佳兆业美好：两个“平分秋色”

  “2021年我们的收入增幅将依然保持强劲，净利润将保持不低于60%增幅，在管面积超过1亿平方米，母公司交付不低于500万方，股权的并购在3000—4000万平方米，第三方和单项目的招投标不低于750万平方米。” 刚刚提交了物业板块去年的成绩单，廖传强已经把今年的目标打在了“公屏上”。 年报披露的第二天，3月19日，上午11:15，佳兆业美好（02168.HK）通过电话会议形式举行了2020年业绩发布会。佳兆业美好主席、总裁兼执行董事廖传强、副主席兼执行董事郭晓亭、副总裁兼执行董事郭丽、计划财务部总经理易学忠出席。 几位高管没有在线上露面，不过持续近一个小时的业绩会发言，从业绩介绍到未来展望，再到面对媒体记者的提问，4位高管轮换着回答，隔着屏幕也能感受到他们的从容不迫。
回看去年的成绩，佳兆业美好的平衡术相当了得，收获了两个“平分秋色”，一是第三方在管面积几乎与关联方输送面积“五五开”，二是住宅物业与非住宅物业的收入贡献也几近平分。 亮眼的成绩单加上优秀的“答辩”表现，截至今日收盘，佳兆业美好股市走强，报28.10港元，涨26.58%，创近一个月新高，总市值43.29亿港元。
住宅与非住宅“平分秋色” “2020年，我们完成了给出的一些目标数据，取得了一份让投资者满意的成绩。”廖传强对佳兆业美好过去一年的发展予以了肯定。

  从数据来看，佳兆业美好的这份成绩单也的确很不错。业绩报告显示，2020年，佳兆业美好总收益17.30亿元，同比增长37.1%；毛利5.28亿元，同比增长39.4%；公司拥有人应占溢利2.22亿元，同比增长35.4%。

  营收快速增长之下，得益于在管面积的扩充。截至2020年底，其总在管建筑面积5750万平方米，总物业管理数量435个，其中住宅社区195个，非住宅物业240项。

  具体来看，2020年，佳兆业美好在住宅社区的在管面积为4250.2万平方米，占整体在管面积的73.9%，较2019年提升0.8%；非住宅物业的在管面积为1499.2万平方米，占整体在管面积的26.1%。

  尽管非住宅面积占比不足三成，但其贡献收入却超过了住宅物业。2020年，佳兆业美好住宅社区收入3.73亿元，占物业管理收入的47%；而非住宅物业收入4.2亿元，占物业管理收入的53%。

  “非住宅是我们投资的一个主目标”，郭丽在发布会上介绍，未来佳兆业美好的投资还会涉及产业园、公建、场馆甚至还有医院等。从其话语间不难读出，非住宅物业的增拓，在佳兆业美好的外拓中所占的分量。

  近五成增长来自第三方

  “未来3年，包括2021，佳兆业美好在第三方市场的拓展方面，主要关注标的本身的品质，盈利能力，基础的指标，尤其关注非住的贡献。”易学忠在业绩发布会上如此表示。

  2020年，佳兆业美好内增仓与外扩张并重。在管面积中，佳兆业集团提供的物业面积为2882万平方米，占比50.1%；而来自第三方的面积则为2867.4平方米，占比49.9%，两者的面积占比几近持平。

  如此“势均力敌”的局面，主要依赖于过去一年，佳兆业美好加大了对独立第三方物业开发商所开发物业的合作比例。2020年，由独立第三方物业所提供的在管建筑面积约为2870万平方米，较2019年的约2150万平方米增加约33.5%；另外，项目数目也从2019年的204个增加至2020年的317个。

  在外拓方式上，佳兆业美好以投资拓展单体项目、股权收并购、建立合资平台三线进军。

  招投标方面，新增了高校、医院等的项目。合资平台打造方面，佳兆业美好重点覆盖环渤海、成渝经济圈。2020年5月，佳兆业美好与河北邯郸市峰峰矿区成立合作平台，标志着其正式开始了在城市公共配套服务领域的布局。

  股权合作方面，佳兆业美好主要在长三角地区进行布局。2020年6月30日，佳兆业美好耗资2700万收购了宁波朗通物业60％的股权；12月27日，以1.07亿元收购了浙江瑞源物业60%的股权。两项收购，进一步扩大了佳兆业美好在长三角的布局。

  报告期末，佳兆业美好现金及现金等值约10.19亿元。廖传强在业绩发布会上表示，“我们是一个现金流比较稳定的企业，所以无论从企业利润的结余，还是从目前所募集来的资金来说，我们都是有底气和计划去合理地使用资金的”。

  对今年的发展，廖传强给出的指引目标是，在管面积超过1亿平方米，其中母公司从今年开始，每年将不低于500万平方米的交付，并购规模3000万—4000万平方米，投资拓展则是不低于750万平方米的增幅。

  对于物企收并购潮，廖传强则表示，“我觉得大家关注的不应该是这个市场有多热，而是品牌自身的输送力以及温暖感。温暖感更多地体现出并购回来的公司如何在大型集团里去发挥其自身的优势。”

  “智能化”毛利增幅60% 领衔

  2020年，佳兆业的智能化基因持续融入各个业务板块。直接体现佳兆业智能化基因业务的便是智能解决方案服务。

  2020年该服务实现营业收入1.78亿元，同比增长56.8%，占总收入的10.3%；毛利润0.54亿元，同比增长59.9%；毛利率30.6%，同比增长0.6个百分点。

  “一直以来，智能化解决方案服务都是我们的一个利润增长点，也是我们的一个品牌亮点，更是我们将来的一个主发力点。”业绩发布会上，郭丽对智能化解决方案服务给予了很高的定位。

  对比佳兆业美好的四大业务板块，2020年，智能解决方案服务的毛利增加额最高，从2019年的0.34亿元增至2020年的0.54亿元，同比增幅59.9%，增幅远在其他三大业务之上。

  毛利率方面，社区增值服务的毛利率依旧是最高，为49.6%；智能解决方案服务仅次于“交付前及顾问服务”，毛利率为30.6%。

  佳兆业美好的智能解决方案服务是以独立公司——深圳市佳科智能工程有限公司（以下简称“佳科智能”）面向市场。

  自2013年创立以来，佳科智能深耕于建筑智能化工程行业，通过智能化市场多渠道并行，将智能解决方案应用到各个建筑业态。同时，佳兆业美好也通过智能解决方案市场多渠道并行，将智能解决方案应用到各个建筑业态，从学校、生物医疗所、智慧小区、市政服务大楼等多方向突破。

  今年2月，佳科智能与华为签约深圳华为阪田A2项目弱电智能化工程；5月，佳科智能中标柳州文森特五星级国际酒店，项目总签约额约690万元， 标志着它在智能酒店领域的再次突破；8月，成功签约福清中梁首府壹号公馆智能化工程项目，标志着佳科智能正式入驻福建地区，业务版图再得扩张。

  截止2020年，佳科智能已被268家房地产开发商纳入合格供应商库，其中与10家百强房地产企业达成战略合作。2020年，其业务增量达2.19亿元。其中，智能化第三方实现增量5510.5万元，智能产品销售业务实现增量共1066.4万元。

“今年的3月份之前，我们跟前海人寿签订了两个智能化医院项目，在他们的南宁和韶关，所以佳科智能的未来发展势头还是不可挡的。”郭丽说。

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