发力城市更新：白银时代，房企多元布局的富力（2777.HK）样本

　　随着房地产行业进入白银时代以及人口红利的弱化，曾经“日进斗金”的房企也不得不告别过去突飞猛进的发展节奏，开始面临增长放缓的压力。在风云变幻的房地产市场中，未来的发展机遇正在向着那些布局新航道的房企招手，而具备前瞻性的房企早已走到了行业前列——富力地产就是其中之一。

　　作为以房地产开发为主业、多元发展的综合性集团，富力地产在主航道业务增长的同时，多元化的新航道业务也有着不俗表现。2019年，富力地产实现销售额1382亿元，营业收入908亿元，在包括购物中心、写字楼、物流仓储等在内的商业板块中，富力地产营业收入同比增长12%。数据显示，富力地产运营中酒店及投资性物业市值共计约850亿元，运营中的投资物业总建筑面积已超过252万平米。

　　另一方面，城市更新也成为富力地产盈利增长的重要一环。据富力地产董事长李思廉先生透露，2019年公司在城市更新业务上取得重大进展，已透过在三个城市的城市更新项目转化了179万平方米土地储备。对于富力地产来说，预计两年内通过城市更新转化的土储面积将达1000万平方米，相当于2000亿元可售货值。由此带来的能级结构和土储质量的改善，使得富力地产有望重新打开增长空间。

　　白银时代，房企多元化布局的“富力样本”

　　2014年，人民日报刊登了一篇万科总裁郁亮的署名文章，文章名为《我国楼市进入白银时代》。在这篇文章中，郁亮认为房地产行业暴利时代结束，整体增速放缓，行业集中度有望提升，人人皆可赚钱且越胆大越赚钱的时代结束了。

　　不过，正如郁亮所说的，“房地产行业已经度过了最黄金的岁月，但也绝不是就要撞上冰山的泰坦尼克号”。白银时代之下，寻找新航道成为大多数房企的不二之选。在此基础上的资源整合和运营能力，也正在成为品牌房企拼杀的主战场。富力地产作为最早开始布局多元化战略的龙头房企之一，多元化业务的不断精进也成为公司应对行业系统性风险的重要砝码。

　　资料显示，富力地产除了深耕住宅开发，多年以来在商业地产、酒店运营等领域均有布局。其中，2019年富力地产投资物业及酒店合并营业额为82.4亿元（人民币，下同），占总营业额的9%，为公司带来了持续稳定的收入。

　　（资料来源：公司公告，单位：千元）

　　其实早在2004年，富力地产就已经开始介入高端酒店运营，这也是富力地产多元化布局的开端。而在2017年以189.55亿元收购万达73家酒店资产包之后，富力地产的酒店业务更是迎来里程碑式的跨越。截至2019年末，富力地产拥有90家运营中酒店，总建面达395.2万平方米，由知名酒店管理集团管理。

　　（北京富力万丽酒店）

　　在房地产开发主业稳定增长的同时，酒店业务的开拓也为富力的全面发展提供了强大驱动力。数据显示，富力地产的酒店业务在2018年实现运营收入70.9亿元， 2019年，该业务保持稳定，与2018年基本持平。经营净利润为14.1亿元，较2018年增长5%。

　　如果换一个角度我们可以发现，对于富力地产来说，一方面，酒店业务所带来的长期现金流对于公司的战略意义更加重要——手握优质现金流，富力地产就可以平衡宏观环境波动所带来的不确定性。另一方面，由于具备良好的保值、增值属性，优质的酒店资产也可以称得上是“硬通货”，对于富力地产来说既可以长期持有，也可以在需要现金时将其用于融资。

　　此外，富力地产在整体商业运营方面的表现同样出色。数据显示，该业务2019年实现运营收入15亿元，同比增长12%。同时，富力商业在2019年8月正式发布“富力广场”系与“富力星光”系两条产品线，分别定位城市核心商区或核心地段的城市级综合体与住宅密集区的社区型综合体。

　　（北京富力广场）

　　对于富力地产来说，酒店和商业不仅可以反哺集团业绩，还具备远超同业的价值空间。据悉，富力酒店选址多在一、二线城市与核心枢纽城，酒店资产与商业、住宅等板块形成联动，使公司整体资产价值不断增值，这也是富力地产多元化布局的优势所在。如今，随着疫情基本得到控制，预计富力地产的商业和酒店业务在下半年将有更好的表现。

