冰与火之歌 疫情之下的全球房地产私募基金

  2019年全球房地产基金是具有标志意义的一年。2019年房地产私募股权基金有295只基金募资，募资额超过1510亿美元，这是房地产基金历史上年度募资额最高的一年。

  2019年每只基金募资额达到有纪录以来的6.25亿美元。大型基金是2019年市场的主导力量，2019年最大的三只基金募资435亿美元，包括黑石公司全球房地产基金BREP IX（Blackstone Real Estate Partners IX）的募集，募资205亿美元，创下全球房地产基金有史以来单只最大的基金，原纪录也是黑石旗下旗舰基金BREP VIII在2015年筹集了158亿美元创下的，而新一期基金则同比增长了30%。

  但是经历高点之后，伴随新冠疫情与经济下行诸多因素影响，2020年全球房地产私募投资迎来“至暗时刻”。

  2019年募资、管理资产总额创新高

  在头部房地产私募基金创纪录的募资刺激下，房地产私募基金募资数量和募资额双双走高。截至2020年初，全球市场上的房地产基金数量增加了36%，达到918只，这些新增基金的投资者承诺总额达到2810亿美元。

  从交易来看，房地产私募基金交易连续三年超过4000亿美元。不过，2019年房地产大宗交易略有下降，2019年完成9328单项目，总价值4100亿美元，而2018年为9795单项目，价值4570亿美元。

  截至2019年12月，房地产私募基金可投资金（Dry Powder）为3190亿美元，同比2018年的3310亿美元的规模略有下降。

  从房地产私募基金排名来看，过去五年中，黑石集团、博枫资产管理、喜达屋资本集团、GLP、孤星基金是全球前十大房地产基金的支柱。过去五年中，排名前十位的公司募集了1963亿美元，占全球前100房地产私募基金累计管理规模4945亿美元的近40%。

  从管理规模来看，2019年是接近有史以来房地产基金管理规模的高点，全球房地产私募股权基金管理资产（AUM）达到9920亿美元。根据PERE数据显示，全球前100位房地产基金中有75家的管理规模位处历史高位。排名最高的黑石集团从五年前的552亿美元增长到2019年底的649亿美元。

  从房地产基金总部所在区域来看，全球前100名基金中，有73家位于美国和加拿大，17家位于欧洲、10家总部位于亚洲。与此相印证的是，募资来源占比中，有三分之二来自于北美。

  从全球化投资来看，房地产基金更偏向于本地化，全球前100位房地产基金中有37家将投资目标投向多个区域市场，而大部分其余房地产基金集中于一个区域。从投资地域多元化来讲，这对平衡风险非常重要，在当前全球面临新冠肺炎疫情肆虐，可能大部分区域大多相似，但是面对地缘事件影响下，投资区域的多元化则至关重要。“假如在英国，在英国脱欧情况下，比在全球分散投资情况下，投资的风险和脆弱程度要大得多。”荷兰养老基金Bouwinvest Real Estate Investor首席投资官斯蒂芬·特罗斯（Stephen Tross）表示。

  从投资者对2019年房地产投资表现来看，87%的投资者对过去12个月在房地产投资组合的表现表示满意。根据Preqin统计，2020年有918只房地产私募基金正在筹备募集中，目标募资总额达到2810亿美元，这两个数字维持房地产基金的历史最高水平。有调查显示，投资者对2020年房地产投资依然保持旺盛的兴趣，疫情之前在调查中显示，93%的投资者计划在2020年维持或者增加在房地产上的配置。

  此外，由于市场对房地产价格不断上升，交易量和交易额呈现下降态势，投资者对于估值过高的投资标的持观望态度，这从2019年全球房地产私募股权交易总额下降4.7%可以看出。

  2019年最大并购

  自全球金融危机以来，投资者倾向于减少关系，大型基金经理从中受益。从这一趋势中获益最多的公司莫过于黑石，该公司在2019年继续展现其融资和资本部署实力。该公司以205亿美元的价格募集了黑石房地产投资基金IX，这是迄今为止募资最高的封闭型基金。其中32亿美元来自高净值个人，显示黑石在财富管理业务上获得私人资本的能力。

