上海楼市:买市区二手房还是郊区新房呢?别再乱买了!

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提问：您好！曾叔，新上海人，28岁，想年底在上海买套房，预算300万左右，但是这个预算有点纠结，想要买新房，只能够得上郊区，这样的话每天上班通勤时间太长了，曾老师建议是在买市区二手房还是郊区新房呢？

回答：你好，这个问题很多买房人都会遇到，对于正处于职业奋斗期的年轻人，建议买市区老破小，工作，说到底就是用时间来换业绩，住在市区每天半小时通勤、而郊区每天需要2小时多，宁可把二手房装修得精致点，节省花在路上时间。近期300万左右的综合性价比不错的新房可以关注以下：正荣玲玥府，建面75-89平；佩玛山丘，建面41-82平；融侨星誉，建面81.98平。

提问：你好，曾叔，我考虑投资，首付只有90多，是选择上海还是其它二线城市？

回答：你好，勉强可以上车上海投资房，但只能买泗泾、鲁汇、高桥、曹路、顾村、赵巷这种非常远的房子。如果可以加个几十万首付就会好很多的。具体环沪投资价值高的板块推荐详见内部！

提问：你好，曾叔，省会房子会是最好的投资吗（和股票基金投资相比较）？身边几乎所有人都不看好买房投资，都觉得房价会跌。哪些地方的房子值得买？谢谢！

回答：你好，买房看的是未来，核心是房子升值，虽然通货一直在膨胀，但是房产自身的价值依旧是不可忽视的。如果是打着5-10年的中长期投资，房产依旧是很好的标的物。一线买房很稳，相当于蓝筹股。就算买入时机和板块都不太好，只要耐心一定能解套创新高。但是因为价格基数高，所以收益率不如二线。一线城市，中低价位房源，购买需求更集中。刚需客通常是市场的主流人群，购房预算相对较少，所以，对中低总价的房源需求都比较大；如果你要在一线城市买房，要选择城市的中低价位房子，转售时候会更容易出手；在房价高企的一线城市，控制预算是首要考虑因素，低总价同时也意味着低风险；

二线比较适合博暴击，相当于成长股，要比较强的选筹能力，而且二线城市买入时机很讲究，买的不好就容易吃套多年，但大方向来看二线城市偏低的价格，未来爬升上来也不难。二线城市能级跨度较大，某些地方房价和基本面并不相当，有价格几千的沈阳，有泡沫堆砌的厦门，也有价格三万的杭州。还有很多价值洼地等待发掘。二线城市的购房需求，有一部分已经从“居住需求”升级到“改善需求”。面积有所扩大，90-120平也有相当大的市场受众面，流动性更好。三线城市就是垃圾股了。一定要很专业，建议大部分买房人不是自住就别去了。三四线城市基本面不足，人口流出，决定了三四线不会有很高溢价空间，即使房价涨，也是纸面收益；新房市场供应充足，而且，新房癌严重，二手房根本没人愿意多看。

提问：你好，曾叔，新人首问，总价200万左右的电梯二房，离市中心稍微近一点的，请问有哪些好的楼盘推荐吗？我目前看了东晓南的万华花园和东圃的雅怡阁，请问哪个更优呢，天河比海珠更好？

回答：你好，雅怡阁小区小，就两栋楼，没有花园，且离地铁不是很近；具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：你好，曾叔，请问下总高33层，一套是西面边户，14楼，全明户型。另一套是中间的，25楼，但是主卧卫生间没窗户。户型一模一样。价格的话高层贵每平100。请问哪套好些？谢谢！

回答：你好，1、边户通常三面通风，从观景还是通风上来讲都要远远好于中户，会获得更好的视野。 2、边户的采光比较容易看，中间户的采光要具体进去看，能否南北通透，还有楼间距。 3、边户由于多出一侧直接与外界接触，因此隔音、隔热方面不如中户。 如果你那边边户不临街 不嘈杂，价格低可以入。

提问：临港绿地东岸涟城南区下叠别墅700和滴水湖馨苑140大平层570万哪个更推荐？谢

回答：两个盘距离不是很远，理论上有相同比例的涨幅。别墅适合自住，投资流动性方面要弱一些。建议考虑后者大平层。当然有，具体详见内部分享。

提问：你好，曾叔，怎么看这句“你以为我买的是房产，其实我买的是负债” ，想听听您的看法，意思正常人只要后方现金流不断，想方设法利用借贷杆杆，买入一二线优质房产就是稳赚不赔嘛？

回答：你好，不完全是，靠负债套利来赚钱是建立在一个前提的。就是房产的涨幅要大于持仓成本利息。这个从长期看机会是比较大的。但是在短期几年特别是17年以来的这几年，财务成本其实大过房价涨幅，因为全国的房子没怎么大涨过。如果你这几年撑不住爆仓的话，就挨不到负债套利的结果了。所以一味地放杠杆已经过了最好的时机。我们建议在有比较大确定性接近底部的时候开始放杠杆，而不是再像以前随时随地放杠杆。放杠杆赚钱是没问题的。但是要比以前更讲究节奏了。

提问：曾叔你好，请问在上海买地铁房，怎么选？

回答：你好，从长远的角度看，买房者的眼光会越来越挑。步行15分钟可到达地铁站的小区，是买房者的首选。已盘点出上海性价比最高的楼盘，详见知识内部资料分享。

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