二手房库存超20万套！重庆市场“不缺房”

  3月15日，重庆市以“二手房存量超20万套”再次登上热搜榜。这个数据几乎是成都二手房12万套加北京二手房9万套之和。

  与此同时，在重庆二手房交易中部分中介公司（以贝壳系为主，包括链家、德佑、恩居、21世纪不动产等）调整了收费方式：收取客户2%佣金不变，卖方从免费变成需要向中介支付成交额1%服务费——此举被央视财经提及。

  “平台上重庆库存的二手房源已经超过20万套，平均房源成交周期也已经超过3个月，在这样一个供需关系里，做出向买家收取中介费的变革。”贝壳重庆市场人士回应。

  “这个数字我们也很吃惊，目前没看到官方数据。即便重庆真的有20万套库存，去年重庆二手房交易量有12万套，过去多年市场消化量一直这么大，所以20万去化周期也就1年多。重庆楼市还是比较稳定的，没有大起大落。”重庆中原地产一位研究部主管对中国房地产报记者表示。

  事实上，早在2019年，重庆就被机构曝出二手房库存量巨大。数据显示，2019年10月重庆二手房挂牌数量突破12万套；2020年7月，数量逼近16万套。根据经济学基本规律，当商品供大于求时，会进入买方市场，从而买方更具有定价权。

  不过今年2月以来，重庆无论是新房还是二手房，价格都在上涨。据国家统计局数据，2月份重庆新房环比上涨0.4%，同比上涨5.7%。二手房环比上涨0.2%，同比上涨0.7%。

  被压制的重庆楼市似乎开始复苏了。

  谁在大量推房？

  重庆市上次登上热搜是在去年上半年。上热搜原因是“重庆GDP超越广州”，但重庆的房子依旧不好卖。去库存是彼时重庆楼市面临的主要问题。

  据链家统计，2019年3月，平台上重庆二手房挂牌数量接近6万套，7月突破10万套，10月突破12万套；到2020年4月，这一数据已达14万余套，7月份涨到15万套，11月份超过17万套，一年半时间增长了11万套。

  重庆楼市一直奉行“天量供应”政策。数据显示，近10年来重庆土地出让面积（主城区）几乎一直保持全国第一。重庆主城区商品房无论是供应量还是销售量基本稳居全国第一，是四大一线城市“北京+上海+广州+深圳”总和还多。

  有当地市场人士称，重庆抑制房价的方式“简单直接”，就是通过大量卖地、大量增加住房供应量，从而调控房价。而且，重庆本身高薪职位数量实在是太少，工资水平比不上成都，这也导致重庆房价一直很难上涨。重庆虽然不限购，但投资者进入也很难将房价炒得多高。

  今年以来，重庆市二手房供应量还在上涨，并因“超过20万套”登上热搜。

  重庆市一位市场人士称，一部分挂牌者是来自两三年前投资人群。两年禁售期满后，他们将房源推向了市场。如二手房挂盘量较大的重庆融创文旅城御林楼盘，首期2016年开盘，当时均价6000多元/平方米，彼时大量外地投资客涌入这个盘。如今，房子交楼满两年，业主们开始放盘了。

  这部分人群占比并不多。中国房地产报记者查阅贝壳平台数据发现，目前重庆在贝壳平台挂牌的二手房共计16.46万套，其中，满2年房源仅有1.43万套，再加上满5年房源也才2.86万套。

  另一部分则是重庆市本地住房改善型需求人群，他们卖房的目的多是以房换房，占了大多数。

  以贝壳找房截至2021年2月18日公布成交二手房数据来看，重庆二手房依然是一个以刚需为主的城市。从成交总价段来看，100万元以内成交的二手房占比超过了50%，150万元以内占比近80%。从户型面积上看，90平方米以内成交占比高达60.37%，120平方米以内成交占比近9成（88.68%）。

  渝北区以27.91%占比高居重庆二手房成交区域第一，渝北、南岸、江北、沙坪坝4个区域二手房成交总量占比近8成。渝北作为重庆向北10年城市发展最大的受益区域，二手房成交也是最活跃的区域。南岸区，江北区、沙坪坝区作为传统的新老城结合区域，同样也是二手房成交热点区域。

  “重庆二手房市场挂牌量激增，主要因为近年来重庆改善性需求释放，本地人换房需求旺盛，大量房源被挂出，以及2017年提出两年限售房源解禁，大量房源集中进入市场，导致二手房库存持续累积。”诸葛找房研究院分析师陈霄对中国房地产报记者表示。

  被压制的重庆楼市要回暖吗？

  转机似乎出现了。

  这首先在开发商拿地端有了体现。2020年12月，重庆诞生新地王，楼面地价为13549元/平方米，这宗土地东紧临观音桥商圈。

  今年春节后开年第一拍，2月19日，佳兆业以8702元/平方米楼面价拿下大学城金阳第一农场附近一块地，溢价率57.6%，再次刷新了西永大学城楼面价纪录。

  同日，春风地产在彩云湖拿下地块，楼面价达到13257元/平方米，溢价率49%，这个楼面价能排重庆历史第四高位。

  在整个2月份，重庆土地市场共成交地块为6宗，共计揽金34.806亿元，总计成交面积为443.54亩，未来可建体量为45.95万平方米，平均成交楼面价约为7956元/平方米。其中5宗二类纯居住用地，占比为83%；4宗地块溢价成交，平均溢价率约为35.4%。

  这对市场是一个提振。重庆二手房市场成交开始加快，价格也有一定上涨。1月份重庆二手房成交量同比增加39%；2月份成交量环比大幅回升170%，已接近去年高峰期水平。当前重庆二手房均价11623元／平方米，环比上涨0.59%，同比上月上涨1.55%。

  前述中原地产人士认为，去年底到今年，整个重庆房地产市场不管是房价还是交易量都控制在5%以内增加，整个市场都是在稳定增长。

  “二手房库存量高，并不意味着重庆二手房市场出现危机，重庆房价仍处于稳中有升态势，尤其是在近两年来国家大力发展成渝经济圈等规划利好之下，重庆人口流入增加，整体来看重庆未来房地产市场可期。”陈霄认为。

  的确，无论从经济实力、人口增量来看，重庆都有很大潜力。

  2020年重庆市实现地区生产总值25002.79亿元，比上年增长3.9%。在全国城市排行榜中位居第五，仅落后于第四名广州约17亿元。近10年间，中国人口净流入超200万有6座城市，依次是天津、广州、成都、合肥、重庆和济南。人口正是决定需求重要因素之一。重庆人口持续增加，势必会带动需求上升，对城市房价影响不言而喻。

  但重庆楼市发展模式有着属于符合重庆的独特风格，供给总是比需求大一些，市场并不缺房子。

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