户籍政策放开后，房价怎么走？ 这一重磅文件明确了

近年来，随着落户门槛的不断放开放宽，一些城市的房价面临着较大的上行压力。如何平衡好两者之间的关系？

4月13日，国家发改委印发《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》（下称《任务》）。《任务》提出，城市要整体谋划、周密设计，统筹做好放开放宽落户、人才引进和房地产调控工作。

统筹放开落户和楼市调控

易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经分析，近两年一些省会城市在人才引进方面，力度较大，但随之也产生了很多问题，如借人才通道而进行炒房的现象在增加。所以从这个角度看，后续新型城镇化的过程中，如何防范各类炒房，积极稳定市场成为关键。

58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经分析，随着人才落户政策不断推进，城市人才不断引入，城市本身统筹好落户、人才引进和房地产调控的工作亦变得更为突出和重要。如何保障落户人才的合理居住需求尤其是买房需求，如何平衡好需求增长和市场供给，并实现房地产市场稳定发展，政策本身给出指导性方向。预计后续此类政策在各类城市的落地会更为细致和本地化。

目前一些城市已经收紧了人才购房政策。杭州当地媒体13日报道，杭州市房管部门相关人士证实，根据最新政策，高层次人才家庭落户杭州须满5年方可购买第二套房。这是继人才无房家庭认定条件调整之后，杭州人才购房政策的又一次调整，有利于市场公平，杜绝少数人才炒房现象。

严跃进说，在此前杭州既有的人才购房政策基础上，对于此类人才二套购房政策进行了收紧，通过满5年的约束，使得炒房的空间减少，进而有助于促进市场的平稳健康发展。

为了防止落户炒房的现象，一些城市加大了调控力度，提高了落户购房的门槛。例如，今年3月30日晚，西安市人民政府办公厅发布《关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》规定，从市外迁入本市户籍的居民家庭在住房限购区域购买商品住房或二手住房的，须落户满1年，且在本市连续缴纳12个月的社会保险或个人所得税（退役军人、经批准引进的各类人才除外）。

去年7月，深圳发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，规定在深圳市落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能购买商品住房。

除了提升入户购房的年限和门槛以外，增加土地供应，满足市场需求也很关键。西安市提出，要结合城市发展、人口流入、住房库存等因素，合理确定年度住宅用地供应规模，科学调节供地节奏。

解决大城市住房突出问题

一二线大城市的高房价之下，住房问题较为突出。解决大城市住房突出问题成为经济工作一大重点。其中，加快培育发展住房租赁市场，又成为重中之重。

《任务》提到，加快培育发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大租赁住房供给，完善长租房政策，合理调控租金水平。

《任务》称，要以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和农业转移人口、新就业大学生等新市民住房问题。单列租赁住房用地计划，探索利用农村集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房。

中国城市和小城镇改革发展中心研究员冯奎认为，近年来，城市之间的人口流动规模扩大，各类大城市尤其是特大、超大城市吸纳更多的外来人口，这符合区域经济发展的规律，也是发挥中心城市作用，进一步构建高量发展新格局的需要。但由此产生的尖锐问题就是大城市住房问题，反映在各个方面，如住房供应数量规模、房价、出租管理乱象等。

冯奎分析，住房的突出问题反映在新市民、青年人的住房困难。新市民的主体是农业转移市民化的人口；青年人的主体是大学生等。过去5年，1亿农业转移人口和其他常住人口在城镇落户目标如期实现。这些落户人口，相当一部分的住房问题还需要进一步解决。未来5年，城镇化率将要提高到65%，这意味着还将有五六千万各类常住人口要进城落户，新的住房问题将随之产生。

张波对第一财经分析，从新型城镇化和城乡融合的重点来看，突出了租赁层面，通过增加保障性租赁住房的方式来解决部分无房新市民尤其是青年人的居住问题，在具体举措层面，后期会有序增加大城市的租赁土地供给、安排专项资金以及集中建设。

张波认为，本次政策层面提出“支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房”，这一举措会起到双重作用，一方面是随着互联网经济发展在线化办公的推进，不少城市的商业地产尤其是办公类商业地产呈现供大于求的状况，通过改建可以解决这类物业未来出路；另一方面租赁住宅本身面临不足，而商用物业改为居住用途本身受制很多因素制约，这一政策可以为此铺平政策道路。

4月9日，住房和城乡建设部副部长倪虹召开保障性租赁住房工作座谈会，北京、上海、广州、深圳、福州、南宁6个城市政府及住房和城乡建设部门负责同志参加。

倪虹强调，人口流入多、房价较高的城市，要科学确定“十四五”保障性租赁住房建设目标和政策措施，落实年度建设计划，由政府给予土地、财税、金融等政策支持，引导多主体投资、多渠道供给。积极利用集体建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设和改建保障性租赁住房，坚持小户型、低租金，尽最大努力帮助新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等群体缓解住房困难。

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