观点直击 | 朝6亿平米在管狂奔 恒大物业50%增长预期与市值之辨（实录）

观点地产网 当下，物业股业绩几乎一片飘红。

作为物业龙头之一，恒大物业引入200多亿战投后，仅耗时47天于去年12月在港交所上市。3月16日，恒大物业公布了其2020年度全年业绩。

营收和盈利方面，恒大物业的表现应该让投资者比较满意。2020年全年，其实现营收约为105.1亿，同比增长43.3%；毛利润为40.06亿，同比增长128.3%；净利润约为26.5亿，同比增长184.3%；毛利率为38.1%，净利率为25.2%。

其中，物业管理服务收入约63.22亿元，同比增长约37.1%，社区增值服务收入约12.64亿元，同比增长约120.6%，非业主增值服务收入29.23亿元，同比增长约36.1%。

当天下午，恒大物业首次召开业绩发布会，执行董事兼总经理胡亮、执行董事兼副总经理安丽红、执行董事兼副总经理王震出席会议。胡亮作开场白，对业绩满意之余表示，“2020年对恒大物业来说是极其不平凡的一年。”

对于恒大来说，“大就是强”已属于一种经营哲学，这在物业板块也不例外。

在管规模上，恒大物业于业绩会上立下了高目标，计划平均每月拓展面积不低于3000万平米，2021年合约面积不低于8亿平米，在管面积突破6亿平米，声称“力争成为全球最大综合城市服务运营商”。

但关系到未来的增长质量，向外拓展第三方管理面积，向内提升社区增值服务收入，应是恒大物业需要重点关注的。

50%增速

“我们预测未来两到三年，全国物业管理总规模会超过300亿，2020年前10强的物业公司市占率也只是刚超过10%。”面对关于管理规模的提问，胡亮的回答选择从整体市场情况切入。

物业市场仍存在广阔空间，这决定了追求规模效应的重要性。为此恒大在今年初便定下2021年两个指标，其中关于在管面积，计划增长3.6亿平方米。业绩会上，管理层也定下未来三年的增长预期——“保持50%的增长速度”。

截至2020年的数据显示，恒大物业拥有在管面积约3亿平方米，合约面积约5.65亿平方米，共布局290个城市，管理项目937个。

可以对比的是，截至2020年6月30日，碧桂园服务的合同管理面积为7.46亿平方米，收费管理面积约为3.2亿平方米；雅生活服务在管面积及合约面积分别为3.53亿平方米及4.91亿平方米；保利物业则分别为3.168亿平方米及4.934亿平方米。

正处行业整合阶段，头部之间的竞争也更为激烈。定下“全球规模最大物业公司”的目标后，管理层向市场传递更多的是信心。

2020年恒大物业新增在管面积约6260万平方米，新增合约面积约5940万平方米，增长速度较慢；相比之下，2021年如何确保规模增长的速度？

最大的增长源和动力依旧是来自大股东中国恒大，其拥有超过2亿平米的土地储备，以及未来近万亿的年销售额，能为恒大物业提供充足的项目储备和稳定的增长动力。2020年恒大集团全年的销售金额超过了7300亿，销售面积接近8000万平方米，据管理层介绍，这些面积在未来两到三年也都会逐步转化成恒大物业的在管面积。

不过相比之下，恒大物业2020年3亿平方米在管面积中，含第三方开发商开发的物业面积却仅有约970万平方米。

2021年，恒大物业明显追赶外拓速度。截至2月28日的数据显示，恒大物业在管面积2个月内增长了1.13亿平米，基本完成了全年计划任务的1/3左右。其中第三方的面积占比也达到了30%左右的水平，包括住宅类项目共有369个，商写类项目169个，产业园区72个，学校、医院等公建类项目780个，城市公共服务项目36个。

业绩会上，管理层向投资者透露称，恒大物业专门组建了300余人的并购团队，今年年初制定计划后，已经与全国200余家规模1000万平方米以上的物业公司进行全面摸排，目前在谈的收购标的体量非常巨大，初步达成意向甚至在尽调的公司，整体规模已经超过了10亿平米。

但管理质量能否跟得上规模增长的速度？管理层回应称，主要方法是立足现有的在管项目，从而实现一拓十的发散式的扩张，同时进行标准化管理模式的复制，以及核心团队的快速输出，实现“麦当劳式”的复制发展，能够加速并购公司的全面融入。

需要关注的是，大量新增的收并购标的是否会对公司整体利润水平产生影响？

王震介绍，“公司的并购绝对不是盲目的，对标的的选择有清晰的标准。”最主要的一个标准是尽调审计后毛利率需在20%的水平，净利率也不低于10%。而标准化运营之外，通过科技赋能，运营成本可有效降低10%到15%，能够缩短与恒大物业之间毛利率的差距。

另外，“并购公司一般的社区增值业务的业绩都相对弱甚至可以忽略不计，而这一块的业务毛利率通常比较高，为此公司将通过增值业务的复制拓展和资源输出，产生叠加的增长效应，快速提升并购公司的营业收入和利润水平。”

