“反投”私募基金，祥生与三巽们的阳谋

  从87.3371%降至80.5609%，章华在鼎信长城投资管理集团有限公司（鼎信长城）的最终受益股份下降了。

  他迎来了四位新的合作伙伴。

  它们分别是祥生地产集团（2599.HK)、三巽集团、第一摩码资产和博唐投资，前两者是地产商，后两者是以地产商关联密切的投资机构。

  章华志在做中国版的黑石。这个雄心，他一直没有掩饰过。

  他底下的“鼎”字系基金，至少投资过近200家公司，其中大多是地产商，不乏有中国金茂(0817.HK)、蓝光发展（600466.SH)等千亿级企业。

  把地产客户做成股东，在圈内并不鲜见。如易居企业集团、贝壳和恒大，但地产企业入股私募基金，章华算是做得最大的一个。

  一般而言，私募基金的生意逻辑，先从机构募集资金，然后高利息给地产商，而今，为何章华让开发商的钱回流呢？

  地产商的"反投"

  这是一波地产商的“反投”。

  在1月8日，三巽集团的新增投资名单，出现了鼎信长城。这是一家产业金融投资基金，在长期的投资标的中，地产投资业务是其业务板块的重要组成部分。

  根据最新的工商登记信息，鼎信长城注册资本1.097亿元，其中三巽集团目前认缴出资168.8万元，持股约1.5385%，成为除鼎智创富（北京）企业管理有限公司（以下简称“鼎智创富”）、实际控制人章华以及浙江弘源创业投资有限公司（以下简称“弘源创业”）以外的第四大股东。

  一同进入的浙江弘源创业投资有限公司认缴337.6063万元，持股3.0769%。第一摩码资产旗下的聚绿资本管理（北京）有限公司（以下简称“聚绿资本”）、福建仟阳股权投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“仟阳投资”）皆分别持股1.5385%、1.5385%。

  成立于2012年的鼎信长城，章华在其官网这样介绍道：作为一家产业金融投资基金，经过多年的发展，其累计投资规模数百亿，形成投后管理规模超千亿，已投项目涵盖地产、美国地产、大健康、大消费、新能源、财富管理等领域，其地产投资业务版块已成为全国领先的地产基金品牌。

  乐居财经翻阅以往资料发现，鼎信长城与中国金茂、中梁地产、鑫苑置业等多方房企有过合作。在2015年，鼎信长城与中国金茂成立新疆金茂鼎信股权投资管理有限公司，它曾投资了4家有限合伙企业，目前都显现为“注销”状态。

  又如在南京淳巽置业有限公司里，宁夏鼎信智赢和滁州三巽、嘉兴帝茂分别持股75%、20%和5%。这是一笔典型的鼎信长城式投资，在2020年3月，滁州荣巽退出，宁县鼎信智赢接盘，两个月后嘉兴帝茂再进入，为三巽集团输血。

  投桃报李，章华自然是希望三巽集团老板钱堃也入点鼎信长城的股份。“这样捆绑得更近，更利于开发商拿出好的项目给鼎信长城。”一位熟悉鼎信长城资本运作的人士向乐居财经表示。

  他表示，这种地产“反投”私募基金的做法，非常少见。例如，合凡（广州）股权投资基金管理有限公司的操作方法，不乏碧桂园、恒大、融创、正荣、中梁、蓝光、新力等大中型主流房企，但它并没有要求房企入股。

  对标“黑石”

  很多私募圈的大佬，都喜欢对标全球最大的私募股权基金公司黑石集团。章华算是其中一个。

  最好的合作是双赢，大型房企也为鼎信带来了优质的地产项目。据官网披露，鼎信长城与TOP50上市房企合作开发过国际商务集群，与TOP30房企合作开发过顶级山水园林资源的别墅项目，也与百强房企协力打造过杭州市余杭区交通便利、配套齐全双铁沿线刚需大盘等等。

  经乐居财经查询，早在2013年，鼎信曾与中骏、悦丰投资联手，以35.79亿元竞拍下上海虹桥商务区核心区地块，东至申虹路，南至宁虹路，西至申长路，北至申贵路，每平米楼板价12827元。该地主要用作高端写字楼及商业物业，在上海市政府重点区域发展规划中，彼时曾被寄望于缔造上海西部又一处 “长三角的CBD”。

  在很多投资案例中，鼎信都如上述项目一样，左手挽着房企，右手牵着金融结构。在项目投资中，多采用股权+债权形式，其中股权部分是同股同权，根据项目收益情况，按股权占比取得收益；而债权部分，鼎信会寻求有长期合作关系的大型金融机构承接。

