陈昱含“孵化“中南商业

  中南建设要剥离中南商业，交易方是该公司董事、副总经理陈昱含。

  12月7日，中南建设（000961. SZ）公告，拟以3005万元向公司董事、副总经理陈昱含董事控制的南通朗达商业管理有限公司（简称“南通朗达”）转让公司持有的南通中南商业发展有限公司（简称“中南商业”）100%股权。

  陈昱含持有南通朗达100%股权，其是中南建设实际控制人陈锦石的女儿，事项构成关联交易。股权出售完成后，中南商业将独立开展业务，中南建设将失去对中南商业的控制权。

  剥离≠放手

  乐居财经根据公告获悉，作为中南建设旗下商业公司，中南商业并不持有相关商业物业资产，其更多是一家“轻资产”公司。

  在此之前，其主要业务是为中南建设进行包含商业物业项目获取前的可行性研究和获取后的定位服务，以及有关项目商业部分的代建和运营管理工作。目前运营的项目包括南通崇川中南城、南通海门中南城、盐城盐都中南城等。

  2019年末，中南商业总资产4699万元，总负债2621万元，净资产2078万元。2019年实现营业收入7423万元，净利润514万元。截止2020年10月31日中南商业经审计的总资产9216万元，总负债6844万元，净资产2372万元。

  中南建设在公告称，截止2020年10月31日，中南商业应收公司其他应收款5346万元，应付公司股利2000万元，截至董事会审议本事项前已支付公司。股权出售后，在不差于市场同等条件下，公司可以考虑与中南商业合作。

  合作内容已被“明码标价”：对于项目前期可行性研究，须参照每项目50万元，年度最高金额不超过1000万元的标准进行合作；对于项目获取后的咨询服务，须参照每项目150万元，年度最高不超过1000万元的标准进行合作；对于项目商业部分的代建服务，须参照每项目5450万元每月支付的标准进行合作。合作过程中中南商业可以每个项目收取500万元的品牌使用费。

  按照上限计算，仅“项目前期可行性研究”、“咨询服务”，中南建设最多可帮中南商业创收2000万/年，而500万元的品牌服务费，将有助于提升中南商业的毛利率水平。

  中南商业虽已出表，但中南建设没有完全“放手”。

  “股+债”模式里的偏移

  出让中南商业100%股权，中南建设预计将产生约633万元的投资收益。对于中南商业出售的理由，中南建设称，本次交易有助于公司进一步聚焦主业，提高投资回报率。

  这样的说辞，在中南建设今年9月出售众创空间公司股权时也被提及。据了解，今年9月18日，中南建设拟以200万元向公司控股股东中南控股集团转让持有的南通中南谷投资管理有限公司100%股权（简称“南通中南谷”）。

  南通中南谷被定位于为创业者打造综合性众创空间，先后设立了海门中南谷信息科技有限公司、海门中南谷企业孵化基地有限公司、南京中南谷信息科技有限公司及南京中南谷企业孵化基地有限公司4家下属公司。 

  当时，中南建设也称，交易完成后“公司将进一步聚焦主业，为全体投资者创造更好的回报”。但与中南商业不同的是，投资了4年的南通中南谷仍处在亏损状态，其2020年1-6月净亏损133.73万元。

  当时在外界人士看来，剥离亏损的众创空间业务予控股股东，展现的是上市平台中南建设财务管理的决心。这一说法不无道理，中南建设是近几年规模快速扩张的典型代表之一。

  2015-2019四年间，该公司销售金额从225亿元增长至1961亿元，年复合增长高达72%；归母净利润也从2015年的3.5亿元，增长至2019年的41.6亿元，年复合增长达85.5%。

  然而，高金融属性的房地产行业，在业务和规模快速增长的同时，也带来了中南建设负债的提升。据了解，四年间，该公司净负债率分别达213.98%、203.34%、261.28%、244.21%、214.63%。2020年上半年，该数据有所下降，至188.28%。

  在今年中期业绩会上，董事兼副总经理陈昱含也表示，中南建设在之前的发展中在土储、融资方面不具备的优势，更多的是靠高效周转和运营。而随着房地产的红利逐渐消退，未来则更加看重经营杠杆和经营质量。

  同时，面对房地产行业“三道红线”压顶等问题，该公司管理层也表示，限制融资并不是一件坏事，这将有利于降低行业信用风险。而这也倒逼房企在“股+债”模式里，在“股”的端口需要做更多的努力。

  此次出售中南商业，或许可以看作是中南建设为降低债务风险而在“股端”的努力，但其想要达成的效果或还远不止于此。从中南商业近段时间的频繁动作来看，其正试图积极发力抢占行业市场。

  为适应全国化布局及升级的消费生活所需，今年中南商业梳理了2条主力购物中心产品线加多条主题IP空间组合的“2+X”产品策略体系，即大有境首席购物中心产品线、新漾里生活购物中心产品线，以及儿童益智成长空间、创新商业街区、城市老街等多个主题IP空间。

  今年5月11日，中南建设就曾对外发布消息，中南商业将对产品“中南城”进行迭代升级，正式推出全新的首席购物中心产品品牌——大有境，并将其作为主力产品线进行全国化布局。据了解，大有境定位为首席购物中心产品线，将聚焦时尚家庭、Z世代、新兴中产、蓝领中产四类人群，打造涵盖时尚、休闲、社交、等多元消费场景的社交生活聚集地。

  随后的7月31日，中南商业旗下主题商业项目南通彩虹漾亮相，该项目也是中南商业在南通CBD打造的第5个商业项目；到今年11月28日、29日，中南商业首席购物中心产品线大有境系列项目首次亮相，海门大有境及大有境盐城东台项目先后开业。

  据了解，12月份，南通崇川大有境也将即将面市。而在未来两年，中南商业还将推出泰安大有境、重庆大有境、临沂大有境多个商业项目。一系列的动作昭示着，中南商业正在加快全国化布局。

  事实上，早在2016年，中南集团在一份发展战略书里就曾提及，计划到2020年发展30个购物中心或商业街，拓展精品酒店150家，并实现精品酒店在新三板挂牌。而在随后的2018年10月，陈锦石就找来了原龙湖集团副总裁、冠寓CEO韩石出任中南置地副总裁及中南商业总裁，并全面负责中南商业管理业务。

  今年5月，中南商业对其产品进行升级迭代之时，中南商业总裁韩石就表示：“大有境将作为中南商业重点打造的首席购物中心产品。未来将以其为重点持续聚焦及深耕二线省会及长三角百强县，加快战略布局，以更好的产品优势满足城市生活不断升级的需求。”

  分拆的“风口”

  2020年，正值房企分拆多元业务上市的风口，此时让商业“独立”，中南建设是否有意跟风？据不完全统计，2020年以来，至少有14家从房企中分拆出来的泛地产类企业向港交所递交IPO申请，涵盖商业地产、物业管理、产业地产和长租公寓等多个业务板块。

  事实上，多家房企已将商业板块独立运营，比如万科旗下印力集团、碧桂园旗下文商旅集团等，对此现象，易居企业集团CEO丁祖昱认为，从目前市场环境来看，地产行业融资收紧，需要沉淀大量资金的重资产模式不再合适大举发展，发展轻资产也是一条扩大规模、增强影响力和谋求新增长的路径。

  此次股权转让后，中南商业的新股为东南通朗达，该公司成立于今年11月9日，注册资本仅100万元，实际控制人陈昱含。从中南建设这个上市平台剥离后，中南商业能否在这个新平台，在已是一片红海的商业地产领域走出一番天地？仍需时间的验证。

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