市值之辨

50%的增速规划同样也放在营收增长上。未考虑重大的并购以及重点新业务拓展带来的可观收益的情况下，管理层预测公司2021年至2023年营业收入的年均涨幅会是在50%到60%的水平。

分业务板块来看，物业管理服务方面，按照在管面积6亿平方米，以及当前的物业费均价（每平方米2.28元）来测算，2021年的物业管理费收入预测较2020年涨幅预期会是在60%到70%的水平。

社区增值服务方面预测2021年会增长90%以上；非业主增值服务方面则预测2021年至2023年收入平均增长率在30%到40%的水平。

向外释放积极的发展预期，似乎成为了恒大进行资本市场操作和管理的重要方法。目前来讲，物业企业的分化一定程度上便表现在股价、估值上的不同，追逐更高的天花板，也就更受资本的青睐。

不过值得注意的是，较晚上市的恒大物业在收并购外拓以外，在增值服务方面相比行业头部其他物企，发展稍微落后。

2020年，恒大物业社区增值服务收入较2019年大涨120.6%至12.64亿，从收入占比来看，也从2018年的5.68%上升到12.03%；毛利率控制在63.4%，处于行业较高水平。

话锋一转，管理层也表示，“我们对标了行业较早上市的头部物业公司，我们的社区增值业务还有很大的提升空间。”

对此管理层于会上表示：“社区增值服务将成为公司未来增长的新引擎，力争社区增值业务在2021年突破翻倍增长”。

王震介绍道，2021年保持现有的社区资产、社区经营、社区生活服务快速增长的基础上，围绕恒大集团地产、旅游、健康、汽车、保险等多元化产业，将重点开展房产中介、保险经纪、家装美居及社区团购四项业务。

其中房产中介业务将与房车宝集团全面合作，立足超过3万个服务中心及2000多万平台会员，提供房产信息的整合与推介、拓客引流及房屋托管等系列服务；保险经纪业务方面，将很快收购恒大保险经纪有限公司，该公司2020年的保费业绩约9.5亿元。

规模、营收等量化数据增长之外，恒大物业在巨头间要持续打好一场角逐战，或许需要在增值服务方面赋予更多盈利增长和赋能空间。在整体盈利水平上，恒大物业也还处在爬坡阶段。

上市前后，恒大物业经历利润和利润率的飙升。2018年至2020年三年的毛利润复合增长率达到135%的，净利润复合增长率大约为232.8%；的整体毛利润从2018年的12.25提升至2020年38.1%，净利润也从2018年的4%提升至2020年的25.2%。

对此管理层于会上表示，“目前所有头部物业企业2021年平均的市盈率估值应该在47倍左右，如果按照行业分析师对公司2021年的平均利润预测，恒大物业的估值保守估计应该是在2300亿港币左右，并且这项预测是没有考虑到公司今年有非常多的在规模上收并购增长、而且利润进一步增长的基础上。”

观点地产新媒体了解，截至当日收盘，恒大物业报16.3港元/股，总市值已到达1762.16亿港元，静态市盈率达到169.45倍；用目前26.5亿元的利润计算，则是66.5倍。对应的现时动态市盈率约为69.94倍，相差不大。

而碧桂园服务目前市值1859.64亿港元，动态市盈率约64.49倍，股价达到63港元；融创服务是99.66倍；保利物业虽然是41.86倍，但股价达到51.4港元。

以下为恒大物业2020年度业绩会问答环节实录整理：

现场提问：恒大物业在上市之初提出要成为全球规模最大物业公司，怎么去实现？未来三年在管面积有怎样的增长规划？

胡亮：未来三年，我们管理面积的指引以及实现的方式，是基于我们相应的优势，目前我们在全国已经有300余人的整体的投资拓展团队，模式包括从现有项目往周边寻求一些优质的合作标的和合作资源，也包括不同的相应的公司会主动地寻求一些合作，目前这300人的团队遍布全国，已经制定了非常有效的激励措施，去达成和实现我们对外拓展以及收并购的目标。

在这种情况下，也涌现出了非常多其它类型的物业公司。比如说一些其它的房地产开发公司所管理的物业公司，主动寻求与我们合作，希望我们在标准化管理以及科技方面给予相应的支撑，这也是我们拓展的一个来源。

同时，我们的大股东中国恒大每年会有非常巨大的交付量，比如说2020年恒大集团全年的销售金额超过了7300亿，接近8000亿的销售面积，这些面积在未来两到三年也都会逐步转化成我们的在管面积，这些会为我们提供非常充分的优质项目来源。

