富力：一个站在城市更新风口上的房企样本

　　01、

　　前段时间，富力地产发报了。

　　在排名前几的巨头房企之外，之所以能对富力保有特别的兴趣，主要，是因为旧改。

　　毕竟，在不断重申“房住不炒”和“三稳”之外，2019 年底召开的中央经济工作会议明确要求了“加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造”。旧改，或者说城市更新，正处在风口之上。

　　而富力具有天然的城更基因，不但是从上世纪90年代就开始做旧改的“先行者”和“老行尊”，也是数十年如一日，深耕旧改领域的一股重要的力量。

　　从前段时间公布的2019年业绩来看，富力全年权益销售1382亿，营业额908.1亿，净利100.9亿，其中营业额和净利分别增加18%及16%。

　　算是稳健。

　　同时，在城市更新方面，富力保持着足够的体量。

　　截至2019年，富力已签约的合作城市更新项目超过了70个，规划总建筑面积超过了7000万平米，可售面积超过4000万平米。

　　放眼全国，这家千亿级房企的城市更新土储面积，仅次于年销售额五千亿级以上的融创和恒大。

　　富力的旧改在公司项目体量中占比之高，足以让它成为观察旧改市场的一个不错的样本。

　　02、

　　作为一个扎根旧改的公司，富力的财报有着一些有趣的特点。

　　比如说，“面粉”的价格比较便宜。

　　2019年，富力集团在全国32个城市共取得38幅地块，新增权益货值1220亿元，面积939万平米，新增拿地平均地价为2600元/m²。

　　地价年年水涨船高的时候，富力拿地均价却在逐年走低。

　　这是怎么做到的？

　　2019年，富力的权益地价仅244亿元，比2018年降了34个百分点。当年购置的38幅土地，买入时间几乎都集中在前7个月。

　　通过招拍挂拿的地减少了，通过城市更新转化出来的土地却没有减少。2019年，富力成立多个区域发城市更新集团。当年，通过三个城市的城市更新项目转化了179万平方米土地储备。

　　这些透过城市更新项目转化出的土地储备，极具成本优势。

　　03、

　　另一个不太被注意到的优势，是土储的结构。

　　众所周知，在房地产的黄金的二十年里，城镇化红利汹涌，房子供不应求，各能级城市同涨同跌。在那个年代里，下沉到三四五六线城市的高周转，是一个房企扩容规模的最好手段。

　　旧改的转化周期很长，需要“守”，也有很多不确定性，一个项目需要5年甚至更长时间。也是因为这样，许多坚守旧改业务的公司，在规模大战中都落下阵来。

　　但时移世易。

　　到如今，城镇化的红利期进入下半场，各个城市开始了抢人大战。一二线城市更容易拥有人口的持续净流入，房价拥有更坚实的支撑和上涨的动力，而三四线城市的房价，已经出现了空心化的危机。

　　如果一二线与三四线持续分化，那么土储结构上押注一二线的，也可以轻松收割一波地块的增值。

　　这个时候，深耕城市更新业务的房企，有机会收获更多的红利。毕竟，做旧改的都知道，一二线和大湾区才是全国城市更新的主战场。

　　比如说，截至2019年底，富力城市更新项目面积分布中，一二线城市以及大湾区的占比就非常高——一二线城市的面积占比92%，在大湾区面积占比达到60%。

　　凭借在高能级城市拥有的，足够低价的“面粉”，富力的财报中，毛利率亮眼。

　　数据显示， 2019年全年，富力在售项目210个，分布在国内的26个省份（含直辖市、自治区），其中在一线及二线城市的协议销售比例最高，销售金额人民币884亿元，占比约64%。

　　2019年，富力地产的物业销售毛利率34.9%，集团毛利率达到32.8%。

　　管理层在业绩发布会上是直言不讳的：

　　“旧城改造由于土地成本比较低，足可以支撑公司在三四线城市的毛利率的表现。”

　　04、

　　那么，接下来，富力打算怎么发展呢？

　　很简单，稳健

　　比如说，继续减缓在招拍挂市场拿地的力度。

　　公司联席主席李思廉在业绩会上坦言，在土地方面富力还是会保守一点，

　　再比如说，继续推动旧改土地转换。

　　李思廉在业绩会现场透露，2020年，还会继续加快旧村改造，转化土地。

　　对于未来的发展，李思廉表示，预计未来数年内通过城市更新项目转化的潜在土地储备超4000万平方米。”

　　局姐翻了一下其他重仓旧改公司的业绩发布情况，无一例外地，都在强调在城市更新方面的坚持，而更多的房企，正在努力挤进旧改的赛道里。

　　看来，富力偏安一隅，默默挖了20多年的“护城河”，已经成了未来房地产市场决胜的关键力量。

　　以上。

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