890套房 户均85㎡ 房价不足1万 天津又一板块示好刚需

3月16日，天津住建委官网发布《关于印发进一步精简审批优化服务积极稳妥推进建设项目开复工的工作措施的通知》。

通知中称：将采取差异化防控和开复工措施，按照高中低风险地区分类推进项目复工，在高风险地区，以重点项目工程为重点有序开复工；在中风险地区，尽快有序实现建筑工地开复工；在低风险地区全面推进建筑工地开复工。对复工项目实行不审批，不备案。

随着天津陆续启动开复工，房地产开发等基建项目也按下了“加速键”。

近日，天津市规划和自然资源局释出了北辰区天津新城宏顺房地产开发有限公司北辰区永康道（居住项目Q）地块项目的规划公示文件。

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项目前身

先来回顾下项目前身，2020年伊始，天津首场土拍拉开序幕。

位于北辰区大张庄板块的三宗地块迎来摘牌，其中编号为津辰张（挂）2019-017号地块由新城以总价2.9044亿元摘得，折合成交楼面价3822元/㎡，溢价率0.3%。

该宗地块位于北辰区永康道西侧，四至为：东至永康道，南至永尚道，西至佳安路，北至永顺道，土地用途为城镇住宅、商服、公园与绿地。

出让土地面积50589.6㎡，居住用地面积47491.5㎡，容积率1.0-1.6，规划建筑面积75986.4㎡。

同日成交的还有金侨014号地块、新城015号地块，今日释出规划的则是新城017号地块。

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规划曝光

拿地2个月后，该项目规划首次曝光。

据公示文件显示，项目总建筑面积104537.04平米，容积率1.6，建筑密度25%，绿地率40%。

整体看，该项目有890套房源，共建有27栋楼，为洋房及小高层产品，均为6、7、11层到顶。

根据数据，该项目地上总建筑面积约为75987.04平米，总房源数890套，粗略计算出户均面积为85平米，未来该项目以刚需销售为主。

共设置892各机动车停车位，地上机动车停车位133个，地下机动车停车位759个，

从规划上来看，项目配有物业管理用房、居委会、商业服务网点、居民健身场地等配套，可满足居民基本生活需求。

对于购房者最为关注的价格，该宗地块拿地楼面价3822元/㎡，根据房价公式（售价是楼面价的两倍房企就可以盈利），项目价格将不超过10000元/㎡。

另外，和该项目同日成交的金侨津辰张（挂）2019-014号地块，规划早前已经释出。

总体来看，金侨项目体量不大，共670套房源，产品为8、9、11层到顶的小高层。

以地上建筑面积56582.56平米，670套房源来核算，户型面积85平米，同样主打小户型，面向刚需购房者。

两个项目，产品及户型面积高度一致，响必入市后竞争会相当激烈。

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板块解析

从土地出让记录来看，大张庄板块2019年迎来密集出让。

2019年2月20日，大张庄板块内3宗地块集中出让，总出让土地面积约18.6万㎡，规划总体量超30万㎡，单日成交总金额12亿元。

出让当天，这三宗地块吸引了绿地、中梁、新城、正荣、金辉、北科建等7家房企报名参与竞拍。

最终，中梁地产连下两城，目前这两宗地块开发项目为中梁津门首府，现高层和洋房在售，高层均价10800元/㎡，户型为77、87、98㎡；洋房户型为89㎡，均价13000元/㎡。

新城则以总价4.6185亿元竞得019号宗地，目前这宗地块开发项目为新城悦隽风华，现在售高层，户型建筑面积约为78㎡两室、95㎡三室，均价12000元/㎡。

此外，大张庄板块内还聚集着阳光城翡丽公园，绿地新里栖湖公馆等盘，价格在12000-12500元/㎡。

大张庄从地理位置来说，距离市区较远，但是轨道交通却已经有所规划了，与已经开通的地铁5号线、正在建设的地铁10号线都相距不远。5号线于2018年10月份开通，2019年1月又开通运营了北辰科技园北站，距离大张庄镇政府15分钟车程；另外地铁10号线也会在此设站，目前一期工程已经进入全面建设阶段，预计2021年年底试运营。

此外，据了解大张庄附近也将规划建设京滨第二城际站点，这个站点是天津北部的一个交通枢纽站点，另一方面M3、M7两条地铁线的首末站都在这里，未来还要通过轨道交通与宁河的未来科技城联通。

从教育资源来看，天津外国语大学附属学校也规划落地大张庄板块，相信等这些项目入市后，不仅会给区域增加住宅房源的供应，其配建的商业和学校也能给区域带来有利补充。

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