“弯道超车”加速抢地 华润置地五年再造“大棋局”

  3月30日，华润置地有限公司（以下简称“华润置地”，01109.HK）宣布了未来五年权益销售额翻番的规划。话音刚落，该公司就在土地市场证明了要达成这一目标的决心。

  4月9日，华润置地分别在西安、佛山斩获了两宗土地。前者的溢价率高达226%，为了竞得这块地，该公司不惜出动20个“马甲”参与竞拍，光竞买保证金就交了约138亿元。佛山地块的溢价率106%，刷新了当地的单价纪录。

  在华润置地总裁李欣看来，“三道红线”“供地两集中”等政策的出台，对身处“绿档”的公司而言是一个难得的政策窗口和时间窗口。他希望华润置地能够抓住时间窗口期，保住土拍市场的资源和机会。

  只不过，高价地是把双刃剑。2020年，华润置地的毛利率同比下降了7个百分点，主要原因便是结算了2016年-2018年拿的高地价项目。

  20个“马甲”和新地王

  4月6日，西安上演了一场土拍大戏，沣西新城一宗占地115亩的宅地被58家企业围猎。竞价从当天早上8点开始，原定是下午16时截止，没想到竞拍者们情绪高涨，一直拉锯到18点，出价139轮，把地价由约6.9亿元的底价一路抬高到了22.51亿元的熔断价。按照竞买规则，4月9日上午，这宗地以“熔断+摇号”方式出让，被摇中的幸运儿是华润置地，地块的溢价率高达226%。

  为了竞得这块地，华润置地可谓做足了准备。据了解，参加竞拍的58家企业其实分属13个开发商，其中隶属中海地产的有24家，来自华润置地的有20家。每家竞买企业需缴纳全额竞买保证金6.9亿元，才能获得一个摇号资格。换而言之，光是竞买保证金，华润置地就交了约138亿元，名副其实的财大气粗。

  4月9日下午，佛山的土地拍卖也开展的如火如荼，位于陈村新城的一宗TOD临江地块吸引了22家房企的关注。该地块的出让起始价约为31.2亿元，起始楼面价约10802元/平方米。经过111轮竞价后，地块被华润置地以总价64.5亿元夺得，溢价率106%，折合楼面价22330元/平方米，成为新晋的佛山单价地王。据了解，地块附近的在售项目碧桂园三龙汇目前的售价在2.6万元-3.1万元/平方米，周边在去年9月也曾出让过一幅宅地，成交楼面地价为15522元/平方米。

  “我们做了测算，举牌去不到这个价。”一位遗憾离场的开发商在拍卖会后表示成交价超出预期。

  今年以来，华润置地在土地市场表现得颇为积极。根据官方数据，仅仅是2月份，该公司就在热点一二线城市拿下了7幅地块，总建筑面积超170万平方米，权益土地出让金达到了约140亿元。其中，北京新国展三期地块是联合保利发展一起拿的，总价达约85.77亿元。在无锡，华润置地也以15.3亿元的总价和77.7%的溢价率竞得了大北庄地块。

  华润置地管理层：弯道超车的机会来了

  对土地的饥渴很大程度上源自于华润置地对规模的追求。“十三五”期间，该公司的营业额复合增长率为16.5%，净利润复合增长率15.8%，全口径签约额复合增长率达到了27%。2017年，华润置地的销售规模得以重回行业前十，自那以后，保持前十的地位便成为了该公司的核心发展目标之一。

  在业绩发布会上，李欣披露了华润置地的“十四五”战略规划，即2020年-2025年的权益销售额和租金收入都翻倍，再造一个华润置地。细化的指标中，“开发销售业务销售签约额保持行业前十”排在首位，此外还包括租金收入每年10%-15%的复合增长，购物中心租金收入每年20%以上的增长，综合毛利率保持在25%以上。

  按照兴业证券的测算，权益销售额再翻一倍，即年化复合增速约为15%，在TOP10房企里面属于领先的增速。

  从李欣的角度看，弯道超车的时机已经到来了。他表示，“三道红线”、按揭贷款开发贷两个限制比例以及“供地两集中”三个政策出台后，政策的确定性其实是呈显性化，这对华润置地而言，是难得的政策窗口和时间窗口。未来要用好财务优势、抓住“供地两集中”的动作，因为这22个城市基本上跟华润置地深耕布局的重叠度很高，占了公司总量的7成左右。他甚至强调，为了获取比较好的土地机会，华润置地会考虑阶段性的打开一点杠杆。

  为了规模达标，华润置地曾一度牺牲了利润指标。2020年，该公司的综合毛利率为30.9%，较2019年同期下降了7个百分点。其中，开发物业毛利率由2019年的36.5%下降到了2020年的29.1%。原因是，2016年-2018年该公司拿了一些高价地，结算时间落在2020年，所以进行了减值准备，对核心净利润影响25.8亿元，由此拉低了项目结算的毛利率。

  从目前来看，该公司对招拍挂渠道购入土地的毛利率也没有太高的预期。李欣表示，未来将通过提升持有物业收入及多元化拿地的方式提高利润率。相对其他TOP10房企，华润置地在持有物业方面的优势较为突出，2020年的租金收入已经上升到了128亿元，未来还会保持20%-30%的增长，毛利率高达70%-75%。据介绍，从2020年开始，该公司就已经在推进多元化的购地方式，城市更新项目的毛利率在22%以上，跟华润电力联合拿下的沈阳热电厂项目毛利率在30%以上，与华润啤酒合作的深圳雪花啤酒厂项目净利润率在12%-15%。

相关知识

华润置地毛利率下滑 尚未见底
华润置地郭世清:未来五年将生态圈要素型业务培育为新增长极
王祥明重塑华润置地
规模、毛利、租金 华润置地2020“三重考验”
卖掉华润置地北京
华润置地城市更新:从物理空间改造到社会价值重构
华润置地:二季度拿地节奏放缓
追逐物业上市大潮 华润置地轻资产版图初成
焦点 | TOP50房企前4月谁抢地最猛？保利发展香港置地中国恒大等上榜
房地产的十字路口:华润置地的变与不变