华润置地2020年核心净利润增长11.6% “十四五”计划实

华润置地（01109.HK）于3月30日发布2020财政年度业绩报告，报告期内，华润置地全年合同销售额2850亿元，同比增长17.5%，超额完成年度目标；营业收入为1796亿元，较2019年同期增长21.2%；核心净利润241亿元，较2019年同期增长11.6%。

华润置地还在2020年分拆旗下华润万象生活赴港上市，成为2020年港交所第三大IPO。华润置地管理层在3月30日的业绩会上介绍，“十四五”期间，公司将通过构建“3+1一体化业务”模式，到“十四五”期末实现权益签约额和租金收入的双翻番。

聚焦核心战略城市

2020年半年度业绩会时，华润置地管理层曾公开表示将投资方向继续向一、二线核心城市聚焦，到2020年底，投资变革已初显成效。

华润置地2020财政年度业绩报告显示，年内新增土储面积1492万平方米，其中权益土储面积1148万平米，新增土储权益比提高至77%。截至年末，开发销售型业务土储面积达5821万平方米，一线城 市土储面积占比按年提升3个百分点至11%。

开发业务销售也更向高能级城市倾斜，华润置地2020年签约额过百亿城市有7个，一、二线销

售占比高达85%，每平米签约均价超2万元，同比上涨9.8%。

华润置地的另一部分主要收入来源——经营性不动产业务，同样聚焦一、二线，截至2020年末，其土储面积达988万平米。其中购物中心占比是59%，购物中心重点布局和北京、上海、广州、杭州、南京、成都等30个核心城市。

2020年，华润置地45个核心购物中心租金收入首次破100亿元，全部租金收入达128亿元，同比增长4.5%；零售额738亿元，按年增长14.3%;出租率和毛利率分别维持94.7%和71.9%的高位， EBITDA回报率提升至8.8%。

华润置地介绍，购物中心业务在2020年实现宽厚“护城河”的搭建，根据第三方机构评价，华润置地购物中心综合实力排名第一，2020年45家在营购物中心中，有36家的零售额名列所在城市的前三名，其中16家排名第一，在营加储备项目超过100个，面积超过了1100万平方米。

写字楼业务同样因为核心城市优势，抵抗住了疫情的冲击。2020年华润置地旗下写字楼租金收入达16亿元，按年增长15.5%，出租率按年提高6个百分点至81.8%，毛利率为71.8%。

2020年12月，华润置地旗下华润万象生活分拆并于香港联合交易所主板上市，华润万象生活也于3月30日公布了2020年度业绩。2020年全年营业收入67.8亿元，按年增长16%，核心净利润8.2亿元，按年增长148%，毛利润提升94%至18.3亿元。

对于毛利的大幅增加，华润万象生活的管理层在30日的业绩会上称，主要是由于购物中心业务的毛利贡献大幅增加，购物中心业态的毛利率达到了48.8%。

展望“十四五”

华润置地作为融资新规12家试点房企之一，一直处于“绿档”行列。截至2020年底，华润置地净负债率为29.5%，较2019年同期下降0.1个百分点；期末现金及银行结余895亿元，现金短债比为2.23倍。另外，到2020年底，其平均融资成本按年下降0.37个百分点至4.08%，达到近五年最低水平。

基于稳健的财务基本面，华润置地首席财务官郭世清在业绩会上介绍，截至2020年底可售货源达5057亿元，其中一二线占比达81%，住宅产品占比达69%，新推可售资源占比为62%，公司将2021年的目标销售额定为3150亿元。

2021年，土地供应“两集中”叠加“三线”“四档”的房地产调控机制初步形成，成为对土地市场影响最大的因素。“调控对头部企业，尤其是华润置地这样追求稳健、质量发展的企业是有利的，2021年对于华润置地来说是拓展资源很不错的时间窗口期，公司将拓展多渠道拿地，包括TOD、城市更新、片区统筹、收并购等。”华润置地总裁李欣在业绩会上称。

2021年是“十四五”开局之年，郭世清介绍了未来五年的发展计划：“预计到‘十四五’期末，在2020年基础上， 实现权益签约额和租金收入的双翻番。”其中，截至2025年末，预计在营购物中心数量超过100 个，总面积超过1100万平米，其中一二线核心城市占比达77%，四大核心城市群占比超50%，实现深耕城市20个。

值得注意的是，截至2020年底，华润置地的租金收入对利息和股息的覆盖倍数为0.84倍。“两年内 有望成为唯一一家租金收入全额覆盖利息及股息支出的开发商。”郭世清说。

华润置地管理层还介绍，在战略层面上，华润置地在“十四五”期间模式，将构建“3+1”一体化业务模式，三大主业包括开发销售型业务，经营型不动产业务及轻资产管理业务，“1”即生态圈要素性业务。其中开发销售型业务的签约目标是行业排名前10，经营性不动产业务中的购物中心的目标是行业第一。

生态圈要素性业务包括城市建设与运营，城市更新、长租、产业、康养、教育等。2020年，华润置地的生态圈要素型业务实现营业额153.6亿元(含集团内业务)。其中，城市建设与运营业务收入占比97%。这部分业务的“十四五”的目标则是在协同主业未来发展和资源获取的同时，培育发展新增长级

“面对‘十四五’，华润置地将继续坚持‘城市投资开发运营商’的战略定位，坚持好产品、好服务和三个主营业务均好的核心经营策略，坚持长期主义发展思维来发展企业，坚守严格的财务技术和稳健的财务政策，做强战略引领的投资和生产运营精细化管理，强力推动科技赋能、金融创新、组织变革与激励三大发展引擎的建设工作。为‘十四五’期间华润置地的稳健经营、转型创新、高质量发展，构筑面向未来的强大的核心能力和发展动力。”李欣补充。

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