置业门槛骤降50万?! 天津这个遍地学区房的板块正面临分化

随着天津各区小学招生简章发布，关于学区房的忧虑再次涌上家长们的心头。

不久前，因为对口学校变成天津市数一数二的重点小学——实验小学，和平翰林公馆“爆火”，上演了一场半夜抢房的热闹景象，项目五六十平米的小户型产品顿时被抢空了。

学区房这三个字对家长们的置业号召力，真的是不容小觑。

不过，不是每个家庭都能拿出三四百万甚至更高只为了博一个学位，因此天津海教园板块的出现，让更多人看到了学区置业还有机会。

毕竟身处环城还能有重点学区傍身，重要的是比市区的学区房价格低，海教园不火就怪了。

但是房地产市场的魔幻之处就在于，你永远不知道它会走向何方。

曾经以 “高姿态”出现的重点学区板块，正在走下神坛，以更亲民的姿势迎接了刚需买房人。

01

虽然已经被说滥了，但是血拼哥还要再提一下海教园的核心优势——学区。

简单说，海教园是天津环城唯一能解决学籍、中考不受名额限制直接报考市内高中的板块。

因为天津环城四区只能报考本区内的公办高中，而天津最好的教育资源其实集中在了市六区，比如天津一中、二中、七中、三中、耀华中学、南开中学、新华中学、实验中学、天津中学等，每年给环城四区和远郊区的名额十分有限，一般也就2-3个。

环城四区中海教园是唯一能够上市区高中的板块，只要有房有户口，孩子就可以考市六区的高中不受限制。

而且海教园的南开九年一贯制小学不用摇号，上完小学上初中，然后直接考市区高中，这一套流程下来，可以说非常省心省力。

而且，作为教育板块，海教园的学校是真的多，如果孩子愿意的话，上完高中还能直接回家上大学。

据悉，板块内目前已有南开大学、天津大学2所国家重点大学，8所高职院校、2所中职院校。未来，园区内还规划建设有6所幼儿园、3所小学、2所初中及1所职业高中，这才是真的“一站式”教育。

凭借着九年一贯制重点学校+可以报考市区的高中，海教园成为了学区房遍地的“神奇”板块，拥有了“天津第七区”、“教育特区”等称号。这可是其他环城区域“可望而不可及”的绝对优势。

02

仍然是被说了很多次的配套，血拼哥再啰嗦几句，毕竟可能有第一次关注血拼哥的小伙伴。

首先，地铁。

地铁1号线东延线，已经开通至东沽路站，这个站点距离海教园相对来说较近，但是也得公交接驳。

地铁6号线二期，海教园内设4站：天津大学站、海河教育园站、南开大学站、和慧南路站。天津大学站到南开大学站这三站距离学校部分更近，和慧南路站穿过了居住板块，这才是对居住者真正的利好。据说，6号线二期预计2022年上半年载客试营，坐等吧。

地铁8号线一期，海教园内设3站：天津大学站、海河教育园站、南开大学站。跟六号线一样，距离高校部分更近，预计也是2022年建成，但是血拼哥觉得按时通车的可能性不大，做好准备多等几年。

其次，商业。

说实话，目前海教园的商业建设是有所欠缺的。因为紧邻咸水沽板块和国家会展中心板块，目前可以享受咸水沽的新城吾悦广场和月坛商厦的商业配套。未来，国家会展中心板块快速发展，商业利好或许也能“借力”。

但是，别人家的再好终究不是自己的，如果住在海教园还要开车去别的板块购物，不方便，未来商业这部分有待完善。

尽管配套还没有完全落地，但是因为有学区的核心竞争力，海教园板块还是引起了开发商的争相购买。

比如，融创、仁恒、鲁能、龙湖、旭辉、雅居乐、景瑞等，新房聚集，后期还会有更多新地块入市，海教园的发展动力很足。

03

说海教园的房价上涨动力足，不是空穴来风。

就天津市六区和环城四区来看，市区房价高于环城，而环城中各板块距离市区越近的房子越贵。然而，海教园的出现打破了这个规律，比同区域内距离市区更近的辛庄板块，房价每平米要贵好几百。

