中南建设：确定性成长

来源：房产装修家居资讯时间：2020-08-26 09:59

“中南的房地产板块在陈昱含带领下，半年度成绩还是不错的，超乎我的想象。”在中南建设(000091.SZ）半年度业绩会上，中南建设董事长陈锦石对陈昱含及其治下的中南建设半年成绩表示了极大满意。

整场业绩会上，陈锦石多以一份气定神闲的姿态端坐，对管理层的发言，时而微笑、时而点头。他表示，如今他更多是站在大股东角度，对公司经营成果考量，过程中不干预不参与，但有风险也会直言不讳。

接过指挥棒的陈昱含，为公司定下了“稳增长、出利润、保安全”的经营主张。面对各种不确定性，她要为公司寻求经营的确定性，以内部的确定性穿越行业的新常态。

聚焦短平快项目，回避高风险区域

确定性首先来自投资质量。而投资质量，说白了就是不要乱拿高价地、不要拿错地。

今年上半年中南建设新增项目45个，新增土储建面688.5万平方米，大于609.1万平方米的销售面积。且新增项目平均地价明显下降，从2019年末的约5200元/平方米下降到2020上半年约4400元/平方米。拿地金额/销售金额仅为38%，投资成本进一步优化。

从项目分布来看，其深耕区域，如长三角、珠三角以及内地人口密集城市等核心都市圈，补货力度加大。对此，中南建设董事、副总经理财务总监辛琦表示，增加深耕城市的项目数量，有利于节约化用能，提高人均产出。

截至2020年6月末，中南建设共有418个项目，总土储建面4411万平方米，其中一二线城市面积占比约35%，三四线城市面积占比约65%。

对于这样的土储货值，陈昱含表示：这在房企前20强中，确实处于相对低位。但中南认为有合理的土储就可以了，一方面资金占用少；另一方面，从年初开始，中南更多聚焦于10-15万方短平快的项目。为的是在政策的不确定下，锁定项目确定的收益，从而降低企业的经营风险。

此外，她还表示，在调控的大环境下，尤其是一些高能级城市，中南会回避高地价和核心区域，寻找受政策干预度比较小，如城市迭代、高铁辐射、有人才吸引政策的区域，中南会瞄准这部分利润确定的投资空间。

抢收3季度，加紧供货“落袋为安”

在销售方面，陈昱含表示，公司呈现出的状态是先抑后扬。一季度因疫情影响确实放缓了节奏，但二季度已追平了去年同期水平，尤其在7月，销售同比增幅超2成。

报告显示，上半年中南建设实现合同销售金额813.9亿元，同比增长0.2%，销售面积609.1万平方米，同比减少5.7%。在疫情得到控制的第二季度实现销售金额598.0亿元，同比增长18.9%，销售面积445.5万平方米，同比增长12.9%。

截至目前，中南建设已基本完成年度目标的50%，陈昱含表示:考虑政策的不确定性和四季度疫情可能会出现的反弹,三季度要加大抢收力度，早点“落袋为安”，用确定性穿越新常态。

她还补充道：中南的抢收，是抢供货，不是采取降价促销手段。只有高负债房企、局部滞销区域会有降价，但中南没有这样的压力。

从供货来看，中南也是前低后高的分布，上半年推货约有1000多亿，下半年还将有1600亿以上货值上市。今年中南建设目标是实现15%的业绩增长。对于业绩增长，陈昱含认为：中南还是一家成长型的企业，未来三年还要继续保持高增长。这个“增长”是指在房企前20强里有领先的增速，无论是规模还是盈利方面。

保安全，不依赖高有息负债去扩张

在房地产行业的新常态下,中南建设“稳增长”的基础之一就是趋于稳健的财务状况。

报告期末，中南建设现金余额281.5亿元，相比2019年末增加10.8%，现金短债比1.19，比2019年末增加13.3%，偿债保障度进一步提高。

2020年6月末中南总负债率89.48%，比2019年末下降1.29个百分点。合同负债1247.5亿元，占其全部负债的43.17%。其2020年6月末剔除合同负债后资产负债率为50.85%，在行业保持绝对低位。

新的融资渠道的拓展也极大地改善了中南建设的财务结构。中南境内今年累计新发行债券53.58亿元，品种涵盖小公募、中票、尾款ABS、供应链ABS，成本同比下降明显，投资人结构持续优化。其境外新发行2亿美元海外债，获超5倍超额认购，票面利率较去年首次发行下降187.5BP。

对于当下收紧的融资环境，辛琦表示：这个政策对行业的稳定是很有帮助的。这种对房企和金融机构双管齐下的长效机制，也有效预防了行业里一些企业的狂飙突进。从中南自身状况来看，政策跟中南的“稳增长、出利润、保安全”经营理念是不谋而合的，中南并不依赖高有息负债去扩张，未来中南也会在“股”的方面做更多努力。

在确定性战略指引之下，上半年中南实现营业收入296.9亿元，同比增长27.3%；归属于上市公司股东的净利润20.5亿元，同比增长56.2%；基本每股盈利0.54元，同比增长54.06%。

对于这个成绩，陈锦石一再给予肯定。未来中南是否会进军行业TOP10？他表示：我们一直在行业16、17的位置徘徊，我觉得维持在15就够了，不要冲10强。未来目标在行业15-20之间。