2020年,广州学区房格局或将面临大洗牌!

春暖花开，走在这片熟悉的街区上，地产中介经纪张黎非常感慨，他想起去年此时，地铺同事们都非常忙碌，一年一度的学区房旺季已经开启。

铁打的学区房、流水的读书郎——这是张黎从业近十年的深刻体会。

无论行情怎么变幻，学区房，这个总盘踞于话题焦点的房地产品类，一直占据着市场的重要位置。每年春天，一茬茬的娃长大，一茬茬的学区房又到了置换、交投旺季，从未停止。

但2020年的这个春天，太特殊了：学区房市场仍然静悄悄，但这种静，却孕育着更大的转变——2020年，广州学区房格局或将迎来新一轮大洗牌。

政策疫情双重影响学区房交投旺季推迟

受疫情影响，广州不少社区仍禁止地产经纪带客看楼，不少业主也不愿意接受买家看楼，二手楼市比起一手楼市来说，开启得更慢一些。

不过，这并非唯一的原因。对学区房家长来说，2020年开年，关于义务教育阶段的一纸意见稿，才是他们观望的重要原因。

3月2日，广州市教育局颁发了《关于进一步做好义务教育招生入学工作的通知(征求意见稿)》(以下简称《意见稿》)，其中提到：公办民办学校同步招生、民校100%摇号，如一石激起千层浪。

由于各区的执行细则尚未出台，准备购买学区房的家长买家纷纷采取了一致的态度——观望。

“近期咨询电话增多了，不过实际行动却没有明显增多。”张黎说，预计今年学区房旺季会比往年推迟，至少要等4月份各区政策落地、中学6月下旬招生后才会陆续启动。

教育资源调整学区房格局将面临大洗牌

2020年，一场酝酿已久的教育资源调整或将拉开序幕。

《意见稿》中，关于民办学校100%摇号，将令民办学校的生源发生根本变化，民办学校也要拼“加工”能力，未来几年，其格局或将面临洗牌。

堵住民办学校“掐尖”的路，是广州致力教育资源均衡化的必经之途。事实上，近几年来，广州的教育资源一直在调整中。

这几年，广州为加强中小学校建设，一直花大力气办好“家门口的学校”：在外围区域，不断有新学校建成，不少都是引入名校；九年制和十二年制学校越来越多……去标签化，缩小传统名校与普通学校之间的差距，名校教育集团四处开花。

教育资源的调整，直接带来的将是学区房格局的重新洗牌。

备受追捧的传统学区房热门路段，是否还是“香饽饽”？新兴名校越来越多，是否意味着学区房的选择越来越多？未来，随着孩子入读名校的途径增多，溢价高、流动性强的学区房还值得买吗？

这些未知的疑问，很难有确切的答案。

我们试图通过一线市场上买家的最新动态分析——近两年来，广州传统学区房路段、新兴学区房路段，学区房的价格、成交量有什么变化？传统学区房路段依然受热捧吗？新兴学区房路段真正崛起了吗？希望给观望中的家长买家一些建议。

传统学区房路段：还是“香饽饽”吗？

答案是成交量有所下降，但价格并没有降。

从传统学区房热门路段的交投情况来看，市场确实在发生变化。

随着新区教育实力逐渐增强，传统教育强区——越秀、天河作为学区房“宇宙中心”的地位在逐渐削弱。

热点分散成交量下降了

其中一个很明显的变化是：名校区域热点分散了。

来自中介统计数据发现，近两年来，家长热搜学校周边的学区房，已经不再集中于传统教育强区越秀和天河，海珠、番禺、白云、黄埔、南沙等区域名校置业板块的热度明显上升。

从成交量来看，传统学区房路段的交投热度和成交量在下降。2018年，越秀区二手房成交量下降35.6%，天河区二手房成交量下降34.7%；2019年，越秀区二手房成交量下降31.2%，天河区二手房成交量下降19.4%。

成交量下降虽然同样受到楼市整体行情的影响，不过也从另一个侧面反映出，传统学区房的“发烧”现象有所缓解。

合富置业越秀庙前直街分行主管梁忠表示，由于消化速度下降，现时越秀区东山口一带学区房房源充足。合富置业天河芳满分行主管刘冬梅也称，天河北学区房市场确实没往年那么紧张了。

