5年后,房价贵如金还是便宜如葱?大佬观点一致,开发商却这样说

过去5年,全国很多城市都掀起了一股“投资炒房热潮”:2016年-2017年,一二线城市率先启动,市场高热不退,地王、万人抢房等盛况频发;2018年-2020年,在棚改货币化补偿政策的带动下,三四线城市后来居上,有过之无不及。

统计局数据显示,三年间全国160多个三四线城市房价平均“补涨”了50%,一些有区位优势、经济较为发达的地区,房价涨幅一度高达200%-300%,碾压很多一线城市。

另根据中国家庭金融调查报告显示,2016年-2018年3年时间里,我国城镇居民家庭投资性购房比例在不断上涨:2016 年投资性购房占比33.4%,2017年37.6%,2018年50.3%。

一句话,伴随着房价不断上涨,国人的投资炒房热情只增不减,早买房、多买房的人基本都赚得盆满钵盈,更有甚者凭借投资炒房早已实现财务自由。

过去5年,甚至是更长的时间里,投资买房一直都是亿万民众最信奉的投资赚钱宝典之一。现实中很多人也确实靠着投资房产发了财,所以近几年我们看到,越来越多的普通人被裹挟进这场房产投资热潮中来,幻想着靠投资房产短期大赚,更有甚者孤注一掷疯狂加杠杆进场,做法完全不留余地。站在当下看未来,5年后,房价贵如金还是便宜如葱呢?换句话说,今年不买房,5年后“更买不起”还是“随便挑”?

首先,人民日报曾经评论称,大树不可能长到天上去,房价也一样。对于未来的房价走势,党媒很显然并“不看好”。归根结底是因为,自2017年起,全国热点城市都迎来了“旋风式”调控:政策出击迅速,不仅能够精准打击投资炒作,而且在深度和广度上本轮调控都是历次之最——58房地产研究部门统计数据显示,本轮房地产调控空前绝后,不管是调控次数还是涉及城市范围都是前所未见的, 2017年出手250次,2018年出手415次,2019年更狠620次。

相较于调控频率逐年提高,调控手段更是推陈出新,灵活多变,从最初的限购、限贷到限价、限售、限商,再到限制离婚、严查假人才假落户,以及后来推出的摇号买房、共有产权房、租购同权等,都在积极探索更有助于稳定市场的举措。与此同时国家在金融端更是严防死守。不仅如此,今年更是在土地市场进行了全面改革,一年三次集中供地,不仅要求公开透明,更明确首批21个城市要加大供地规模。总结而言,当前时期,国家所做的一切,都意在平稳控制房价,同时遏制投机炒作,尽可能维护刚需购房者的切身利益。

其次,过去5年全国绝大多数城市房价虽然迎来上涨,但是从统计局公布的数据不难看出,自2017年疾风骤雨的调控到来后,绝大多数城市“房价过快上涨”的局面已经得到有效控制。尤其是四大一线城市中的北上广,局部地区房价的真实调整幅度至少在15%左右。更有极个别“被抓典型”的城市,房价一夜回到解放前,比如燕郊、香河、大厂等,当前时期的房价较2017年最高点时已经普遍跌去了40%-50%,尤其是“睡城”燕郊,有些楼盘价格甚至迎来“膝斩下跌”。

再者,我们不止一次说过,人口、金融、经济以及住房供应等基本面都决定了未来房价上涨空间狭窄。经济学家李迅雷更直言指出,过去10年房价上涨10倍,但未来10年房价可能涨不到1倍。基于此,投资炒房普遍造富的时代已经结束了,尤其是一些基本面薄弱的城市,过去这一轮房价上涨已经严重透支了城市的未来,未来在政策趋严,棚改退场,以及人口、产业等支撑严重不足的背景下,这些城市的房价下跌的压力很大。即使是一些人口显著增长的三四线城市,投资购房获利的空间也越来越小,尤其是那些房价年涨幅无法覆盖支出成本的城市,买房显然已经进入“血亏”时期。

