全力降档冲刺“绿区”,押注城市更新的富力能实现业绩回升吗?

富力大幅降低了自己的净负债率。押注大湾区旧改业务后，富力还能重回一线吗？

3月25日午间，面对重重压力，富力交出了成绩单。

财报显示，富力2020年总营业额为人民币858.9亿元，同比下跌5.4％；公司权益合约销售金额约达1387.9亿元，比去年略有上涨。此外，公司毛利润为203.9亿元，毛利率23.7％；净利润为91.5亿元，净利率10.6％。

总结2020年的成绩，富力用了“经营环境充满挑战”应答。对富力而言，怎样快速符合进入三道红线的“绿区”，拿到更好的业绩突破口成为当务之急。

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大力促销减负债，财务压力进一步降低

回望2020年末，富力浩浩荡荡推出“25周年感恩回馈”活动——员工购房最低75折，活动“最强福利！75折优惠、不限套数、免费更名”的细则让这一促销活动看起来诚意满满。

专家认为：“打折并不代表着房子卖不出去，而是其用来加快促销的方式，也是其面对高债务积极去库存的导向。这是高债务房企需要去应对的方式之一。”

除此之外，为了积极降负债，去年一年，富力没闲下来，进行了一系列“自救“行动，加快资产出售。

财报显示，由于资产质素及内在价值优良，2020年11月，富力地产将旗下物流园项目70％的股权以44.1亿元的价格出售给了黑石集团。这也是富力地产粤港澳大湾区内最大的城市物流园区项目。

富力地产旗下的部分子公司也有向金融公司进行股权质押的操作。2020年12月11日，富力全资子公司广州富辉投资咨询有限公司将全部股权质押给深圳安创投资管理有限公司。此外，向平安不动产转让部分广州黄埔笔村旧改项目股权、出售珠江新城CBD地标建筑广州广发证券总部大楼40％股权。

从2020年年初至今，富力地产通过多种方式进行了多次融资操作。去年11月发行了一笔总额为3.6亿美元的美元债；更早之前，富力通过配售2.57亿股新H股，募得净额为24.98亿港元的资金用于偿还境外债务性融资。

在一系列动作下，富力负债结构得到优化。报告显示，集团2020年削减债务共人民币374亿元，净负债率大幅下降69个百分点。集团净资产负债比率由2019年底的199％减少至130％。与2019年的负经营现金流量相比，2020年的经营现金流量为正数。与2019年低于70％的协议销售现金回款率相比，2020年的协议销售现金回款率上升为78％。富力目前持有现金399.5亿，同比增加4％。降杠杆、减负债成果显著。

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土储家底丰厚，向城市更新要利润

近两年，富力大大降低了拿地力度，减少公开市场拿地，底气来自早期的土储存量积累可维持其4.5年的发展。财报显示，在2020年土地收购的整体方向上，富力以稳健及均衡为主，采取了较为审慎的土地储备策略。在十二个城市和地区收购共十六幅地块，新增土地的权益可售面积大约385.5万平方米。至2020年底，公司土地储备为权益建筑面积约6426.3万平方米，其中权益可售面积约5187.8万平方米。

专家分析：“前些年富力做了很多偏核心城市的项目，因此，从产品打造方面，往往会选择一些地段好的高价地，也说明富力拿地是比较急切的。”富力前几年热衷于接受大盘业务，从某种程度上讲具有非常好的导向，它有做大规模的野心，但是大盘的背后，也对它的专业度提出严峻考验。

值得注意的是，富力地产以城市更新项目转化为未来新增土储的主要手段。今年两会期间，全国政协委员、富力董事长张力表示，城市群都市圈化是城市化发展的必然趋势，富力将把旧改和城市更新作为核心业务来发展，目标是要成为国内旧改领域的龙头企业。

2020年上半年，富力集团拥有80多个项目处于城市更新的不同阶段。其中92％位于一线及二线城市；54％位于粤港澳大湾区。

自2019年下半年开始，富力地产就以城市更新项目转化为未来新增土储的主要手段。2020年上半年最近的城市更新项目中，富力集团已将3个项目（相等于建筑面积129万平方米）转化为460亿元可售资源。

各大职场社交软件上，富力正在大力挖人的消息近期正在大规模流传。消息称近期富力对城市更新特别重视，并在广州当地开启大规模的高薪挖人动作，对象包括行业资深从业者、城市规划设计相关的高校老师，甚至机关单位工作人员。

专家表示：对于富力而言，其在旧城改造等方面有较多的经验，这两年也持续在此类领域发力，成为其优势产业之一。这也为其获取优质土地资源创造了较好的条件。当然类似产业周期比较长，如果住宅产业投资面临压力或阻力，那么其就会遇到很多新的问题，类似现金流等更加困难。

综合来看，今年富力有息负债规模下降、财务质量进一步改善，城市更新和旧改项目或许可以成为其未来重回一线的重要支撑。

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