上海楼市:今年楼市真心不简单!看内行人的这些建议,太重要了!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：你好，如何避免踩坑？今年的楼市有什么值得注意的地方吗？

回答：如何避坑，我说过太多了，今天想换个角度聊聊。简单来说就是跟热点、多踩点、补知识；不犯错、不冲动、不赌气；规划和准备工作一定要做足了。为什么这么说？我见过太多小白或者老手，就栽在意识不足的上面。要不什么都不管，要不什么都不信，一个是不懂不学，一个是认为自己太懂不学。把意识拉足，知识补够了，想踩坑都难。而在2021年的楼市有几点需要特别提醒下大家：

1、一定要重新评估房票的价值，一张房票，至少值30万。随着离婚追溯3年的严格执行，房票的价值也一路在水涨船高。任何人买房，一定要把房票价值给算进去，一方面是房票本身有价值，同时还因为一旦你买了房，这就意味着产生了购房记录，如果去摇号，不用想，热门新盘一定没有入围的资格。

2、可以摇新房，但一定要有止损线。我看很多人摇不中一直摇，除了想拿下新盘，也有赌气成分在。事实证明，很多新房可能你摇一年都不一定能摇到，而每一次摇号，都意味着你将产生时间机会成本，所以一定要给自己设定止损线，比如就摇3次，摇不到立刻去买二手。

提问：曾叔，我是来自杭州的粉丝。一直在看你的文章，觉得你写的特别好。所以想咨询一下自己的问题，我杭州萧山土著。一套萧山区政府边地铁口的2005年的大平层，200多方，多层的3楼，70年产权，第一阶梯的学区。但增幅跑输大盘，现在只能买550来万，挂了快一年半也没有卖掉。还有一套是2020年交付的次新房杭州五号线地铁口的光耀府，也是地铁口，138方，杭州南站附近，当时也是摇号摇到的，但是也是涨幅不大，现在也只有500万不到。一直想改善一套，现在面临的困境，大平层卖不掉，再降价么感觉舍不得。次新的光耀府么能卖掉，但是价格感觉还能涨，而且卖掉后摇号怕摇不到，买二手么，很多次新都涨过一波，而且不满五年，要交一大笔税。希望您帮我分析一下，要如何置换？

回答：很多时候，人的最大问题就是既要又要，我的建议是你应该直接把萧山区的大平层给卖掉，然后改善一套，哪怕是降点价，因为面积太大，确实接盘者不多。你因为是置换了，所以也还是能享受到后一波的涨幅的，不能什么都想要，这样反而更难抉择。

提问：曾叔你好，我们预算800以内，考虑浦东自住加学区商品三房，目前看来看去就杨东和北蔡大华比较合适，目前在纠结海桐小学的锦绣苑4楼（1999年老小区），昌邑对口的大华十二街区（2005年，二室改三的电梯房），小区品质上锦绣苑差大华很多，也不靠地铁没电梯，好处就是面积大一点，未来可能会有24号线，有地方停车（大华停车困难的不行），两个学校都是二梯队的满足我们对小学的基本要求，如果是您会如何选择呢？或者还有没有合适的区位能够推荐给我们呢，非常感谢！

回答：我会选大华，毕竟房龄和电梯房优势明显，未来卖出比较容易。其他区位的话，我觉得杨思、三林、三林东、御桥都是可以考虑的。

提问：曾叔你好，由于外地有贷款，所以在上海是首房非首贷，首付预算只有100万，由于买不了学区房，所以就打算自住兼未来好出手置换。目前在看世博上南板块和济阳，还有南码头临沂附近的房子，这三个地方能不能给些建议，非常感谢！

回答：这个预算只能买老房子了，这些房子未来置换卖出有困难，投资增值空间不大，自住尚可。如果一定要买的话，就买世博吧，那边配套还可以。我更建议你投住分离，选择有潜力板块的次新房，然后租住在附近。

提问：曾叔，十年为限，蓝湾和嘉兴与合肥热点地区哪个收益更高？蓝湾有规划，周边企业多，就是硬伤属于奉贤，规划落实拖后腿。嘉兴实力不如合肥，但属于长三角，地段比合肥好，当地有钱人多，还是三线城市调控比上海松一些，看最近的一个调控政策，反而是利好主城区。合肥很有潜力，目前看政务滨湖涨幅不错，还属于二线城市里调控松的城市。所以三个怎么选择呢？

回答：如果是我排序，近5年看的话，我的选择是合肥，蓝湾，嘉兴，甚至嘉兴都不应该出现在榜单里，房价已被明显透支。

提问： 老师好，请问我们预算450万，想买在青浦，考虑自住＋教育＋近地铁，青浦内哪里板块值得推荐？另浦江南闵浦的发展相比于青浦会怎么样？谢谢

回答：闵浦是浦江镇未开发前的中心，中老年人会比较多，青浦板块的话，徐泾、青浦新城都可以重点关注下。

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