少见降价业主表现“硬气”

不过，值得注意的是，近两年，传统学区房的售价并没有下降，表现依然“硬气”。

根据中原地产近两年全年二手房的成交数据，越秀和天河两区的二手房价均录得上涨，越秀区大概涨了5%，天河区大约涨了4%，这还只是全区的平均数字，具体到学区房热门路段，裕丰地产门店经理张黎则用“硬气”两个字来形容：“我还是比较少见到降价的。”

“有传言‘某某学区房降价几十万元才成交’，我觉得是以偏概全。”力强地产总经理张俊能同样认为，目前并没有看到传统学区房降价的趋势。

张俊能分析，很多业主的挂牌价都会高于市场价，之后会慢慢让价，最后成交价比原来的报价低5%-10%很正常，“但是不能偷换概念，说学区房降价5%-10%成交，那就是误导市场了”。

为什么成交量下降，并没有带来楼价下降？置业专家认为，主要还是因为没有新货补充，传统学区房路段几乎没有一手房在售，二手房业主对价格并不敏感。

“你看看这一片房子，经我手买卖置换过的房源有二三十套，如果包括租房陪读，那就更多了。”张黎指着一片墙面略显斑驳、已有年头的房子对记者说，“这一带的房子七八成的客源都是家长客，等孩子毕业了，新的房源释放出来，每年又有新的家长来找房，由于没有新货补充，供货量有限，需求却是源源不断，这已经足够支撑楼价上涨，这两年只是涨得慢了，整体没有降价。”

执笋机会“手快有、手慢无”

当然，市场总有特殊个案。张黎告诉记者，那是开年后中介地铺开出的第一张单，越秀区梅花路电力设计院宿舍的一套房子，业主挂牌价450万元，后来降到420万元，最后以416万元成交。

张黎说，这是她做中介这么多年来，在学区房热门路段看到的为数不多的降价例子。“业主自己急着换房，这套房便被买家火速抢购了。当下或是窗口期，不排除一些业主出于资金周转等原因降价卖房，建议购房者遇到类似的机会要立刻抓住，免得‘走宝’。”

另外，总价高的房源降价的空间也会比较大。在东风东小学路段，有不少总价七八百万元甚至过千万元的房源，挂牌一两年尚未售出，由于总价高，接手的买家群体有限，如果业主诚心出售，降价的幅度会比较可观。

新兴学区房路段：家长受落吗？

答案受刚需客追捧：1所好学校顶1万个销售员

近几年来，广州各区关于教育配套的重磅消息不断，名校推动“家门口办学”，大量中小学名校走出中心区向外围区域拓展。

广州出现了多个新兴学区房板块，吸引了大量置业人群，家长买家有了更多元的选择。拿某房企的话来说：1所好学校，顶1万个销售员。

当然，好学校并不是为了卖楼而来的，名校资源外拓，是城市建设的必然趋势。配套先行、产业先行，是为了夯实城市外围板块发展的基础，避免“睡城”的出现。在这一点上，学校可以说是拉动人气的利器。从近几年广州迅速成长、生机勃勃的新区来看，无一不具备教育资源配套引入的助力。

黄埔：低调崛起的新兴学区房区域

黄埔区是近年来教育资源均衡化办学的“低调实力派”。

2018年，黄埔新引进五家教育集团，包括广州市玉岩教育集团、广州市第八十六中学教育集团、广州开发区外国语学校教育集团、广州市黄埔区怡园教育集团、广州开发区第二小学教育集团，涵盖了黄埔区18所优质中小学。