按照目前整体公司的规划，我们相信能够实现管理规模的预期发展速度。按照管理层的预期，今后三年我们的管理规模仍然会保持50%左右的增长速度。

现场提问：公司未来三年的收入、利润、以及净利率和毛利率的预期如何？

安丽红：首先从收入方面分析，公司的收入增长不单纯依靠面积的增长，还有多元化的增值服务，尤其占比逐年增加的社区增值服务，将成为公司业绩增长的新引擎。

其中在物业管理服务板块，按照在管面积6亿平方米，以及当前的物业费均价来测算，2021年的物业管理费收入预测较2020年涨幅预期会是在60%到70%的水平。随着覆盖城市进一步扩大，管理规模的效应凸显，凭借高质量的服务，未来两年的收入增速也是非常可期的，这是物业管理服务板块。

在非业主增值服务板块，得益于恒大集团的大量销售以及稳健的交付，且公司也陆续承接了第三方中小开发商的前介服务，管理层预测2021年至2023年，非业主增值服务的收入平均增长率会是在30%到40%的水平。

在社区增值服务板块，围绕恒大集团地产、旅游、健康、汽车、保险等其它物业企业无法比拟的多元化产业的优势，公司依靠千万客户的资源，重点推动房产中介、保险经纪、家装美居，以及社区团购等业务。预测2021年的社区增值服务增长会是在90%以上的水平。

以上是三大业务板块预期收入增长的分析，未考虑重大的并购以及重点新业务拓展带来的可观收益的情况下，管理层预测公司2021年至2023年营业收入的年均涨幅会是在50%到60%的水平。

其次，在我们成本管控方面的分析，公司通过标准化的复制运营，科技赋能的手段，智能改造以及节能降耗等多错并举的降本增效的措施，2021年目标单方成本下降5%至8%，持续高质量的增长。相信通过上述规模高速的增长，收入大幅的提升，以及严抓成本管控，加大科技的投入，减少人工的依赖，公司将力争毛利率及净利率保持在行业领先的水平。

现场提问：恒大物业上市后大手笔并购，如何确保这些与恒大物业管理体系做好对接，这样是否会对公司的毛利率带来影响？

王震：首先公司的并购绝对不是盲目的，我们对标的的选择是有清晰的标准，比如说尽调之后我们的毛利率需在20%的水平，净利率也不低于10%以上。并依照业态、规模等多种因素，分别制定标的项目的物业费单价指引，以及业务合规性要求等系列标准。所以说并购公司的质量是非常不错的，符合我们公司高质量发展的要求。

其次，正如胡亮总所介绍的，公司已经建立了一整套独有的标准化运营体系，也储备了大量的高素质、高学历、年轻化“两高一轻”的人才队伍，我们仅在校招大学生一项上面，我们储备人才有2096人。通过标准化体系，以及核心团队的快速输出，实现“麦当劳式”的复制发展，能够加速并购公司的全面融入。

第三，公司已经建成了包括智慧园区、智慧生活、智慧管理等系列的整套智能体系和解决方案。并购公司通过快速接入我们的物业SaaS标准化平台，享受智慧人行、车行、客服、安防等系列科技成果，实现降本增效。我们也对过往一些数据进行了测算，通过科技赋能，运营成本可有效降低10%到15%，能够缩短与恒大物业之间毛利率的差距。

此外并购公司一般的社区增值业务都是相对弱或者业绩可以忽略不计的，而这一块的业务毛利率通常比较高，为此公司将通过增值业务的复制拓展和资源输出，产生叠加的增长效应，快速提升并购公司的营业收入和利润水平。

通过上述标准化复制、科技赋能，高净值客户的开展运营等方面，并购公司的毛利率将会快速提升，达到与恒大物业相当的水平。

现场提问：公司是否有股权激励计划？

胡亮：公司目前已经有了相应的期权激励计划，也是计划拿出不超过5%的购股权来激励各级核心的管理人员，当然具体的方案正在制定，待董事会审议通过之后再报股东大会批准后正式执行。

现场提问：公司在上市前引入了腾讯、云锋基金等大型战略投资者以及基石投资商，随着禁售期结束，这些投资者有什么计划？

胡亮：在基石和战投这一块，就物业公司本身来说，恒大物业在行业内也是龙头企业，而且根据公司整体的业务上的规划，未来三年恒大物业已经具备非常高可见性的增长，成长空间以及业绩的保障是非常可靠的。

目前所有的头部物业企业2021年平均的市盈率的估值应该是在47倍左右，如果按照行业分析师对公司2021年的平均利润预测，恒大物业的估值保守估计应该是在2300亿港币左右，并且这项预测是没有考虑到公司今年有非常多的在规模上收并购增长、而且利润进一步增长的基础上。

相信随着公司业绩的持续高增长，市场也会很快对公司价值给予重新的评估。此外，在3月15日恒大物业也正式成为沪港通的标的，相信作为国内知名的龙头物业标的，也将会受到国内资金的追捧。

第三方面是战略投资人，恒大物业多数的基石以及战略投资人都与公司是长期的合作伙伴关系，他们对公司非常了解，而且对公司长期发展的前景也非常看好，他们愿意随着公司共同的成长，同时分享公司成长过程中所带来的相应的价值。

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