疫情下，房地产的冰与火

最近很多媒体都在采访我同一个问题，受疫情影响的中国楼市现状及今后的发展趋势会怎样？根据观察与掌握的数据我简单梳理了一下思路，拟从以下几个方面作答:一、疫情对中国经济的影响;二、房地产行业的危与机;三、楼市小阳春的真与伪;四、撩开楼市新政的面纱;五、怎么看地方政府救市？

这里我立片言而居要，把结论前置:①疫情对中国经济带来直接损失与间接损失难以估量，用数以万亿计来表达绝不会过分;②房地产行业正处在问题叠加期，矛盾集中爆发期，加上疫情的捣乱，应该说困难多多，危机重重，能否绝地反击，还有很多不确定因素;楼市陷入严重困难时期，调控政策会不会有所松动？我觉得，调控政策不同以往，铁板一块，而是结果导向，强调针对性，根据症状，虚则用补法，盈则泻法，得什么病开什么方子。④逆境之下，会逼出很多办法，给勇者智者带来更多的机会。舆情报道的“楼市小阳春”，有真有假，以偏概全，人造高潮的嫌疑不能完全排除。⑤一些地方政府救市新政出来，表现出急迫、大胆、甚至有点“疯狂”。

在我看来，这件事不能简单地看，因为这一回狼真来了，新政有一些“出格”，实乃形势逼人。新政会不会惨遭“一日游”或“未满月就夭折”？这不取决于，新政的尺度大小，而是针对性强不强？有没有触动“房住不炒”的红线？下面和大家一起来剥竹笋，探究楼市真相。

一、疫情对中国经济的影响？

从中国最富庶的省份之一的浙江归来，这里前期的疫情防控扎实，发现早，行动快，救治有方，全省无一确诊病人死亡。然而，疫情给这里带来的直接间接损失，还是显而易见的，餐饮业、旅游业、服装业、商业零售、交通运输业、房地产等等传统产业也都是“万花纷谢一时稀”，省会杭州虽然有数据经济支撑，数据不那么难看，但传统产业，特别是旅游业受到重创。

浙江尚如此，全国经济形势不难想象，从以下的一组数字中，我们可以管中窥貌，略见一般:今年前三个月内，中国近100家房企，11000家旅游企业破产;50000余家小餐馆倒闭;全国有7.8亿人在负债，47.2%的人逾期未尝债;失业、待业人群持续走高。出租车、客运汽车、火车、飞机的客流量断崖势锐减，有的省会级客运公司每天要亏损3000万元……不一而足，2020年中国的经济形势堪忧，没有一个行业，一个企业，一个家庭与个人可以独享太平。正视现实，谨慎乐观，从容以对。

二、房地产行业的危与机

在受疫情重创与叠加的矛盾、问题的多重压之下，中国楼市不可能置身事外。日子难过，比以往任何时候都难过，这是非常残酷的现实，盲目乐观，故作从容，都无济于事。三件事足以说明严重性:一是恒大全面启动降价、打折、发红包，全面促销;二是诸多地方政府出台新政，大尺度的公开救市;三是一些房企卖房难，难卖房，破天荒地动用网红卖房。尽管如此，期待中的楼市小阳春，并未尽人意。危情大于机会，这是大概率的事，但绝处逢生与绝处反击也不是没有机会。在我看来，有三大机会:一是在升级提质上下功夫，有针对性的调整物业结构，瞄准低密度，低容积率，高绿化率、绿地率、智能化与智慧化、健康人居产品，在改善型、高端住宅的需求方面深挖潜力;二是与新基建、大基建对接，承担工程建筑及其它非居住类产品的民发建设;三是抓住大健康产业，合作开发康养地产。总之，危情要正视，机会要抓住，信心要树力，拼博要加油。

三、楼市小阳春的真与伪

在纸船明烛照天烧的清明节那天，也就是公元2000年4月5日，深圳某項目再次开盘，与之前一样，又报出大喜讯，当天开盘当天售罄。网传这个项目一个月内三售三罄，楼市舆情称之为“神盘”。说实话，“神盘”不“神盘”姑且不论，在这楼市寒冬加疫情的当口，有项目畅销，也是可喜可庆。致于有人说，这或许是数月努力，一日成交，抑或是数字作假。我信也不信，因为饥寒交迫的楼市，太需要来一些提振信心的消息。神盘”刚现身，又听到深圳出现买房要“天价喝茶费”，这还没完，网上又闻“北京800套房20分钟售罄”，“苏州60秒卖了12亿”，“杭州再现万人摇号购房”……这一连串消息叠加，是想坐实后疫时期房地产市场报复性反弹？抑或是事件性营销，数据造假呢？

真伪小阳春，众说纷纭。依我看，真亦假来，假亦真，真假参半。经验值告诉我，大凡神乎其神的，违反规律，不合常识的事，可以选择莫下定论，存疑待察。另外，在我看来，平平淡淡，依循规律，才是真，奇迹很少发生，神盘多为造势。实事求是说呈现小阳春现象的杭州、深圳只是人工加热，并非正体康复。相反疫情对房价的影响虽然具有滞后性，但也开始体现。数据显示，有121个城市3月份二手房价环比2月份下跌。北上广深3月份二手房价全部下跌。其中，上海下跌5.85%位居四大一线城市跌幅榜首位，每平跌3401元位居全国首位。

四、撩开楼市新政的面纱

无论是中央层面的楼市全面维稳，还是地方政府的全面救市，在本质上是一致的。一是要确保房住不炒，去金融属性，不要把房市变成股市;二是要让市场活跃起来，房子供不应求的地方要在供应侧从土地、金融等方面加以政策支持;库存过大，市场流动性太差的地方，采取策略性政策支持，比如放低首付门槛，降低房贷利率，对人才人口进入，购房、租房低价、低租、低利率等。从二十几个省市出台的“救市”政策来看，多数是温和的，只有少数城市表现出急迫、疯狂，甚至与“房住不炒”的红线有抵触。大凡过激，一定会是“一日游”，“难满月”的下场。楼市无小事，上顶天，下接地，所以新政出台必须有针对性、适用性、原则性。一些城市将首付降到20%，如果继续放松就会出现零首付，造成住房消费严重透支。少数地方甚至出现，房企假按揭……

五、怎么看地方政府救市？

在楼市主体中地方政府与房企是连着筋的，在土地财政仍然存在的今天，他们可以说是唇舌相依的关系。所以，对于楼市的动态、情势，地方政府难以超然，有时不惜与中央搏奕。中央放权地方政府，并不是放松放宽，如果超越红线，露头就大，这一点毫不含糊。

基于以上的思考，如何看地方政府救市:楼市有难，政府出手相救理所应当，如果不救，就显得不近情理了。救是无穷选择的事，怎么救还是有讲究，有道道的。首先，救市不要触红线;其次是眼前救急，不能影响金融安全;其三当救则救，一伸援手，当收则收绝不拖泥带水。最重要的是要针对性，救市时用补法，楼市正常时要停补，出现不理性发展时要用泻法。形成长效机制，不是调控政策的条条框固化不变，而是要以理性健康为标杆，有错必纠，持续改善。当前，我们需要克服的是僵硬的理解，机械的执行，无效果的重复劳动。

这次的疫情来势凶猛，甚至还要持续很长一段时间。房地产行业，无论市场环境、消费者需求如何变化，房企只需要做好自己的本职工作，提供好的产品与服务，多赚钱，少负债，就能“活得好，活的久”。

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