楼市冰与火之歌：多地花式调控中，北京挥别限价

进入七月以来，当各个城市间此起彼伏的调控政策出台，北京却进入不限价时代。

冰与火之歌在楼市唱响。

在东莞，由于房价涨幅表现突出，一月内发出夺命“三连击”：分别在7月2日、7月15日和7月25日发布调控政策，加大力度打击捂盘惜售行为，实名买房限制炒房控制，把二手房纳入调控范围，全方位地围剿炒房客。

创下多次“万人摇”“佳绩”的杭州也在7月2日对人才优先购房规定5年限售期，同时提高“无房家庭”认定门槛、规定一个家庭一次只能参加一个项目的摇号。

而作为外向型经济楼市在疫情期间火爆样本的宁波，也在7月6日对炒房客出剑，扩大了限购区域，对于金融机构要加强对购房人在市五区行政区域内家庭住房套数、住房贷款等情况的审核认定，则禁止违规资金进入到房地产领域，从资金源头堵死炒房现象。

至于以经营贷和“天价喝茶费”走红的深圳楼市，则在7月15日迎来了史上最严楼市调控政策出台，房价应声而降，显示了其抑制房价的威力。

7月24日，国务院召开房地产工作座谈会，特意邀约了10个在上半年楼市中的“佼佼者”参会，高层重点强调要时刻绷紧房地产调控这根弦，稳定房价的工作必须常抓不懈。全面落实城市政府主体责任，发现问题要快速反应和处置，及时采取有针对性的政策措施。

然而，在各地开启花式调控，房地产工作座谈会也释放出坚持“三稳”目标，落实长效机制的信号之际，同样参加了房地产工作座谈会的北京，却在7月29日，挂牌2宗不限价地块，将于9月2日公开竞拍。

而根据中原地产的统计，北京今年已经成交了28块不限价的住宅或者商住用地。加上有待成交的，不限价地块达到35块。

不限价地块的集中出现，对于北京楼市，意味着什么呢？

首先，从政策层面而言，不限价地块的集中出现代表着北京的调控已取得阶段性成果。

一直以来，北京的调控政策之严，在全国楼市中都可圈可点，高不可攀的落户门槛把很多人挡在了楼市之外。而为了从供应端平抑房价，从2016年下半年，北京推出了“限房价、竞地价”的土地出让模式，对地块房屋均价进行事前限定，且购买后5年不得出售。

强硬调控措施所取得的成效立竿见影，近几年北京楼市基本上处于阴跌、横盘之中。根据公众号《大伟看楼市》测算，与2017年北京房价最高点相比较，三年来北京二手房价格平均跌幅已经超过20%，部分房源跌幅已经超过30%。这与同为一线城市的深圳楼市的高歌猛进，形成了鲜明的对比。

其次，不限价地块的集中推出，预示着未来北京楼市供应的结构性变化和未来产品品质的提高。

之前，由于限竞房在土地出让时就提前锁定了房价，在利润摊薄的趋势下，大多房企的限竞房采用的都是自身品牌中最高周转的刚需产品线。成本和利润之间有限的腾挪空间，使得大多限竞房成为流水线产品，难言质量，而“7090”政策的钳制则造就了面貌相似的户型，各家拼的是以速度占领市场。譬如，中海云熙于2018年8月才拿的地，12月就大张旗鼓地开盘了。

这些限竞房大多位于偏远地区，先天的交通和配套缺陷在后天难以弥补，譬如，房山区的首批限竞房项目旭辉舒朗苑不但在2018年“开盘就降价”，而且在今年6月又开启了一轮降价。

旭辉舒朗苑不过是限竞房去化难的一个缩影。

北京今年推出的不限价地块位于城六区的为数不少，具有不错的区位条件。一些地块成交楼面价高企的地块，更是自带豪宅基因，可谓天生贵胄。不限价地块的增加，将给予开发商在产品上更大的自主性。而高品质、高端、改善型住宅也将完善多元化的产品供应体系，从而满足个性化的市场需求。

最后，从开发商层面来看，对于不限价地块的态度变迁则反应了其对于市场信心的恢复。

犹记去年5月，孙河不限价地块的拍卖虽然吸引了中海、首创+招商、华润+中粮、保利、首开、碧桂园、龙湖、恒基兆业等参与企，可谓国企、民企、港企和险资齐聚一堂，但大部分企业都表现消极，最终恒基兆业以30.2亿元的总价摘得孙河地块，溢价率不过23.3%。

不过一年时间，房企对于不限价地块的态度便产生了天翻地覆的改变。譬如，分钟寺三块地块的拍卖中，合生创展每次都经过了几十轮的较量，才得以包圆了分钟寺。此后，资金链承压的合生创展很快便引入世茂入伙。这出蛇吞象的大戏，足以证明不限价地块对于房企的诱惑，以及他们对于北京后市的信心。

各个城市调控政策此起彼伏与北京楼市告别限价同步并行，一方面证明高层对于房价过热城市的管控不会放松，并将进一步促进房地产市场的稳定，另一方面也可以看出由于不同城市间的分化加剧，楼市出现了明显的板块轮动效应。

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