第四,5年后,房价贵如金还是便宜如葱?大佬都纷纷表达了自己的观点——马云、曹德旺两位大佬的观点一致:未来最不值钱的就是房子,有些房子甚至可能便宜如葱。

马云曾公开发表言论预测未来“房价如葱”,这早就是人尽皆知的事情。不仅如此,他还奉劝年轻人不应过早背负巨额贷款买房。根本原因是,如果年轻人太早负债买房,可能会受限于此,从此丧失创新创造能力。不仅人生会被负债压垮,拼搏奋斗的潜能也会荡然无存。正是因为笃定未来房价会便宜如葱,所以马云才坚定不移觉得未来年轻人不用为买房而发愁。

值得一提的是,媒体报道,马云前段时间还有观点认为,未来20年两个年轻人至少会管理5套房子,这也对应了他那句“未来房价如葱”的预测。

无独有偶,实干家曹德旺和马云的观点是一致的。2019年底在接受新浪财经记者采访时,他直言房地产的问题很严重,过度开发商建设造成很多地方房屋严重过剩是其一,信贷资源和劳动力资源过度流向房地产市场是其二,投资炒作情绪浓厚,房屋空置率居高不下是其三。因此他给出结论,未来高房价局面下,多套房的人不缺房,想买房的人买不起,所以楼市会陷入“买不起卖不掉”的尴尬局面。换言之未来多余的房子卖不掉、租不出,房子会沦为和普通日常消费品一样的地位,不值得投资,也不值钱,有些无人问津的房产会便宜如葱价。

马云、曹德旺两位大佬观点一致认为,5年后绝大多数城市房价便宜如葱,买房甚至可以“随便挑”,但开发商却这样说:未来5年楼市会呈现出明显的分化,房价高的会更高,今年不买房,5年后大概率也会更买不起;房价低的城市5年后会更低,今年不买房,5年后确实可以随便挑。

这位开发商就是孙宏斌。在今年3月份的业绩发布会上,他直言表示,调控威力不可小觑,短期内不可能退出。尤其是金融管控未来会一直保持偏紧。这种局面下,未来开发商会加速洗牌,很多中小房企会被淘汰出局。“钱紧”的背景下,房地产市场的分化也会加剧:有人口、经济、资源等优势的城市,不缺需求,房价仍然有很大上涨压力;那些无基本面支撑的中小城市,房价下跌的压力也很明显。孙宏斌不仅这么说,也确实在这么做——过去3年,他几乎没在三四线城市拿地,布局主要在一二线城市。

按照孙宏斌的观点,5年后重点大城市房价会贵如金,更买不起;一些偏远的中小城市会逐渐走向没落,房价便宜如葱,甚至白送都没人要。

不得不说,对于未来的房价走势,开发商孙宏斌看得更准确。5年后房价会出现明显分化,这已经无可争议了。

就拿当前的市场来说,过去两个多月深圳、东莞、合肥等热点城市都在纷纷加码调控,但是这些政策都是市场过热后的“压制行为”,直白点说是在“浇冷水”帮助市场降温。坐实了这些城市房价上涨的事实;与此同时另一些小城市诸如吉林四平、湖南张家界、四川达州等却在出台政策“鼓励购房”、“补贴购房者”,也坐实了这些区域房价撑不住了的事实。

再确切地说就是,未来国家中心城市、城市群核心城市、绝大多数省会城市以及一些环一线卫星城市,房价上涨的压力很大,这些城市别期望房价下跌,即使是调控重压之下,房价也很难下跌,按照每年房价上涨5%的红线,5年后这些城市的房价平均也要上涨25%。所以对于绝大多数刚需而言,5年后房价是贵如金,更买不起,而不是便宜如葱随便挑。

而那些远离中心城市、经济发展缓慢、产业极度匮乏的中小城市,不得不承认未来随着人口的不断流失,购房需求也很锐减,叠加本地库存本来就居高不下,未来房价下跌的局面已经确定了。所以才会出现上面所说,有些城市迫不及待出台政策积极鼓励民众购房。对于这类城市而言,因为有政策托底,短期内房价下跌的幅度不会太高,但是5年后,可能至少会回调20%左右。如果5年内购房者的购买力有显著提升,今年不买房,5年后再买,自然会轻松很多,说买房“随便挑”也丝毫不夸张。

马云曹德旺两位大佬观点一致认为5年后房价“如葱”,平心而论,的确是有些极端,因此购房者不应该太当回事,尤其是一二线城市的刚需购房者,买房还是按需尽快行动为好。一味听信大佬言论,坚持不买房,坐等房价如葱,可能会贻误时机,徒留悔恨。

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