我们仔细分析一下海教园的房价走势，就会发现板块房价的上涨速度是快于其他板块的。

2012年的时候，融创中央学府刚入市均价才8000多每平米，当时的“隔壁”板块咸水沽的富力又一城也均价8000多。

到了2014年，仁恒滨河湾入市，房价均价涨到了一万出头，富力又一城还是八千多。

如今，八年过去了，富力又一城房价终于涨到了14000元/平米左右，整个咸水沽板块房价都差不多在这个水平，但海教园的房价已经2万/平米以上了。

其实，海教园房价的跳涨早有预兆。

如果说房价代表了现在，那么地价或许预示了未来。

2016年，是天津整个房地产市场房价在翻倍增长的神奇年份。

那年海教园板块6宗地被疯抢，一度楼面价与房价持平。历史告诉我们，一般这种情况，就预示着房价也得涨了。

2017年海教园房价翻倍，当时在售的项目不多，仁恒滨河湾均价大约涨到了19000元/平米左右，问题是，到了2018年地价楼面价涨到了一万多。

而且从2019年至今，海教园板块内出让的5宗宅地都溢价，溢价率3%-27%左右。在底价拿地成为主流的市场环境下，足见海教园板块依然被业内普遍看好。

地价追赶着房价，房价吓坏了买房人。

血拼哥觉得，要不是这场长达4年的限购、限贷，海教园的房价恐怕不止现在这个水平，甚至可能达到3万/平米。

但是，房价一味的上涨不是好事，调控抑制住了投资客的涌入，让真正的居住买房人主导市场。

按理说，海教园的核心优势独一无二，买房人是不缺的。

但是疫情之后，大家都开始捂住了钱袋子，花钱变得更谨慎了，今年只有刚需买房人还敢冲在前面买买买。

曾经努力打造“改善+学区”的海教园板块不得已走上了分化之路。

04

如果把海教园的新房分成三个梯队。那么第一梯队的融创中央学府、仁恒滨河湾无疑是面向刚需的。

但是2017年之后，园区内九年一贯制的南开学校正式投入使用，大家意识到，不止要让孩子上好学校，咱们自己也得住得好呀。

第二梯队产生了，景瑞翰林、雅居乐御宾府、仁恒海和院等做的都是改善为主的大户型洋房产品，均价基本都2万多，一套房二三百万很正常，甚至鲁能泰山七号还推出了别墅产品。

然而，疫情这只“黑天鹅”突然出现，加上长久的调控下，改善买房人要么失去资格，要么就开始观望。

今年的第三梯队，又开始了“笼络”刚需买房人之路。比如，龙湖天璞首开均价18500元/平米，推出了78-140平米洋房，其中78平米的小户型总价才149万起！

150万，买不了吃亏和上当。看“隔壁”咸水沽板块，虽然150万也能买房，但是学区资源没海教园好；看北辰的铁东北路板块，虽然地铁直达，今年卖的很多，还是学区资源不如海教园好；看西青的中北镇、精武镇，贵不说，学区资源还不如海教园好……

凭借学区海教园板块有了底气和自信，再用价格对刚需们“定向狙击”，引起争抢已经是意料之中。

05

从2008年海教园发展至今，地价和房价都经历了攀升。但是房价、地价这些数据不仅仅是数字，也反映了市场。

对于买房人来说，楼市产品分化下的海教园，终于能够用纳入买房考虑范围。刚需、学区一步到位，小户型可以考虑，改善、学区都不想放弃，大户型洋房也可以考虑，甚至有钱人别墅也了解一下。

不管怎么说，市场需要以更包容的姿态接纳各种需求的买房人，这样的海教园才值得对所有买房人说都去看看。

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