  鼎信董事长章华曾公开讲过，“（鼎信的）资金来源很主流，大金融的渠道对鼎信开放，比如银行、保险、境外资本、中字号的投资机构以及一些央企”。不过， 2020年11月，章华曾通过鼎信创富出质鼎信长城股权，出质数额为5132.50587万元，质权人为北京市文化科技融资担保有限公司（以下简称“北京文化担保”）。

  这家有着国资背景的担保公司，注册资本高达15亿元。股权穿透后，背后有多家“国字号”持股。包括北京市国有文化资产监督管理办公室，北京市国资委，北京市人民政府，北京市东城区、朝阳区、昌平区、大兴区、石景山区国资委，除此之外，还有旺泰控股集团、北京元缘记机械设备租赁有限责任公司、北京尚达信资产管理有限公司。

  其中，后三家股东由自然人控股。旺泰控股集团由张绍昆、程宝仁各持股50%，公司对外投资包括地产、物业、金融（小额贷、金控、融资担保等）；元缘记机械实控人为李建忠，公司对外投资涉及股权投资基金等；尚达信资管实控人为李俊锋，公司对外投资涉及地产、生物制剂、投资机构等。

  截止目前，这笔股权出质状态为“无效”。

  在鼎信的官网中，未披露目前投资规模和项目数量等详细信息。但在董事长致辞中，章华写道：行业规模第一，退出项目预期收益圆满兑现，国内公信力和行业号召力名列前茅，受政府委托牵头制定行业准入标准，众多荣誉和业界认可，均成为鼎信长城的品牌价值。

  “我们的对标企业是黑石”。这是鼎信的目标。

  黑石集团被称为“全球私募之王”，被视为取代高盛、摩根士丹利等投行的新一代华尔街之王。业务包括私募股权基金、房地产基金等。据不完全统计，黑石在中国房地产市场累计投资额接近300亿元，投资范围囊括了写字楼、购物中心以及综合体。

  据黑石集团2020三季报，其总资产管理规模已达5844亿美元（约39107亿人民币），资管规模再创新高。

  资金寻求突破

  三巽集团可谓是港交所上市的“铁杆粉丝”。早在2019年10月17日，三巽控股首次向港交所递交招股书，申请在港上市，但直到2020年4月17日，其所递交招股书满六个月后失效，IPO冲击失利。

  随后，其在当年4月重新提交的招股书再次失效，直到2020年10月27日，三巽控股已第三次提交招股书，从房企递表次数看，仅次于万创国际的4次。

  根据三巽控股去年10月最新提交的招股书，截至2020年7月31日，该公司拥有42个处于不同开发阶段的项目，总土地储备面积约440万平方米，并进驻11个城市，其中36个物业项目位于安徽省、五个位于江苏省及一个位于山东省。

  对还未成功上市的三巽而言，向商业银行、信托融资提供商及资产管理公司借款，是业务发展资金的主要来源。据了解，2017-2019年，该公司的资产负债比率分别为132.6%、140.5%、20.4%。这个数据在2020年5月31日，进一步上升至224.7%。

  一个更直观的数据则是，2018年，三巽控股融资活动所得现金流净额还仅为5.21亿元，但到了2019年，这个数据变为22.29亿元，一年之内陡增了327.8%。

  负债的大幅增加，让三巽集团在过去的一段时间里产生了大额的利息支出。2017-2019年，三巽控股的融资成本分别为670万元、860万元、4430万元。其截至2020年前5月未偿还借款总额为20.78亿元。相比之下，该公司当期末的现金及现金等价物仅为2.57亿元。

  了解了此背景，就不难理解三巽控股为何锲而不舍想要上市的原因。同样也理解了，在上市仍存不确定性的情况下，其开始将视角转向了鼎信长城。在2020年5月和6月，三巽集团有两笔股权出质给鼎信，一共融资800万元。

  实际上，不仅仅是鼎信长城，2020年11月，三巽集团还与磐合资本在其上海总部签订战略合作。这起合作中，磐合资本将与三巽集团在融资、授信、共同投资等方面展开合作。磐合资本将通过自身的资源及金融优势，为三巽提供便捷、高效、优质的金融服务。

  在“三道红线”等新规压顶的情况下，房地产企业面临着融资端收紧的境况，资金压力进一步突显。捆绑私募基金，不失为疏通资本管道的一种好办法。

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