另外，引入办学的名校越来越多。目前，广州实验中学、黄埔军校纪念中学、广州市二中“元”字系列学校、铁英小学和铁英中学、华师系等省市属名校已落户黄埔。

黄埔已经成为低调崛起的新兴学区房区域，而黄埔区的房价是广州中心六区中最低的，次新房供应量也比较大，较高性价比的学区房让家长买家有更多的选择。

如实地常春藤，广州市二中开元学校进驻，尽管该盘离地铁站有一段距离，通勤不算方便，但仍然吸引了大量家长客购买，销售人员称“家长买家占七成比例”。

同样，去年，市民黎女士在买越秀区“老破小”还是黄埔区次新学区房上犹豫了很久，最后还是选中了黄埔知识城万科幸福誉一期的二手房。“总价250万元以内，在越秀区只能买一套很旧的一房单位；但在黄埔区能买三房次新房。”黎女士说，虽然上班要花一个多小时，但小区配套有广州市二中会元学校，九年一贯制，升学一步到位，且居住舒适性比“老破小”要高得多。

南沙：近期多了家长买家前往咨询

3月20日，南沙区教育局出台《广州市南沙区义务教育阶段学校招生实施细则(征求意见稿)》(以下简称“征求意见稿”)，这也是广州市各区当中最早出台义务教育阶段招生实施细则的区域。

随着委托广州市教育研究院管理、并纳入广州实验教育集团的广州市湾区实验学校将在今年9月开学招生，如今，南沙已拥有五所由知名学校(机构)管理的名校：华南师范大学附属南沙中学、广州第二中学南沙天元学校、广州大学附属中学南沙实验学校、广州外国语学校附属学校和广州市湾区实验学校，名校矩阵越来越庞大。据南沙楼盘的开发商介绍，近期多了不少有入读需求的买家前往咨询。

比如今年新招生的广州市湾区实验学校，位处灵山岛尖，是目前南沙楼市热门供应板块，买家关注度大，家长买家成为主力客源。“近半购房者都很关注学校配套的问题。”开发商称。同样，位于南沙蕉门河板块的热门楼盘的开发商也表示，近期家长买家多了。在刚刚出台的《征求意见稿》中，这些楼盘均在华南师范大学附属南沙中学的招生路段内，总价200多万元可一步到位购买一套三房物业，对刚需买家有不小的吸引力。

专家观点

学区房还值得买吗？专家看法两极分化

韩世同(广东省房地产研究会执行会长)

值得买！ 短期内学区房不会“退烧”

虽然政策致力于教育资源均衡化，但是短期内，差异还是存在的，单靠摇号，并不能抹平名校与普通学校之间的差距。短期内，学区房不仅不会“退烧”，反而会推升热度。

不允许择校，意味着学区房和入读学校直接挂钩，预计短期内买家会在学校资源集中的区域置业。只有经过长期改革，教育资源真正均衡时，大家买学区房的心态才会变得“佛系”。

因此，近期有入读需求且有能力购房的家长，仍可以考虑购房，毕竟学区房还是属于稀缺资源物业。教育资源均衡化需要政策推动，也需要时间完成，不是一两年就可以“退烧”的。

当然，购买学区房也不要盲目追高，不要透支家庭资金硬扛着购买，适合自己的就是最好的。

VS

孙不熟(华南城市研究会副会长)

不要买！ 学区房本来就是伪命题

目前大多数学区房本质上是一种“伪学区房”，价格体系十分脆弱，政策稍有风吹草动，就有价值归零的风险，不建议购买。

举天河区学区房的例子。众所周知，天河区原本并非名校聚集区，近两年之所以受到热捧，一个关键原因是有“对口直升”保底，买了小学的学区房就知道初中读哪所学校。而在越秀、荔湾、海珠，“小升初”是要电脑派位的，即使你小学读的是名校，初中被派到哪一所学校也是未知数。但是根据天河区教育局对未来几年初中招生数据的测算，部分公办中学将无法容纳对口直升的小学毕业生，从2026年开始，部分公办中学可能会采用多校划片、电脑派位的方式招生。简单来说，2020年入读小学的孩子，到“小升初”的时候或将不再“对口直升”，这对于买了高价学区房的人来说，可谓“暴击”。

事实上，这种例子并不少，买了名校隔壁的房子，本以为入读名校稳了，谁知道到了小孩入读这一年，却被派到另一个学区；开发商承诺配套某名校，到了收楼的时候，业主却发现配套的学校并非当初承诺的名校……这类案例近几年来并不少见。

因此，买家一定要警惕学区房过度炒作，也要注意学区房溢价是否合理。

来源：金羊网

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