迪拜房价还会继续下跌吗?

迪拜房价还会继续下跌吗？

要探究这个问题，我们需要从三个方面进行研究：

第一，迪拜房价经历了哪些周期，是什么原因导致迪拜房价涨跌？

第二，迪拜开发商拥有房产定价权，站在开发商的角度分析房产开发成本和价格的关系。

第三，迪拜房产并不是独立存在的个别现象，站在全球视角，分析迪拜房价处于什么样的位置？

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迪拜房价发展周期分析

2002年是迪拜房地产发展元年，因为在这一年，迪拜政府开始允许外国人在指定区域买卖房地产，迪拜开启房地产发展的黄金20年，在过去的20年中，迪拜房价大致经历了如下5个阶段的发展：

▲迪拜房价走势图

• 第一阶段：2002年至2008年，随着迪拜旅游业的发展，城市基建不断完善，迪拜房地产吸引了众多国际买家，迪拜房价一路平稳上涨。

• 第二阶段：2008年至2010年，全球金融危机爆发，大量开发商资金链断裂，房产泡沫挤压，房价腰斩。

• 第三阶段：2010年至2015年，中东爆发阿拉伯之春，让中东一时间成为乱世，迪拜基于政治稳定和安全，成了中东难得的避风港，来自他国的热钱流入，人口增加，迪拜居然以如此快地速度恢复了元气。加之2013年11月28日，迪拜成功获得2020世博会举办权，迪拜房价超过2008年的高峰期。

• 第四阶段：2015年至2020年，石油价格下跌，中东土豪资产缩水，迪拜多个大规划（Business Bay、Meydan、Creek Harbour、Dubai Hill、JVC）同时上马，迪拜房产供应量急剧上涨，导致供过于求，迪拜房价进入长达5年的下行周期。

• 第五阶段：2020年6月至今，全球疫情来袭，全球央行大放水，迪拜再一次成为中东避风港，来自他国的热钱流入，迪拜新盘供应量大幅降低，迪拜房价进入新一轮上行周期。

在以上5个发展阶段中，迪拜政府也是摸着石头过河，充分遵循市场导向，并吸取经验教训，对房地产市场进行有效干预。

例如，2008年金融危机导致大量开发商资金链断裂，烂尾楼频频出现。为了彻底防范房地产金融风险，保护全球投资者利益，迪拜效仿新加坡推出监管账户，即所有开发商新盘开盘之前，必须在迪拜土地局注册监管账户，缴纳20%保证金，所有买家楼款进入监管账户，专款专用。所以，从2009年开始，迪拜很少见到烂尾楼。

▲迪拜新房交付量

2018年，迪拜政府意识到导致房价下跌的主要原因是供过于求，于是酋长亲自挂帅，成立房地产供给委员会，严格控制新盘上市数量。从上图近几年迪拜房地产新盘开盘数量可以看出，2018年以来，新盘供应逐年急速下降，据各大开发商负责人表示，2021年迪拜不会出现新开盘的大型项目，可以预测，迪拜新盘供应量还在继续减少。

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迪拜房产开发成本与价格分析

2020年年初以来，应国内几家民营开发商的邀请，我们对迪拜几个核心区域的土地价格、建筑成本、营销成本、市场售价等方面进行了深入研究。下面我们以迪拜Downtown的一块地皮为例，如果我们是开发商，我们开发一个项目的成本和收益分别是多少？

土地基本信息：

• 土地位置：Dubai downtown

• 土地面积：45000平方英尺

• 建筑面积：262000平方英尺

• 土地售价：8000万迪拉姆

项目销售收入：

• 同地段售价：1900迪拉姆/平方英尺

• 可销售面积：157200平方英尺（除去大堂、走廊、管井、楼梯、电梯、停车场等部分面积，按建筑面积的60%计算）

• 预计销售收入：29868万迪拉姆

项目开发成本：

• 土地价格：8000万迪拉姆

• 建造成本：10480万迪拉姆（400迪/尺（精装修，包含开办、地下、官网、停车场），建筑面积262000尺）

• 管理费用：1493万迪拉姆（5%*29868万，团队薪资、奖金等）

• 营销成本：2987万迪拉姆（10%*29868万，含中介佣金、销售佣金、市场费）

• 税费成本：1493万迪拉姆（5%*29868万，增值税）

资金成本：1493万迪拉姆（5%*29868万）

• 总计开发成本：25946迪拉姆

项目预计利润：

• 预计利润：3922万迪拉姆

• 利润率：13.13%

看完以上数据，感觉迪拜开发商好辛酸，从拿地到清盘往往经历3-5年时间，利润率只有13.13%，平均年利润率仅仅3.28%。试问，如果你是拥有新房定价权的开发商，你还会降价吗？

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迪拜房产在全球主要城市中

的排名和现状分析

首先我们看看在世界金融中心城市中，迪拜房价排名如何：

▲全球金融中心核心区房价

主流金融中心城市中，迪拜核心区的房价最低，仅为上海的1/3，新加坡的1/5，香港的1/7。

疫情爆发以来，全球央行大放水，作为主要的资产蓄水池，全球核心城市房价也一路走高。

• 日本港区、新宿区等六处市中心地区同面积二手房均价创下自2002年有统计以来新高。

• 韩国首尔过去一年间房价上涨了20%，自文在寅2017年上任以来上涨了74%，总统都出来道歉了。

• 加拿大全国新屋房价2020年8月同比增长2.1%，9月多伦多住房销售同比增长逾40%。

• 英国2020年10月房价同比增长5.8%，房价增速为三年内最高水平。

• 2019年第四季度到2020年第四季度，美国房价上涨了10.8%——全国房价录得联邦住房金融局房价指数有史以来最大的年度涨幅。

根据胡润百富一周前发布的《斯维登置业·胡润2020年度全球房价指数》，2020年，全球房价涨幅最高的前50名城市中，有30个涨幅超过10%，比去年多4个。

▲胡润2020年度全球房价指数

2020年全球房价增速，已经创下2008年金融危机后新高，尤其是自新冠疫情后出现加速上涨，在此大背景下，迪拜房价也正式进入上行通道。

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