迎面地产私募挑战与未来，2021观点资本圆桌上海站圆满闭幕！

（2021年4月8日·上海）这是一次地产私募界的相聚盛会。在春日暖融融的上海，经济学家、房地产私募基金、开发企业、金融机构等高层相聚一堂，共拥芳菲四月天。

去年以来，私募投资基金监管规定的出台以及最新的《证券法》对行业的监管，让房地产私募基金行业走向健康发展的新赛道。

行业自律体系逐步完善的同时，亦面临更多的挑战和机遇。随着房地产私募基金行业马太效应的加强，机构主体间的竞争愈加激烈，需要更稳健的发展策略。此外，存量时代的趋近，让资产管理的重要性愈发凸显，地产私募的业务机会更加多元。

而公募REITs元年的到来，更是向行业同步发起追问，未来私募基金的前路如何探寻？强监管下，私募发展又该如何谋变？

2021年4月8日，以“地产基金的挑战与未来”为主题，2021观点资本圆桌于上海顺利闭幕。在逾5个小时的讨论中，与会嘉宾希冀在中国私募基金规模最为集中的上海找到共鸣，一起寻找行业持续向上的力量。

宏观大势与私募基金运营关键

要辨明房地产私募基金的方向，离不开基于宏观视角的观察与思考。

在资本圆桌的会议开始，著名经济学家连平就为与会嘉宾分享了当前宏观环境以及经济发展趋势，他认为中国经济正在实现稳步恢复性增长。房地产方面，由于房企融资仍在受限，房地产投资保持平稳的可能性较大。

连平坚信，房地产行业依然还有不错的成长空间，主要在新型城镇化，城市群和都市圈中间。但该空间不是指总量的概念，更多的是结构性的改变。

行业前景向好，不过由于监管层对私募基金有了更多细化的要求，因此行业面临的挑战亦不可谓之轻松。在接下来的对话中，中城投资助理总裁冯雄杰认为房地产私募基金要回归到私募和投资的本源。长期资金、组合投资能力以及主动管理能力，将成为地产基金跨越周期的核心要素。

持相同观点的还有建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖，他认为地产作为强周期的行业，如何穿越，是非常有挑战性的，尤其是做长期资产配置，更需要高瞻远瞩的眼光，前瞻性地作出资产调配。同时也需要适应市场、政策端的需求。

康桥集团副总裁兼华东区董事长肖春和从历史发展的角度，将房地产行业划分为三个发展阶段，他认为现在行业已经进入第三个阶段，也即是向管理要红利的阶段。

这也意味着，过去依赖土地红利、金融杠杆红利的房地产时代走向终结。与地产共生，房地产私募基金同样要适应以能力致胜的新赛道。

绿地金融控股集团首席战略官李想指出，未来房地产行业的金融属性会更强，但金融的杠杆作用将被淡化，赋能作用将越来越强化。作为房地产金融极为重要的一部分，未来私募基金可供发挥的空间还很大。

地产+畅想与公募REITs机会

的确，随着房地产行业走向深化，衍生出更多的业务方向，其中蕴含的机遇与空间更加可期。对于房地产私募基金而言，未来发展的关键是如何利用资本优势，匹配衔接行业需求。

会议过程中，不少嘉宾给出了不同的答案，畅想房地产私募基金与地产+的多样化空间。

信城不动产集团创始合伙人、董事总经理刘波提出，城市更新是一个特别适合地产基金机构的领域。城市更新本身的风险很大，也很多，对操作人员的要求比较高，而前端企业也经常遇到融资难的问题，更适合股权投资的地产基金介入。

光大安石董事总经理万水航和与会嘉宾分享商业投资的经验。当前北上广深已经进入了存量阶段。挖掘持有型物业的价值似乎成为趋势性选择。他指出光大安石在商业投资上，很少自己拿地盖商场，很多都是收购，因地制宜地看项目周边的主力消费人群、做好定位，把独特的价值挖掘出来。

在超过5个小时的讨论交流中，与会嘉宾一致认为把投资和运营的利益进行深度的绑定，才能更好的实现房地产私募基金的发展。晨曦基金副总裁阮晓俊是上述观点的有力输出者。他还指出，目前，各家房地产私募基金不管是怎样的出身和背景，都在基于自身的能力形成差异化的竞争优势，在这个赛道深耕，是业内基金坚守的核心道路。

可以说，与地产行业的深度融合、共享发展是资本圆桌中的热门话题。而即将走完“最后一公里”的公募REITs，对地产私募基金而言又意味着什么？这引发了在场的嘉宾的又一波讨论高潮。

喆安投资总经理车阳认为，公募REITs和房地产私募基金的关系就像PE和上市公司，如果没有上市公司这个汪洋大海，私募基金或者PE，或者VC，都不可能有一个很好的通路。因此，私募基金还是要在资产管理的角度发挥更多的作用，因为私募基金的优势就是投资管理能力和未来的让价值提升的能力。

信保基金 REITs 平台总经理李文峥从技术的层面分享了未来私募基金与公募REITs更多的合作机遇。他分享称，公募REITs在基金管理上，有一些角色，如交易协调员等是需要私募基金去承担的。另外，回归到资产管理端，将金融和资产能力结合最好的其实是私募基金，只要把优势发挥出来，各自找好关键点去把握，机会还是非常多的。

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