富力:一个站在城市更新风口上的房企样本

  01、

  前段时间,富力地产发报了。

  在排名前几的巨头房企之外,之所以能对富力保有特别的兴趣,主要,是因为旧改。

  毕竟,在不断重申“房住不炒”和“三稳”之外,2019 年底召开的中央经济工作会议明确要求了“加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造”。旧改,或者说城市更新,正处在风口之上。

  而富力具有天然的城更基因,不但是从上世纪90年代就开始做旧改的“先行者”和“老行尊”,也是数十年如一日,深耕旧改领域的一股重要的力量。

  从前段时间公布的2019年业绩来看,富力全年权益销售1382亿,营业额908.1亿,净利100.9亿,其中营业额和净利分别增加18%及16%。

  算是稳健。

  同时,在城市更新方面,富力保持着足够的体量。

  截至2019年,富力已签约的合作城市更新项目超过了70个,规划总建筑面积超过了7000万平米,可售面积超过4000万平米。

  放眼全国,这家千亿级房企的城市更新土储面积,仅次于年销售额五千亿级以上的融创和恒大。

  富力的旧改在公司项目体量中占比之高,足以让它成为观察旧改市场的一个不错的样本。

  02、

  作为一个扎根旧改的公司,富力的财报有着一些有趣的特点。

  比如说,“面粉”的价格比较便宜。

  2019年,富力集团在全国32个城市共取得38幅地块,新增权益货值1220亿元,面积939万平米,新增拿地平均地价为2600元/m²。

  地价年年水涨船高的时候,富力拿地均价却在逐年走低。

  

  这是怎么做到的?

  2019年,富力的权益地价仅244亿元,比2018年降了34个百分点。当年购置的38幅土地,买入时间几乎都集中在前7个月。

  通过招拍挂拿的地减少了,通过城市更新转化出来的土地却没有减少。2019年,富力成立多个区域发城市更新集团。当年,通过三个城市的城市更新项目转化了179万平方米土地储备。

  这些透过城市更新项目转化出的土地储备,极具成本优势。

  03、

  另一个不太被注意到的优势,是土储的结构。

  众所周知,在房地产的黄金的二十年里,城镇化红利汹涌,房子供不应求,各能级城市同涨同跌。在那个年代里,下沉到三四五六线城市的高周转,是一个房企扩容规模的最好手段。

  旧改的转化周期很长,需要“守”,也有很多不确定性,一个项目需要5年甚至更长时间。也是因为这样,许多坚守旧改业务的公司,在规模大战中都落下阵来。

  但时移世易。

  到如今,城镇化的红利期进入下半场,各个城市开始了抢人大战。一二线城市更容易拥有人口的持续净流入,房价拥有更坚实的支撑和上涨的动力,而三四线城市的房价,已经出现了空心化的危机。

  如果一二线与三四线持续分化,那么土储结构上押注一二线的,也可以轻松收割一波地块的增值。

  这个时候,深耕城市更新业务的房企,有机会收获更多的红利。毕竟,做旧改的都知道,一二线和大湾区才是全国城市更新的主战场。

  比如说,截至2019年底,富力城市更新项目面积分布中,一二线城市以及大湾区的占比就非常高——一二线城市的面积占比92%,在大湾区面积占比达到60%。

  凭借在高能级城市拥有的,足够低价的“面粉”,富力的财报中,毛利率亮眼。

  数据显示, 2019年全年,富力在售项目210个,分布在国内的26个省份(含直辖市、自治区),其中在一线及二线城市的协议销售比例最高,销售金额人民币884亿元,占比约64%。

  2019年,富力地产的物业销售毛利率34.9%,集团毛利率达到32.8%。

  管理层在业绩发布会上是直言不讳的:

  “旧城改造由于土地成本比较低,足可以支撑公司在三四线城市的毛利率的表现。”

  04、

  那么,接下来,富力打算怎么发展呢?

  很简单,稳健

  比如说,继续减缓在招拍挂市场拿地的力度。

  公司联席主席李思廉在业绩会上坦言,在土地方面富力还是会保守一点,

  再比如说,继续推动旧改土地转换。

  李思廉在业绩会现场透露,2020年,还会继续加快旧村改造,转化土地。

  对于未来的发展,李思廉表示,预计未来数年内通过城市更新项目转化的潜在土地储备超4000万平方米。”

  局姐翻了一下其他重仓旧改公司的业绩发布情况,无一例外地,都在强调在城市更新方面的坚持,而更多的房企,正在努力挤进旧改的赛道里。

  看来,富力偏安一隅,默默挖了20多年的“护城河”,已经成了未来房地产市场决胜的关键力量。

  以上。

(责任编辑:徐帅 )

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