　　优质土储充足，城市更新成为盈利增长新引擎

　　通常情况下，土储的数量多少和优质与否决定一家房企未来的增长潜力，因此拥有大量优质土储就成为房企生存和发展的重要基础。

　　数据显示，2019年全年富力地产在32个城市共取得38幅地块，新增权益货值1220亿元，面积939万平米；新增拿地平均地价为2600元/每平米，凸显出极佳的成本优势。而且就总土储情况来看，2019年末富力地产土储权益可售面积为5790平方米，消化周期大约为4至5年左右，土地储备充足，可以支撑公司在未来一段时间内的正常开发。

　　（资料来源：克而瑞）

　　作为“旧改专家”，富力地产的城市更新业务也正成为公司的优势所在。相较于招拍挂及收购，城市更新获得的土储利润率有所保证，有足够可以提升盈利的空间。自从1994年操刀广州荔湾区化工厂旧改项目开始，富力地产长期深耕于城市更新，有丰富的城市更新经验。而据富力地产董事长李思廉先生透露，2019年公司在城市更新业务上取得重大进展，已透过在三个城市的城市更新项目转化了179万平方米土地储备。

　　数据显示，截至2019年底，富力地产已签约的合作城市更新项目超过70个，规划总建筑面积超过7000万平米，可售建筑面积超过4000万平米，为公司未来稳健增长奠定基础。其中，预计两年内通过城市更新转化的土储面积将达1000万平方米，相当于2000亿元可售货值。

　　而且城市更新业务也构成了富力地产结构性的城市布局优势。据悉，在富力地产已签约的合作城市更新项目中，一二线城市面积占比92%，大湾区面积占比60%。2020年，富力地产将目标设定为1520亿元，同比增长10%。

　　基于城市更新业务的重要性，富力地产决定将加快城市更新步伐，为更低成本锁定战略性土地储备提供机会。2019年，富力地产成立了多个区域的城市更新集团，富力地产城市更新业务的全国布局正在缓缓铺开。而随着城市更新业务的持续深耕，由此带来的能级结构和土储质量的改善，富力地产未来增长空间可期。

　　债务结构优化，100亿小公募获审核通过

　　富力地产相对较高的负债率一直为外界所担忧，但在另一方面来看，最坏的时候或许已经过去，公司的债务结构正在悄然得到改善。

　　公开资料显示，富力地产在2019年上半年筹集境外债券22.5亿美元及境内债券67.8亿元，延长快将到期债务，增加流动性、优化债务结构；在下半年融资市场趋向收紧的时候，又收缩投资半径，对部分债券进行展期。富力地产全年平均融资成本6.6%，低于行业平均水平。截至2019年底，富力地产现金储备达384.4亿元，未使用银行授信约1200亿元，足以解决经营中可预见的资金需求。

　　值得注意的是，富力地产在2019年的拿地节奏有所放缓，拿地销售比为0.17，同比进一步下降。从富力地产的谨慎的土地投资态度也可以看出，或许是在有意控制公司的负债水平。

　　（资料来源：克而瑞）

　　公司对于债务结构的优化也在资本市场的充分认可。2019年12月，富力地产配售2.73亿股新股，获高达6倍认购；今年2月17日，公司被纳入恒生中国高股息率指数比重最高的成分股Top10。

　　而根据市场最新消息，富力地产100亿元小公募获深交所审核通过。募集说明书显示，本次债券规模不超过人民币100亿元（含100亿元），采用分期发行的方式，其中，首期发行规模不超过人民币50亿元（含50亿元），债券期限为不超过10年（含10年），可以为单一期限品种或数个不同期限的混合品种。经联合信用综合评定，富力地产的主体信用及本次债券的信用等级均为AAA。

　　5月18日，恒生指数公司推出两项新指数，分别是“恒生大中型股价值50指数”和“恒生大中型股价值偏向指数”。富力地产(02777)同时获纳入以上两项指数。

　　结语

　　据了解，作为一家坚守企业社会责任的房地产龙头房企，富力地产在做好主业的同时，也在积极履行社会责任，体现出富力地产向上的企业价值观。

　　尤其是在今年3月份抗击疫情的关键时期，富力地产宣布向中国青基会及广州慈善会捐款2000万元人民币。其中，向中国青少年发展基金会捐款1000万元人民币，设立“富力爱心基金”。在“富力爱心基金”中，200万专项用于支持浙江、江西、江苏、重庆、北京、内蒙古等13个省市区基层应急青年志愿服务队开展疫情防控工作。3月22日，富力地产又多渠道紧急筹集500万元生活物资赠予武汉疫区。同时，富力商业还宣布免除部分租金，协助商户扛过难关。

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