  黑石集团房地产全球联席主管凯瑟琳·麦卡锡（Kathleen McCarthy）表示：“鉴于BREP基金自1991年以来为投资人带来的丰硕成果，这次募资反映了我们与LP投资人之间的良好关系。”黑石集团房地产全球联席主管肯·卡普兰（Ken Caplan）补充说，“尽管投资环境充满挑战，我们仍在我们最坚定的投资主题周围看到了引人注目的机会。BREP IX的募集规模能够使黑石在全球范围内，通过一系列不同的复杂交易来完成投资。”

  2019年还募集两个区域性机会主义基金，近100亿美元的BREP Europe V和72亿美元的BREP Asia II，并以187亿美元收购了普洛斯的美国物流投资组合，成为有史以来最大一笔金额的收购案例。

  黑石集团(Blackstone)是全球房地产投资的领导者。黑石的房地产业务成立于1991年，管理着1540亿美元的投资者资本。黑石集团是世界上最大的房地产拥有者之一，拥有和运营的资产遍及各个主要地区和领域，包括物流、多户住宅和单户住宅、办公、酒店和零售。黑石的机会主义基金寻求收购全球管理不善、位置优越的资产。黑石的核心+战略通过专注于高质量资产的区域开放式基金投资于全球稳定的房地产，以及黑石房地产收入信托公司(BREIT)——投资于美国创收资产的非上市房地产投资信托公司。黑石房地产还经营全球领先的房地产债务业务之一，提供全面的融资解决方案，涵盖资本结构和风险范围，包括管理黑石抵押信托(纽约证券交易所代码:BXMT)。

  疫情之下的房地产私募基金

  伴随新冠肺炎疫情的到来，房地产投资正在遭遇前所未有的挑战，COVID-19正在改变2019年形势一片大好的投资逻辑。2020年第一季度全球房地产大宗交易数量，与2019年第四季度相比，亚洲市场下跌50%，北美、欧洲下跌20%。

  Preqin数据显示，全球房地产私募基金2020年第一季度仅完成760亿美元的交易，大大低于2019年第四季度的1140亿美元和2019年季度平均交易1080亿美元。

  其中酒店行业受打击最为严重，2020年第一季度仅完成68笔交易，是2019年第四季度交易总额的47%。传统上，办公楼市场是房地产私募基金追寻的热点，但是受疫情影响，写字楼市场交易笔数和资金额分别较2019年第四季度下降37%和24%。

  北美市场，最近几个月疫情令美国商业房地产活动陷入僵局。截至6月15日，2020年第二季度仅达成了73亿美元的私募股权基金交易，而第一季度为310亿美元，市场趋于走弱。

  上述数据显示房地产私募基金投资放缓脚步，Eisner Amper LLP房地产私募股权负责人丽莎·肯尼（Lisa Knee）认为，由于房地产是一项长期投资，私募基金经理持有长达数年的资产，他们能够应对短期的挑战。一些基金管理人、业主和租户，能够通过政府在疫情期间采取的刺激计划而实施的财政、货币政策来缓解短期困难。待市场复苏和社会稳定之后，市场价格出现确定性的变化，基金管理人能够从较低价格的资产、不良资产和低融资成本中获利。

  零售、酒店、购物中心需求下降

  新冠肺炎疫情，给全球私募股权投资市场带来深远的影响。各国出台的旅行禁令和社交距离限制活动，正在改变人们日常的行为和商业活动，这些对商业地产有显著影响。随着传统零售、酒店、购物中心需求的下降，让零售地产财务状况雪上加霜，经营业绩大幅下滑。

