楼市调控政策频出,金九银十房价何去何从?

进入2020年下半年，楼市风声有点大。

多城出台房地产调控从严政策；

房企“三道红线”融资新规出台；

开发商降价卖房；

这些信息汇集在一起，将如何影响房价未来走势？今天我们来说一下，大家都比较关心的楼市趋势话题。

这一年来楼市风声不断，但“炎夏已过，秋天已至，风自是不同”。

壹

转变的政策方向

从今年下半年开始，楼市风向已经开始转变。

中国楼市发展至今，想必大家早已认清一个事实“中国楼市是政策市的背景”。任何政策的风吹草动都会挑动起房地产市场敏感的神经，通过自上而下的传导，进而起到信号作用，实际影响于市场。

今年，疫情给全球经济带来了巨大影响，为了抵御疫情冲击，各国基本上都选择了“放水”救市的办法。

国外美联储疯狂放水，国内又是降准又是频繁降息，M2增速重回两位数，印钞机一直加速发力。

经济不好，货币宽松，楼市上涨。

放水的货币资金进入楼市拉动房价上涨。在刚过去的上半年，我们看到最被关注的房地产市场，疫情之初无疑受到很严重的负面冲击，此时，上面为了稳定楼市，稳住中国经济的“压舱石”，中央和地方频频推出“楼市宽松政策”。政策多发、且以集中在人才政策为主的“宽松政策”成了上半年楼市最大的特点。

在楼市政策和货币都宽松的助推下，2020年上半年的房地产市场也如高层调控预期，保持住了平稳发展的趋势。然而，市场同时还出现了小规模城市上扬趋势，尤其深圳等部分城市楼市火热刺眼。

不允许房价下跌，楼市却涨声四起，当然也不是想要的结果。

于是，进入到下半年，风吹来的方向明显不同。炎夏已过秋天将至，风中带着凉意。

政策调转方向，多个热点城市频频出台楼市调控从严政策。

724，罕见高规格的房地产座谈会剑指北京、深圳等10城；

820，住建部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，首次从房企角度谈了长效机制，出台“三道红线”，收紧房企融资，堵上货币宽松的漏洞；

826，住建部召开部分城市房地产工作会商会，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市政府及所在省(自治区)住房和城乡建设厅负责同志参加会商；

下半年以来，官方已经召开三场专门针对房地产市场的“座谈会”, 深圳、南京、宁波等热点城市相继发布楼市调控政策。多个高规格“座谈会”频频召开明显彰显出高层态度。

在“金九银十”到来之前，压住房价上涨的势头目的很明确。

从现实环境来讲，“不涨的逻辑”仍会继续延续房地产市场下半年的房价。政策风向偏紧已现，降价潮还远吗？

贰

“三道红线”压顶

山雨欲来风满楼，各地调控政策频出叠加房地产融资政策再收紧。

为控制房地产企业有息债务增长，上面设置了房企融资新规“三道红线”。

红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；

红线二：净负债率不得大于100%；

红线三：现金短债比不得大于1倍。

根据“三道红线”的触线情况，新规对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理。

如果“三线”都触碰到了，则不得新增有息负债，有息负债规模以2019年6月底为上限；如果碰到两条线，负债年增速不得超过5%；碰到一条线，负债年增速不得超过10%；三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。

从本次融资新规开始，可以看出，监管部门下就了决心全面控制房企的有息负债。

新规落地，与此同时下半年以来一些城市调控再度收紧，一切都让开发商感受到了政策面的凉意。同时，这也意味着开发商的苦日子要来了。

多数房企“三道红线”均失守。

全国一线房企中，恒大、富力、融创、金科、绿地、金辉、华夏幸福、华发、中铁建等房企，已经触碰到了三道红线。（触碰到融资红线的房企名单详见文章“央行、住建部将召集开发商在京面谈：下半年楼市可能迎来降价潮！”）

也就是说，短期内，上述房企的融资大门将被彻底关上了。

对于房企来说，来钱的渠道只有两条，融资和卖房。当融资的大门被关上，房企下半年一定会围绕加速回笼资金展开一些动作，包括降价促销、转让项目等行为。

并且，上半年我们看到全国多地土地市场“逆疫火热”，房企拿地花了不少钱，接下来，降负债已经很刻不容缓了，目前来看，有些房企已经很着急了。

叁

“金九银十”房价何去何从

融资新规，将倒逼房企们进行一场降负债“大战”。

目前，恒大已经宣布全国7折卖房，拉开了楼市促销的序幕，一些触线房企同样很心急。

恒大董事会主席许家印亲自挂帅，营销大会上宣布“金九银十”要卖2000亿，全国楼盘全线7折，公司管理层还可以给额外96折，整个活动从9月7日持续到10月8日。

“每一天都是卖楼的好日子。”万科总裁祝九胜也说，四季度万科仍将坚持快速去化的策略，认真卖房子；融创、富力等房企也均表示，将加快供货节奏，加大销售力度。 

今年“金九银十”，遇上“多个城市调控收紧+房企融资收紧+还债高潮期”的背景，房企的日子真的不太好过。降负债、销售回款、业绩、稳定现金流是房企现在最紧要的目标。

金九银十以至于下半年的几个月，在恒大的索引下，预计后续会有更多的房企加入“金九银十”的促销争夺战当中。

当然，“真打折才能换销量”，守着价格等春天事实证明可能会是冷遇。

告别上半年，迎来下半年。

2020年下半年的楼市行情已经很清晰了，接下来的市场是买房市场，未来购房者将会有更多选择的自主性和灵活性。

所以，下半年如果有购房需求大可从容购房，货比三家，避免购房陷阱，不要担心错过降价时机，因为未来很长一段时间可能都会是适合上车的时机。然而，对于资金不是很充足的购房者，建议搂紧钱包，谨慎观望，谋定而后动。

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