广州外地炒楼客遭“暴击”彻底凉凉,有刚需族被卡在换房路上

“卖一套400万房子，要多交税20余万！”

“外地投资客基本上已被拒绝。”

4月21日晚上，广州突然发布楼市调控新政，惊呆一众刚需与投资客。其中影响最大的莫过于人才购房政策收紧与增值税免征年限从2年变5年。有专家解读认为，这将有利打击炒房现象，总体上有利于广州房地产市场平稳健康发展，同时也有人担忧会对误伤刚需购房者，“卖家极可能将增加的增值税转移到买家头上。”

新政出台后将会对广州房产市场带来怎样的影响？奥一新闻记者分别采访了几位不同“身份”的购房者与从业者，一起听听他们怎么说吧。

外地炒房客彻底无缘广州市场

2019年12月，广州南沙、花都、黄埔相继放开人才购房限制。

图片来自网络

数据显示，2020年南沙成为广州房价涨幅最大的区域。此次人才买房限购对南沙有哪些影响？在南沙从事房产销售的杜先生告诉记者，新政之后，对于部分外地的投资客来说，基本上被广州拒绝了，“以前他们只要给点钱，交首付和部分定金，跟开发商约定网签的大概日期，剩下的走流程即可。”

现在“交一年社保”直接让部分“炒家”失去了购房资格，而增值税免征年限“2变5”更是锁住了一批投资客，“让他们的持有房产的时间变长，脱手也变难！”因此可以说，新政之后投资南沙房产的外地客虽然不会归零，但是买房需求将会大幅降低。

南沙某地产中介周先生也表示，“4.21新政”发布后，受影响较大的可能是外地购房者，“有些客户知道自己不符合购房条件，转而会咨询我买公寓和商铺，换一种产品去投资。公寓的价格更低一些，首付五六十万就可以‘上车’了。”周先生表示，还有一些炒房客可能进而“转战”其他城市“比如中山、江门这些地方，购房政策没有一线城市那么严格，利润虽然不如一线城市那么大，但是对炒房客来说还是有升值潜力，所以他们也愿意去投资。”

被“卡住”的改善型置业者

对于刚需买房者来说，新政出台是否存在误伤的可能呢？记者采访了解到，市民李小姐（化名）属于“纯刚需购房者”，近期一直在看房。并且非常“幸运地”赶在新政发布的前两天，在天河区兰亭盛荟，以将近630万元的价格，入手了一套总面积约90平米的二手房，成功“上车”。而另一位“改善型置业者”林女士（化名）却没有那么幸运。

林女士向记者表示，孩子出生后，为改善居住条件，想在同小区置换一套更大些的房子。原本一家人从今年3月份开始看房子，已经看中一套并打算交易，但是由于新政出台“被卡在了换房的路上”。据林女士称，“我现在住的房子到今年二月已经满两年，按照之前的政策我可以免税卖，然后再去买一套。但现在问题是买我房子的人要缴更多的税了。”

据悉，林女士的户型成交价是400多万元，新政出台后意味着买家要多给20几万元的税。“你觉得买家会愿意支付吗？”面对记者的问题，李女士猜测：“应该不愿意，除非我降价或者我们各自分担一部分税费，那我肯定不乐意卖啦。所以我决定不卖了，继续观望。”

同时，林女士告诉记者，原本打算以750万元将房子卖给她的业主也因为新政的出台而反悔。记者了解到，林女士看中的楼盘是 天健上城，因其官宣是清华附中的摇号地段，今年后开始大幅涨价：“现在大家都挂牌七八万，101平方的甚至还挂牌1000多万。”林女士担忧，“业主接下来很可能会涨价。”

对于林女士的遭遇，从事二手房交易十余年的陈先生告诉记者，这种情况在新政出台后可能会比较常见。“这次新政的调控力度很强，对广州市场来说，最重要的消息就是要将越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区9个区的增值税征免年限从2年提高到5年！“他表示：”新政出台后，卖家极可能将增加的增值税转移到买家头上，虽然能打击到炒房客，但是刚需客户也会受到影响。”

