华润置地:“十四五”有两个小目标 | 财报深响㉒

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

“一家上市公司规模如何，从业绩会召开的时间长短，就可以看出来”，一位投资人说道。

虽是一句玩笑话，但并不是没有道理。华润置地（01109.HK）就是一个例子，2020年实现签约额2850.3亿元，超额完成全年2620亿元的销售目标，而且自2017年重回行业前十之后，持续位列前十行列。

3月30日召开的2020年度业绩会长达一个半小时，如果将电话媒体会也算在内，至少两小时以上，远高于大多数房企一小时左右的场时。

这对于一众高管是一种考验，出席业绩会的有五人，分别是总裁李欣、首席运营官张大为、首席战略官谢骥、首席财务官郭世清和华润万象生活总裁喻霖康，但是面对投资者和媒体的连串发问，他们的应答轻松自信。

主要得益于华润置地交出了一份漂亮的成绩单，全年录得营业额1796亿元，同比增长21.2%； 毛利约554亿元，综合毛利润率30.9%；归母净利润298.1亿元，同比增长3.6%；核心净利润241亿元，同比上涨11.6%。

“十四五”期间，华润置地进一步优化业务架构，构建了“3+1”一体化组合业务模式，“3”即以住宅、公建为主的开发销售业务，以购物中心、写字楼和酒店为主的经营性不动产业务，以及以万象生活（01209.HK）为核心的轻资产管理业务；“1”是围绕城市建设与运营、长租、康养、产业、影业和教育等业态为主的生态圈要素型业务。

业绩会上的问与答，也主要是针对这些多元业务展开。相比于上述各项核心财务数据的综合性，管理层似乎更喜欢对单块业务进行阐述，如数家珍一样，各个板块的业绩表现，更加细化的从郭世清口中缓缓而出：

2020年，开发销售型业务结算收入1571亿元，按年增长23.5%，深圳、沈阳、青岛、苏州和重庆五个城市结算收益贡献35%；经营不动产业务收益127.9亿元，同比增长4.5%，其中购物中心租金收入贡献79%，达100.9亿元。

对于这两大板块的表现，郭世清很满意，2850亿元的总签约额中，权益签约额高达1860亿元，同比增长14%。特别是45个核心购物中心的租金收入，首次突破百亿元，按年增长7.2%，出租率维持94.7%高位，疫情影响之下，这殊为不易。

两个小目标

“十四五”期间，华润置地对这两块业务设定了目标：预计到“十四五”末期，将在2020年基础上实现权益签约额和租金收入双翻番。

具体估算，华润置地在2025年权益签约额将达3720亿元，包括购物中心、酒店和写字楼在内的经营不动产业务租金收入将达256亿元。

李欣将此称之为“十四五”的两个小目标。

对于完成这两个目标，李欣信心满满。丰厚的土储和购物中心既深且厚的护城河，是他的底气来源。

截至2020年底，华润置地开发销售型业务土储面积达5821万平方米，2020年新增土储面积1492万平方米，其中权益土储面积1148万平米，新增土储面积权益比提高至77%。经营不动产业务方面，土储面积达988万平方米，购物中心占比59%，已开业万象系列购物中心45个，储备项目57个。

总体来看，华润置地总土地储备达6809万平方米，可保障未来3-5年发展。

多元拿地护航

2021年，华润置地将销售目标定为3150亿元，相比2020年仅增长10.51%，这是一个很保守的目标。

据郭世清透露，华润置地2021年可售货源5057亿元，其中一二线占比高达81%，住宅产品占比达69%，新推可售资源占比62%。以此推算，只要转化率达到62%即可实现全年销售目标。

而且，其2020年末已签未结开发销售型业务营业额2728亿元，其中1576亿元计划于2021年内结算。不难看出，华润置地未来三年可结算面积较高，是实现权益签约额小目标翻番的一大保障。

更重要的是，华润置地的拿地优势在加强。在过往期间，华润在土地获取方面，坚持两条腿走路，一方面是在公开市场招拍挂，另一方面是通过灵活的、多元化渠道拿地，包括收并购、TOD、产业勾地、集体用地等方式。

在“三道红线”和“集中供地”相继出台后，华润置地的优势将更加明显。按照“三道红线”标准来看，华润置地剔除预收账款后资产负债率59.7%，净负债率33.3%，现金短债比2.23倍，“三线四档”全绿。

“集中供地”政策出台后，华润置地的财务优势，在公开市场拿地方面将会得到凸显。在李欣看来，这是华润置地的拿地窗口期。

多元化拿地方面，其渠道也在进一步拓宽，新增了城市更新、城市代建运营等方式。“截至2020年底，重点推进旧改项目是17个，总开发量2600万平方米，货值2100亿元。”李欣透露道，这将是华润置地未来五年重要的土储来源。

另外便是华润置地协同控股公司所获取的资源，2020年沈阳热电厂项目便是华润置地通过协同的方式获取的，可售货值164亿元，销售毛利率达30%。

以丰厚土储为基础，通过两条腿走路的拿地方式持续加大土储增量，这是华润置地实现权益签约额翻番的护航之道。

加固商业护城河

而在实现租金收入翻番的目标上，华润置地的方式是将头部效应进一步放大，将其原本的护城河修的更深更宽。

购物中心、写字楼和酒店是租金收入的核心来源。

在购物中心方面，华润置地综合实力已位列行业第一，万象城、万象天地和万象汇三条产品线差异化发展，45家在营购物中心中，36家零售额名列城市前三，其中19家零售额城市排名第一；在营加储备项目超过100个，面积超过1100万平米。

“十四五”期间，这个规模体量会进一步扩大。截至2025年末，华润置地预计在营购物中心数量超过100个，总面积超过1100万平米，其中一二线核心城市占比达77%，四大核心城市群占比超50%，实现深耕城市20个。

写字楼和酒店方面，也会扩容。目前，在营写字楼项目22个，总面积近130万平米，全部布局于一二线城市；开发建设及运营管理的酒店项目30余个，其中已开业13家酒店。

“截至2025年末，预计在营写字楼项目超过40个，总面积超过290万平米，基本全部布局一二线城市核心地区，四大核心城市群占比超70%，”郭世清透露。

这些业务的规模的扩大，在加固华润置地商业护城河的同时，也将助力其租金收入翻番的小目标。

同时，还有一层更为隐秘且强大的作用，也是容易让人忽略的一点。无论是购物中心，还是写字楼，在华润置地的业务体系中，都属于高利润板块，2020年毛利率分别高达72%和71.8%，而其当年的整体毛利率为30.9%。由此可见，这两大板块对其整体毛利的价值。

“十四五”期间，随着这两大板块业务的拓展，势必会为华润置地的整体利润提升带来更大的促进作用。

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