房价持续“阴跌”？三四线城市政策频出，救市潮就要来了？

中国人对房产那绝对是真爱。

老祖宗自古便有言在先，有钱先置业。但那时房子确确实实是用来住的，买办房产更是成家立业所需，鲜有人像今天这样孤注一掷地炒房、囤房，以房为生。

尤其是过去几年，投资炒作楼市蔚然成风，从四大一线城市到名不见经传的弹丸小城，都不乏投资炒房客的身影。究其根本原因还是，最近几年楼市发展过快，房价上涨更是颠覆了所有人的想象。房地产凭空创造了巨大的“套利”空间。

实干家曹德旺曾痛斥得一针见血，辛辛苦苦经营实体一年，不如炒一套房子挣得多，这样的发展是虚假繁荣，不可能持续下去，靠地产带动经济的发展模式更不该被过度推崇。

房子在任何一个国家都兼具居住和投资属性，这无可厚非，但凡事都有个度，尤其是房子的投资属性绝不能凌驾于居住属性之上。

在我个人看来，一个城市的房价更应该以刚需口袋里的钱来定价。反观现在，一线城市动辄几百上千万一套，二线城市也妥妥2万+一平，三四线历经这几年“棚改”的大规模刺激，房价也已经跻身“万元俱乐部”。面对居高不下的房价，亿万刚需始终无法开心起来。

房地产对经济贡献再大，它也是民生产业，它存在的最大价值就是解决民众的居住问题。倘若每个城市的房价都远远脱离于老百姓的钱包，刚需买房成老大难问题，那房地产确实要好好反省了。

国家对于房地产的发展问题其实早已心知肚明，已经到了不得不改变的关键阶段了——从2016年9.30第一次喊出“房住不炒”起至今三年半，行政手段干预市场的做法就一直没有中断过，这三年半里合计出台的政策累计没有两千次，也有1500次了，涉及的城市更是多达150余座，无论是调控深度，还是调控广度，亦或是调控的持久度，都远超以往任何一次。

但热门城市的房价依然居高不下，与此同时，三四线的楼市问题也暴露出来。

如果没有疫情冲击，三四线城市的很多问题或能掩盖得住，毕竟返乡置业大潮会补充购房需求，让很多三四线城市的房价再撑个一年半载。

但疫情黑天鹅打乱了三四线楼市的阵脚，也让开发商的“抢收”计划泡汤了——2020年春节的传统“返乡置业”购买力没有爆发出来，三四线城市接盘严重不足，据公开数据显示，三四线城市房价“下跌潮”已至。

楼市两极分化，一边是艳阳高照，一边是风雪寒冬。随着11月中旬哈尔滨打响救市第一枪，全国多个中小城市开始救市。

其中包括：广东湛江、福建平潭、湖南吉首、河北、福州等地。

主要救市的方式：

1、公积金救市，湛江放松按揭楼盘准入条件，公积金贷款的楼盘接入条件放宽，为市场注入资金活力；河北放开公积金异地贷款业务。

2、提高贷款额度，公积金贷款额度提升，比如湛江个人公积金贷款从20万提高到了30万；

3、契税补贴，吉首推出的购房补贴优惠中，12月31日前完成契税缴纳手续的还给予50%的契税额补贴。

4、降低落户门槛，福州全面放开亲属投靠条件。一二线城市“抢人才”，福州“抢人”。除了福州，不少城市相继放开落户门槛，比如青岛、无锡。当然，发布这项政策的部分城市不一定是救市，而是未雨绸缪。

5、开发商配合降价促销。

救市潮为什么突然来了？

和全国大城市楼市火爆形成强烈对比，哈尔滨今年的房价与去年勉强持平，从价格上来看，哈尔滨或许还可以再撑一段时间，但实际情况或许更加糟糕。

哈尔滨商品房市场供大于求，去化周期超过23个月。哈尔滨商品房供应量急剧上升，往后几乎每一个月供应套数都远大于成交套数。

再从成交量来看，今年2月份因为疫情影响，楼市停滞，3月份开始楼市恢复，不过相较于去年的成交量，稍显疲软。

比如今年10月，哈尔滨六区商品房成交量成交6534套，成交面积62.09万平米，同比下跌11.53%，环比下跌13.5%。

相比成交量下跌，人口流失是哈尔滨最大的痛。

2013年哈尔滨户籍人口总数为995.2万人，到了2018年末，哈尔滨总户籍人口减少到951.3万人，5年间减少了44万人。

人口流失，产业多为传统企业，这样的经济环境下，哈尔滨的房价很难有强有力的支撑。

再来说平潭，2015年全国楼市开始疯狂上涨，这个时候平潭自贸区正式挂牌。

赶上了好时候，平潭房价从8000多均价，一下子涨到了1万。

2017年楼市开始调控，一二线城市大涨势头被遏制住，小城市楼市也开始走下坡路。2018年平潭成交均价达到了1.5万，到今年，房价均价已经跌倒了1.1万。

房价下跌的背后，是供给大幅增加，成交量却上不去了。

同在福建的福州，去化的问题并不突出，目前福州的去化周期是12.5，比哈尔滨好了太多。

但是福州土地供应今年增加了，人口增量却不乐观。去年新增户籍人口仅6万，厦门去年新增人口18万，这意味着福州在同省竞争不过厦门，全国来看，竞争力也只能处于中下游。

过去，棚改是三四线城市经济发展的压舱石，每次大规模拆迁，会腾出大量土地用于开发新项目，货币化安置又催生了大量的购房需求。

失去了这个供需制造器，三四线城市楼市的供需还得看地方经济结构、人口增量变化等因素。

一二线城市还在排队抢人，三四线城市想要留住人，不容易。

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