上海楼市:选市区老破小?还是郊区远大新?当下买房这步别踏错!

来源：房产装修家居资讯时间：2021-04-09 16:45

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，请问市区老破小和郊区远大新，该怎么选？

回答：同样的预算，选市区的老破小还是郊区的远大新呢？关注我的朋友都知道，我个人一直看好郊区远大新。但这次牛市，市区的老破小也跟着涨起来了，为什么？

第一、因为学区房，上海的整个行情是从学区房起来的，其实有学区的老破小和没学区的老破小根本就是两个物种，价格上的差距很大。

第二、市区的新房、二手次新好房持续处在稀缺状态，比如行情火热状态，绿地海外滩每次开盘，都会挤压一部分购买力去买周边二手次新，当二手次新的好房子再消耗完，购买力就会传导到周边的老破小。

不过，长远来看，我依然看好郊区远大新，因为从基本面来看，现在市区的老破小已经不便宜了，有调控在，上海房价的涨幅是不会上天的。

市区老破小摸到顶了，未来涨幅就会很弱。而郊区新盘，未来3-5年会被新房限价限制住，但拉长维度到十年，郊区远大新的优势会越来越明显。

还有，我一直说，与其盯住未来涨幅，不如现在住的舒服，我们还是要“房住不炒”。

提问：上海的三梯队学区房跟普通菜小有区别吗，这个梯队是谁发明的排名机制？

回答：还是有区别的，菜小就是民工子弟也可以入学的学校，三梯队是实在实在勉为其难可以接受孩子入学的学校，比菜小好。

事实上，市面上很多被炒作的新房配套学校，比如之前的虹庐湾、长风瑞仕还有前滩这一众新房对应的学区，我认为就是三梯队。

这个梯队来自家长圈，管用的。

提问：曾叔：您好！我最近看了上海的一个在售的楼盘，他所有房子的建筑朝向都是朝南偏东45°的（不是江景房），就此请教您以下问题，恳请老师您给予赐教，多谢！：

（1）由于样板间是做在售楼处的，并且不让看工地上的实体建筑，请教：建筑朝向朝南偏东45°，交房后房屋内的结构是方方正正的？还是不方正的?

(2) 建筑朝向朝南偏东45°与建筑朝向坐北朝南正向的房子，在居住体验上有什么区别？是否影响居住的质量和品质？

（3）整个小区的建筑朝向朝南偏东45°，是否会影响房屋和整个小区的品质？是否会影响房屋的保值和增值？是否会影响到将来二手房卖出困难和房价？

多谢！

回答：东南偏向和正南这个朝向的偏差，是不影响房产户型正气的，后者是房企建筑设计领域上的能力。东南向的房子的日照时间要比南向的时间短一些。所以居住舒适性上会差一点，相对来说价格会便宜点，未来的流动性也会差一些。

提问：曾叔您好，新房一直摇不上，准备买1500以内的次新二手房做投资，3-4房，地铁800米内，最好有学区，未来规划有成长性的，您有可推荐的板块或楼盘吗？

回答：目前初中学区不稳定性较大，个人建议不要买初中溢价较高的学区房，可以考虑优质单学区，或者双学区但初中几乎不溢价的楼盘。

单学区，浦东的竹园，海桐，昌邑等二梯队，都有兼顾品质的不错选择。双学区初中弱溢价的次新都在浦西，比如杨浦小学，江宁学校等。不要学区，则选择会大很多，从长持的稳定性角度，优先考虑西南片的中环外。具体到楼盘的推荐可以参考曾叔总结的内部资料，可以解决你的疑惑。

提问：请教曾叔，目前考虑买打浦桥板块，买不起一线的汇龙，是可以考虑二线楼盘，还是应该换一个板块？同一个板块以内，是否差距会越来越大呢？

回答：换板块，黄浦区本来房子就已经很老，淡永汇房龄不小了，未来置换大家也只会考虑这些新一点的楼盘。可以考虑中环附近的新一点房子。

提问：曾叔，问下老闵行今后房价如何？区域发展怎么样？

回答：老闵行只有当地客户接盘，一般来说不太可能跑赢大市。

但是马桥、颛桥、紫竹、吴泾这些地方还是比较宜居的，自住不错的。

提问：曾叔你好，现居住北外滩北面沿着周家嘴路普通小区2房，拟置换到周家嘴路以南北外滩中心位置小区，值得吗？没有学区要求，希望增值保值

回答：周家嘴路以南位置是好一点，但也没有比北侧好太多，如果是平价置换没必要。如果你置换之后，能增加预算买到3房这样这种还是可以的。

提问：请问曾叔，一般来说楼市什么时候涨？

回答：闭着眼睛买都能赚钱的年代已经过去，目前全国楼市，不少已经走完一轮周期，处于休整阶段，“房住不炒”的环境下，横盘才是常态，所以不要抱着一夜暴富的心态投资，更不要像疯魔流般不顾一切加杠杆。此时应保持一个平常心，多看盘，寻找被低估的城市板块，逢笋入。

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