成都楼市:楼市分化严重,老房子还有没有可买的价值?

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提问:成哥你好,现在成都楼市分化严重,请问成都的老房子还有没有买的价值呢?预算150万左右,该怎么买房呢?老师有什么想法呢?

回答:成都发展至今,老破小的房子肯定是比不上北上广深,是没有什么前途的。随着成都中心南移,从金融城到兴隆湖,开发的土地面积着实可观,可以修建许多新房,无形中拉开与老房的差距。老房子因为修建时间的问题,代际间相差的品质很有差别,而新房,环境户型等方面都属于比较符合当下潮流的,当90后成为购房大军,受欢迎的自然也是新房,甚至主宰新房修建潮流。

目前成都的重心也在演变,发展速度稍快配套不一定跟的上,郊区变城市是常事,金融城三期是成都中心城区待开发的最好区域。成都楼市分化严重而且规则复杂,即使是本地人了解起政策都比较困难,而且去年9月成都的新调控政策加码营业税二改五,是下了狠手的。具体买房操作详见内部!

提问:成哥你好!刚需200-250万总价,主要想考虑主城区或者龙泉驿区的房子相对便宜一点的,有什么房子或哪个片区可以推荐的吗?

回答:总价200-250万,如果有第一顺位的话,可以适当博一下华润九期的最后两栋或者SM锦悦,十里风和这样神盘,如果只是刚需,或者没那个运气,那么符合你预算的选择其实不多,主城区来说就金牛和成华,城北或者东北方向,例如北二环的保利时代,或者龙潭寺板块。如果不锁定五城区的话,还可以看看龙泉的十陵板块,这些区域的房子,基本就是2万左右。成都更多价值高的房子及片区详见内部!

提问:请问我在上海已经有一套,准备在浦东买一套800万的房子,最好是地铁兼初中的学区房,目前浦东哪个区域比较有潜力?

回答:可考虑北蔡,如:大华锦绣华城,对口昌邑小学(大华校区),浦东新区第二梯队公立小学。对口上南东校,浦东新区第三梯队公立初中。成都更有潜力的区域详见内部!

提问:成哥好,之前热度很高的天府新区和五城区的房子,两个板块您怎么看?该如何抉择?

回答:如果是在天府新区工作生活并且预算充足的购房者,天府新区是一个合适的选择,建议多关注五城区和高新区,如果要购买天府新区需要仔细斟酌,因为炒的过热很可能让购房者产生错误预判,很多人买房只注重眼前形势,有一定的局限性;楼龄较老的房子大多集中在五城区,因此不好卖,但是五城区很多楼面价比周边二手房还要贵,属于新房带动二手市场,天府情况反之;天府新区发展快,楼龄新,吸引了不少人,这也是天府新区房价高的一个原因,但由于这里未来发展趋势不明确,区位配套尚不完善,存在一定投资风险,盲目跟风是不理智的行为,实际收益很有可能和投资预期产生极大落差。如果选择的话,五城区优于天府新城。

提问:您好成哥,单身女性,大专学历。老家在安徽省宿州市的一个农村,现在北京工作,年收入税后三十万左右。目前手头有70万存款,想拿这笔钱在新一线城市给自己买套房,等三五年后离开北京自己也有个退路和归宿。目前关注的城市有青岛,合肥,天津,但也是很迷茫,希望成哥帮忙指个方向。

回答:你的思路还是正确的,可以提前做好布局。综合来看天津>青岛>合肥。一方面天津到北京通勤很方便,你工作在北京,且收入还不错,甚至刚需完全可以北京工作,天津自住,目的就是因为北京收入更高,后期有实力也可以置换北京,把天津作为一个跳板。另一方面虽然天津发展有些缓慢,但直辖市的地位和政策还是有先天优势,因此,青岛 合肥也很难超越天津。

天津毕竟是四个直辖市之一,青岛旅游业比较发达,但感觉综合实力不如天津,加上天津各种教育,医疗等等资源非常丰富。其次,天津属于国家重点投资发展扶持的城市。最后,天津因为距离北京近,很多的资源是青岛没有的,收入上限比青岛高很多。

而合肥位置比较尴尬,东西是强邻南京武汉,北面还有个半省会徐州,省内城市经济物流科教文卫对合肥有依赖的并不多,几乎只有皖西北几个城市化程度不高的城市,缺乏明显的都市区、经济圈。就算有安徽省支持,限于安徽的经济发展水平能达到的高度仍然有限,缺乏地区影响力。

提问:成哥好!本人16年在长沙市汽车南站旁买了一套高层住宅103平三房(目前市价100万),交房两年一直毛坯空着,本来想装修自住,但一直在外地工作,未来几年不大可能回去,空着感觉有点亏,而且长沙限售,还不能卖,现贷款已还清。去年底在工作地东莞市镇区买了一套二手83平小三房自住,手头无子弹,还欠亲戚一屁股账,目前长沙的房子该如何处置?装修出租?装修贷该如何操作?

回答:首先房子要不要出租,核心取决于几点:1.你计划持有的时间,如果2-3年就要翻倍卖出,那么出租可能影响你卖出计划,装修成本可能收不回来。2.你的装修回收成本,取决于你的装修成本,你设计的出租形式,以及这套房在市场的租金。

长沙的房子投资还是不错,非常适合长持。因为房价扁平,虽然限购严格,但时间拉长总会涨的,没必要空置闲置,浪费资源,可以适当简装配合出租,减轻部分还贷压力。装修贷款比较麻烦,如果你缺少现金流,可以把长沙全款房进行抵押,更好操作一些。

提问:成哥,最近出了个一年只卖三次地的政策,为什么会出这个政策呢?这对以后会有什么影响?现在住房需求紧张,新房供应不足,是因为土地资源真的不足吗?我们这种普通的刚需购房者还能今年买房吗?

回答:其实并不是,大多数城市并不缺土地,缺的是国家规划的城镇建设用地指标。土地并非有限,而是只能限量供应,国土部门希望维护土地供给管制的合法性、地方政府希望维护自身土地信用、开发商和房产业主希望维护和提高房价——房价持续上涨是各部门共同操作的结果。中国为保证土地价值、维持土地信用而限制供应量,通过严格把控土地资源来推动城市化发展。

目前各个城市的房价分化较大,部分城市土地供应量大,房价下跌,存在土地系统性风险;而部分城市房价过高,土地供应不足,房价泡沫过大。这两种极端都需要来自高层的调控,于是新政应运而生,国家对22座城市统筹供地,可以有效调节不同城市土地供求关系,控制金融风险。就目前来看,全国主流开发商囤积了巨额的土地财富,在一些城市,政策调控已经无法抑制房价的过大涨幅。只有房价回归平稳,楼市才能健康发展,经济才能稳步上涨。只有土地供应量真正的增加,才能惠及刚需。当前买房还是建议有条件的要趁早买,尽量买新房,抱有通过抄底买房的想法不可取。

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