城市更新“掘金人”富力

　　城市更新的概念源于欧美。尤其在二战后，众多欧洲国家城市都因战争因素而衰败，在战后重建的过程中掀起了城市更新的诸多探索方式。

　　从大规模清除贫民窟到中心区商业复兴，欧洲“城市更新”从推倒重建转向小规模、分阶段、循序渐进式的区域更新探索了很久，其间经验也为我们的近年来的老旧城区改造提供了借鉴，城市更新的意义在于，美化城市空间形象的同时，更能够防止老城区产生退化，增强了城市中心的吸引力与文化沉淀。

　　目前国外的城市更新主要有美、英、法为典型代表，美国城市更新是将影响城市整体功能发挥的破旧房屋予以拆除，代之以崭新的建筑物和街区；英国城市更新是在原有城市的基础上进行改造和修缮；法国城市更新强调对于历史文化建筑物的保护。

　　随着中国城市化进程不断加快，城市开发渐趋饱和，核心城市的新增用地极为缺乏，中国城市开始从增量时代进入存量时代，城市更新成为中国经济新风口和未来城市发展的新增长极。

　　尤其是今年以来，城市更新被放到了前所未有的高度。“城市更新”被首次写入政府工作报告，十四五规划和2035年远景目标都明确提出要实施城市更新行动，2021年新开工改造城镇老旧小区53个。

　　一边是有限的土地资源现状，另一边是政策大力支持的万亿级蓝海市场，城市更新无疑已成为房企争夺的制高点，百强房企均已直接或间接加入到城市更新中来，我们将其中具有代表意义的房企称之为“掘金人”。

　　而这其中，在城市更新业务上已经深耕了二十多年，也是该领域实践经验丰富、最具综合实力的房企之一富力，截至2020年底，已签约合作城市更新项目货值已超过12000亿元，在城市更新赛道拥有无可挑战的龙头地位。

　　由南到北，在全国加快拓展优质项目

　　今天的土储，就是明天的规模。对城市更新来说，同样如此。虽然，城市更新已经成为中国经济全面转型升级时代的发展热点，未来将发展成10万亿级别大市场，但规模终究不是无限的，而且项目有优质和非优质之分，想要提前抢占优质的资源，拓展的能力就显得十分重要。

　　截至2020年底，富力已签约城市更新合作项目规划总建筑面积超过8000万平米，可售面积超过4100万平米，其中一二线城市面积占比达到94%，大湾区面积占比达到60%，这些优质的城市更新项目将在未来为富力的业绩提供支撑。

　　另外富力大湾区之外的城市更新项目也取得不错成果，2020年，富力城市更新集团继续在规模增长的道路上一路向前，获取新项目上取得重大进展，接连获取广州市大同村、赤沙村、石壁村、吉山村、海中村等城市更新项目。

　　由南到北，富力城市更新的触角伸向全国，尤其是在山西、陕西的重点突破，再次展现了富力其作为“旧改之王”的专业能力和雄厚实力。

　　富力在土储供应方面短期已没有后顾之忧。

　　加速转化，优质项目破销售记录

　　与以往招拍挂拿地，建房，卖房的模式不同，城市更新属于典型的慢周转，虽然借助城市更新，可以拿到地，拿到更具价格优势的地，可是，不同于旧改的拆了再建，城市更新需要考虑旧有的建筑风貌，针对性改造解决空间问题，同时引入产业盘活区域经济。所以，这个转化周期很长，也有很多不确定性，一个项目需要5年甚至更长时间，有的项目甚至能直接把开发商拖入死局。

　　也是因为这样，部分抢风口入局者，在规模大战中都落下阵来，只有具备雄厚的实力的龙头企业，才能抵御地产周期性发展的风险，长期耕耘在城市更新中，并与城市真正共同成长。

　　之所以说城市更新是富力最强的竞争力之一，是因为其每年都能稳定地转化城市更新项目。据财报披露，2019年，富力成立多个区域城市更新集团。当年，通过三个城市的城市更新项目转化了179万平方米土地储备。2020年，富力地产在一二线城市及大湾区的城市更新项目转换成130万平方米的建筑面积。2021年，这个转化目标将达到300万平方米。

　　其中，2020年广州富颐华庭90天销售突破50亿元，西安富力开远城项目销售超过70亿元。

　　为何富力能这么稳定地转化？

　　一方面，富力在城市更新的过程中，不是对物理空间推倒重建的简单改造，而是对经济、民生、科技、文化和生态的系统提升，以高质量、多维度的产品力深耕此地，提升区域价值，与城市共建共荣，进而获得了市场的肯定。对此有人称“每一根烟囱倒下，背后都有富力的一份功劳”。

　　另一方面，在新发展趋势明确指向进一步加速城市更新的时代，富力在19年就已成立多个区域的城市更新集团，将城市更新作为集团发展战略方向之一，主营业务为旧村、旧厂和旧城改造。2020年初并明确梳理出城市更新实践道路上的“三大核心战略”，“以多赢战略为根本宗旨、以产城融合战略为抓手、以文化传承保护战略为依托。”集团战略化已然成为其城市更新业务加速腾飞的底层支点。

　　城市更新走进运营深水区，强者才可成为利润之王

　　城市更新作为万亿级别的蓝海市场，企业们大有作为空间。但它也十分考验企业的综合开发和运营实力。作为全国最早涉猎城市更新的开发商，拿地早、经验丰富是富力一贯的优势。

　　2020年，虽在疫情笼罩之下，但富力转化了城市更新项目可售面积约130万平方米左右。放眼全年，2020年营业额为858.9亿元，净利润91.5亿元。全年权益销售金额1387.9亿元，在遭遇疫情冲击的宏观背景下，这一数字仍超过了2019年的1382亿元。财报中更是直言：“城市更新项目是本集团实现高回报及提供流动资金的最佳项目”。

　　盈利能力是评判和甄选运营能力优秀企业的重要指标，是企业重要的内功参数。运营能力更是决定了利润的高低，这也更加印证了富力在城市更新领域的"领航者"地位。

　　基于对富力地产城市更新能力、实力的认可，今年三月，由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合主持的“2021中国房地产开发企业500强测评成果”发布会上，富力地产上榜了“2021中国房地产开发企业城市更新TOP10”。

　　对于房企来说，城市更新考验的不仅是资金实力以及土地获取能力，而是一种更为全面、综合的能力，想要在该领域有所建树，就要求房企具有远超存量市场的资金运作、管理体系、建设运营服务等能力，对于像富力这种入局城市更新早的企业来注定前景广阔。

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