投资深圳房地产，你还在交智商税吗？！

　　近期，深圳楼市二手房挂牌价跳涨在购房者心中引发上涨预期，加大刚需客户购房焦虑，由此引发众多媒体跟踪报道；深房中协对此认为确实有少部分中介App参与炒作房价，已经限制挂牌价虚高。实际上，深圳仅仅是中西部部分片区二手房遭爆炒，而更多片区房价仅仅小幅度上涨甚至不少片区仍然盘整。对此，地产凝眸提醒各位购房者，尤其是初来深圳投资房地产客户，买房交智商税时代来临！小心你的钱袋子！

　　01

　　不跟风爆炒区域二手房

　　有个罗湖老读者最近加我小密圈，问她为什么突然加我？她说至少买房不怕被坑了！经了解，原来她的一个闺蜜没有深圳户口，5年前稀里糊涂买了横岗某公寓，扣除税费后至今不赚钱；第二套竟然被中介忽悠到巽寮湾买房，现在这个小区新房价格只有6800元，这让8000元买入的她苦不堪言！可见，投资深圳房地产如果没有多方咨询，只听信中介铺天盖地宣传，或者贪图免费看楼车这样小实惠，那么损失就可能高达上百万，如此之多的智商税可谓惨痛！

　　最近还有某银行消费贷职员也来咨询换房事宜。这次读者很幸运，他问了我意见，原来他竟然准备卖掉福永房产买入龙华某虚高楼盘。我的建议是如果福永房产也暴涨了，那么可以出手，否则持有静待房价炒作从宝中、西乡、固戍再到福永，如想继续投资房产，可抵押贷买入房产。

　　目前深圳存在爆炒区域主要集中在南山、宝中区域、八卦岭片区，对这些区域，地产凝眸建议规避为妙，比如，这些区域楼盘，据链家App显示，华润城润府二期挂牌的11套房源中，近期整体上调挂牌价的有5套，其中有一套在3月22日上调150万元，有一套在4月6日上调112万元；壹方中心一套房源3月28日关注后，4月11日上涨130万，达到2680万元，之后4月15日短暂停止销售；4月18日重新上架，4月26日上涨280万元，房价快速跳涨到2960万元！

　　在全球疫情持续，经济持续下滑大背景下，如此人为跳涨必然受到打击！贝壳找房等App下架高价房价就是证明，地产凝眸在此提醒购房者，切勿跟风炒作，否则大概率站岗3年以上！

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　　远离高佣金新房

　　在深圳，还有部分物业以高额佣金吸引渠道中介带客，将本来应该给予客户优惠完全支付给三级市场中介，有的甚至高达7个点，比如华盛珑悦公寓，给渠道支付7%的佣金+5000元签约奖，卖一套240万的公寓，意味着开发商要支付渠道中介17.3万元现金，这还仅仅是开发商给三级市场（中介）的现金，算上现场策划销售（二级代理）的佣金，一套44平的公寓，客户竟然要支付近18万的智商税！当然钱是从开发商口袋出去的，客户也不知道，就当韭菜被割了！

　　我们看到，开发商如此重金悬赏，效果也是明显的，开发商海报显示一周成交152套！也就是说152位客户智商税高达3000万！

　　周边特发和平里、壹成中心的住宅成交也就6万多，地处地铁口的特发和平里公寓才3万多，这里的公寓竟然被中介忽悠到5.5万。从周边二手房看，地段更好的特发和平里半年内成交的两套公寓，单价仅3.8万，如果说这个地方半年内成交的两套是市场价，位置更差且不在地铁口的华盛珑悦3.3万都贵。这么算下来，一套44平米的华盛珑悦公寓房，客户实际只能卖出154万！亏损接近100万！

　　03

　　回避环境恶劣区域楼盘

　　众所周知，深圳制造业极为发达，早年很多电镀厂、五金厂、塑料厂、电池厂、家具厂遍地都是，这也就造成很多地方环境污染严重。其中突出的有南山妈湾区域，原关外平湖、松岗区域。

　　满京华云著施工现场实景

　　比如松岗满京华云著就被住户投诉到人民网(603000,股吧)，反映周边从去年6月份到11月份持续遭受异味、粉尘困扰。

　　满京华云著一期更被业主投诉屋顶违法加建、违建。

　　平湖，更是多年脏乱差典型，这就是平湖虽然靠近罗湖、布吉，二手房多年来盘整原因，南山妈湾区域也是一样，虽地处蛇口片区，而因为发电厂、垃圾焚烧场等诸多原因新房价格仅仅在深圳湾一半左右。

　　这些区域楼盘如果没有存在价格倒挂或者巨大优惠，不建议买入，不仅损害身体健康，未来转让更存在大问题。

　　最后，地产凝眸提醒，在全球央行大撒钱背景下，深圳买房确实成为普通人资产增值的好去处，然而在这种情况下读者也不能盲目追高爆炒区域，不能听信中介朋友圈忽悠买入高佣金楼盘，更不能误入环境恶劣区域，避免少则几十万、多则数百万投资损失。买房前多看房，多看看地产凝眸（ID:dichanningmou）公众号文章，加入地产凝眸小密圈避免进坑。

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