压线”完成了净利润指标。而2019年中南建设归属于上市公司股东的净利润为41.6亿元，也可以说是“压线”完成。2021年，中南建设只需再次“压线”即可。

少数股东权益大涨265.2%

陈凯出走后，“房二代”陈昱含接替了中南建设的地产业务。

发布会接近尾声，陈锦石因“有大项目要谈”需提前退场。退场之前，陈锦石也正式对外宣布陈昱含即将全面接班的消息。陈锦石表示，年轻人一批一批开始涌现，自己带领的一帮老“队伍”会逐步逐步退下。“陈昱含在公司有13年的工作经验，她已经成熟了，在本届董事会换届后，董事长、法人会交给她担任，希望投资者对年轻人有信心。”

从过去一年的表现来看，陈昱含选择的策略要相对保守，但或是受到政策及外部环境因素的影响，显然这一策略要继续延续。陈昱含更是在业绩会上直言，“未来中南建设的惊喜会少一些，但是确定性会多一些。”从目前的发展情况来看，留给陈昱含的挑战依然不小。

年报显示，2019年中南建设的少数股东权益为53.83亿元，而2020年其少数股东权益增长了265.2%达到196.62亿元，占总权益的比重也由上年的20%提升至40.66%。

但记者注意到，中南建设2020年的净利润中，少数股东损益为7.26亿元，占比仅为9.3%，权益与利润“倒挂”现象明显。

地产分析师严跃进表示，少数股东权益占比较大，主要有两方面原因。第一种是对于一些外部投资者是比较依赖的，其在持股方面力度大，但比较分散，同时持股需要给予较大的回报；第二种是企业合作的项目比较多，通过大量合作来加快规模增长，业绩成长比较依赖此类合作关系。

在中国城市房地产研究院院长谢逸枫看来，少数股东权益与利润的差额，是识别企业“明股实债”的重要指标之一。如果二者之间长期差别较大，那大概率存在“明股实债”的可能。目前大多数房企通过“明股实债”的方式来优化财务报表，这样可以降低企业整体负债率，获得融资也更为方便。但“明股实债”的风险也不容忽视，“隐形”负债无法查有所据，会导致数据失真和误判。

“三条红线”最晚明年达标

截至2020年底，中南建设的总负债规模达到了3108.9亿元，比年初增加17.9%。其中，有息负债规模为799亿元，比年初增加14.3%。

得益于少数股东权益的大幅增长，中南建设的“三道红线”指标降档明显。截至2020年末，中南建设剔除预收款后的资产负债率为79.8%，较上年同期下降4.2个百分点；负债率为97.8%，较上年同期大幅下降71.6个百分点；现金短债比为（扣除掉受限资金）为1.04。

针对“三道红线”问题，陈昱含回应称，从“三道红线”全踩，到目前降档至“黄档”，中南建设保持持续“降负”态势，有信心最晚明年底实现“三条红线”达标。

北京商报记者 卢扬 王寅浩

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