“对刚需人群打击较大的是严查首付来源。”为严防经营贷、消费贷等信贷资金违规流入楼市，从3月17日开始，广东广州、深圳、佛山、东莞的多家银行都开始严查购房首付来源，购房的首付必须为家庭自有资金。地产中介周先生向记者表示：“现在银行查得严，比如你的房子首付100万，那么半年内你的收入需要达到九十万左右银行才认可放贷，以前可以找朋友或者亲戚借钱，现在不行了，只能找父母借钱。”

还有一些银行需要提供父母半年内的收入来源证明，防止一些客户借额外的消费贷来买房。周先生说：“最近接到的一个客户，他在广州做了十多年小本生意，下决心想在广州买房定居，但首付还差个二三十万，本来想借朋友和亲戚的钱，但是现在银行清查首付资金来源，就没办法买了。”据周先生介绍，这样的客户大概占20%-30%。“有些楼盘可能更多，30%到40%左右。”

中介连夜带人看房赶“末班车”

记者了解到，“4.21新政”从发布到执行，仅有约6小时的时间差。受此影响，广州当晚几乎全城的中介都在加班，南沙、黄埔这两个“人才购房大区”的楼盘更是连夜卖房赶“末班车”。

南沙珠江湾小区内中介连夜带人看房。受访者供图

家住南沙珠江湾的林先生（化名）告诉记者，21日晚上，小区内突然来了很多行色匆匆的看房者，边走边说：“赶在零点之前成交就能省下一大笔增值税。”

某地产中介朋友圈截图

记者看到当天房产中介们的朋友圈，都在倒计时：还有X小时，只卖今晚……还有一位中介在微信朋友圈中晒业绩：昨晚一套438万的二手房像“买菜”一样被全款成交。

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据一名中介人员介绍，4月21日晚广州越秀区淘金路一带，成交了七至八套二手房。由于“抢闸”的人太多，广州市存量房自行交易签约系统一度崩溃。

新政会让广州楼市降温吗？

去年以来，广州楼市成交量明显走高，2020年全年一二手房成交量，均达到了上一轮高点（2017年）以来的最高峰。今年一季度，楼市依然火爆。2021年3月，广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）为15013套，环比2月同期（10132套）上涨48.17%。

新房连续4个月呈现“需求大于供应”的现象。据中原地产的统计，今年3月底全市新房库存消化周期仅有6.4个月，热点区域天河、黄埔、南沙分别只有2.7个月、3个月、5.7个月。

据南沙从事房产销售的杜先生介绍，位于南沙横沥岛的旭辉曜玥湾日前（4月18日）开盘，均价3.8万/平米，400套房源有1600个客户认筹，开盘当天不到一个小时就售罄了。

记者发现，二手房市场也同样抢手，天河不少网红盘房源屡屡以天价成交，10万+的房源越来越多。而天河区的星汇云锦，楼层均在中楼层的两套房，1月成交的单价为9.9万元/㎡，3月成交单价为12.7万元/㎡，单价贵了2.8万元。

图源：贝壳网

“这也就不难理解为何广州会急着在4月份接连出台两份楼市调控政策了。”广州市政府决策咨询专家易行健分析指出，“从根子上解决房价的过快上涨问题需要解决住房的供给结构和稳定房价上涨预期。此次新政提出的加大保障性住房供应力度和大力发展住房租赁市场这是一个较好的解决办法，但是如何在新型城镇化背景下将这两点落到实处，需要住建、财政与金融等多部门统一协调。”

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，对9区二手房增值税免征年限“2改5”，明显是意图抑制近期热点区域二手房市场的追涨现象，“不过，从过往的调控经验来看，稳定房价的关键还是在于稳定供求关系，在卖方市场格局下增加交易成本很容易被转嫁给买方，因此还需要多管齐下，稳定购房者的市场预期。”

来源：南方都市报

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