  这也直接导致房地产私募基金募资和投资相关活动放缓。“今年第二季度，是新冠肺炎疫情真正产生影响的时候，最严重的时候募资和交易活动影响很大。”私人资本集团（Private Equity）Christopher Beales表示，中国市场已经从第一季度低迷的态势有所恢复，全球如果重新开发经济活动，就能在第三季度看到复苏迹象。

  从全球市场来看，新冠肺炎疫情并未出现全面的好转，在这种情况下，房地产私募基金经理和投资者仍保持谨慎态度。随着新冠肺炎疫情对经济的持续影响，不仅需要应对短期出现的挑战，还需要警惕随着疫情不断加深，引发长期发展趋势变化而产生的新情况。

  疫情正在影响房地产投资

  麦肯锡表示，几乎所有资产类别的房地产投资者和运营商都在考虑，疫情对房地产市场长期的影响，以及这些影响带来的可能的变化。比如，商业办公中，密集化和开放式的布局趋势可能会逆转。这是因为受疫情影响，可能导致政府及卫生部门修改建筑法规，来调整布局规划以此应对疫情流行，这其中包括对空调使用、人均面积以及封闭空间的标准修改。

  此外，人们受疫情影响还可能永久地改变一些生活工作习惯，从而影响人们对房地产资产的需求，比如酒店和短期租赁。即使是短期商务旅行，这些因视频会议将改写过去的工作方式，似乎这种方式更为可取。由于实体零售店和购物中心的关闭，人们被迫在网上购物，这也改变人们购物的习惯，消费的方式从传统购物开始转移至线上。

  麦肯锡认为，人们行为的改变导致房地产需求发生新的变化，这种在疫情影响下的改变似乎更为紧迫，考虑到这种变革性变化的影响，房地产资产运营者、投资者需要采取行动改善业务和投资方向。

  由于疫情影响采取的隔离政策和居家办公政策，导致办公楼的空置，削弱了办公物业的租金前景。但是诸如医疗健康设施、医院、数据中心、物流仓储、单户住宅等物业类型，在疫情期间具备抵抗风险的能力，能够为投资者提供稳定的回报，从年初至今，这一类资产受到市场追捧。

  全球房地产私募投资复苏有待观察

  德勤美国房地产负责人吉姆·贝利认为，房地产私募基金投资不会立即停下来，为了管理资产风险和发现机会投资，一些投资者可能会更加关注具备弹性的资产，比如那些支持数字经济的资产。而有些房地产基金在重点市场将寻找被低估的资产和不良资产投资机会。

  Preqin第二季度针对基金经理的调查显示，四分之三的投资者表示不会因疫情暴发而改变主动型基金的投资策略，90%的基金经理不会改变投资组合的估值方式。疫情究竟会对私募基金管理产生多久的影响？“如果疫情影响超过6个月，许多公司会面临长期的问题。”对房地产私募基金业务带来的影响中，针对潜在投资者的融资(69%)、投资组合公司的运营(61%)和发起交易(59%)都受到了负面影响。

  针对投资者，调查数据显示34%的投资者希望避开下滑的零售地产投资，尽管有47%的投资者表示不因疫情而回避特定区域和行业，但是疫情让零售地产短期回暖的可能性渺茫。疫情会对投资者产生多久的长期影响?在该项调查中显示，63%的受访投资者认为，新冠肺炎疫情不会对另类资产投资产生持久影响，29%的受访投资者打算长期内将更多的资金转移到另类投资上。

  好的一面，房地产投资情绪正在回温。根据CBRE的调查显示，商业地产投资者情绪正从谷底攀升。投资者签署保密协议的数量从4月、5月同比下降74%，显著回升到7月的同比下降17%，预示着投资者对地产投资的兴趣开始回温，也预示着房地产交易开始出现反弹。

  从全球私募股权基金活动的复苏趋势来看，伴随旅行禁令和社交限制的放松，将在一定程度上促进私募投资热度的回升。然而受疫情影响，直接冲击领域仍将受到严峻挑战，疫情第二波在秋冬天的来临，是否让有复苏迹象的市场雪上加霜，则有待于进一步观察。

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