上海楼市:次新房越来越吃香,与老破大和期房比起来有什么优势?

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，感觉现在次新房越来越吃香，想知道它比老破大和期房有哪些优势？

回答：次新房是指年代较新的二手房或空置房，一般是指竣工后房龄在0至5年的房屋。

相对于期房和老破大，次新房以其优势吸引着很多购房者的青睐：

1、 即买即住。次新房已经交房，不用等待；并且由于交房时间并不长，不管是社区环境还是房屋装修都不会太差，大都不用重新装修，可以实现购买后就可以入住。

2、 有挑选空间。通常一个社区挂牌的次新房不止一户，作为二手房，业主会有一些让价空间，购房者可以根据自己的需求进行挑选。

3、 配套成熟。次新房相对于期房，规划时间较早。经历了周边的配套逐步完善过程，位置及配套都具有一定优势。

4、 优劣势透明。由于是已交付社区，房屋品质、物业情况、居住环境等都是可以直接看到的，购买的时候心里有数。

但是次新房也不是绝对好。相对于期房，次新房的价格不具备优势，并且功能和装修还是有一些差距的。

所以次新房适合着急居住，对购房居住时间有要求的人群。

所谓换房三定律：

1.卖旧房买新房；

2.卖非品牌房买品牌房；

3.卖劣质地段买入优质地段。

提问：成哥好，上海老破小，内环内，近地铁，中间楼层，外部条件比较满意，不过长宁区学区一般，能否给个建议是否可买？其实我们对学区要求并不高，后续也可能有条件置换学区房。刚需情况下，请您给个建议。

回答：你好，如果只是上车，而且通勤方便，不带学区老破小也可以买。这个应该是一房一厅改成两房的，自住用用可以了。记得留个首房首贷名额，方便未来置换。

提问：成哥好，预算1000-130，改善，中海天钻，海淀幸福里，富力桃园的大平层。北四环三空间。有什么建议。还有什么其他的选择。首付800-900，剩下贷款。

回答：你好，中海天钻自住还不错，户型通透，三面宽，就是得房率不够高，不过7+的单价保值效果一般。海淀幸福里，位置还行，据说定价再9+，在改善盘中还是有竞争力，最终还是要看产品力能否达到要求，可以关注。三空间靠近小营，小区太小，走现代风，澳洲风格，不太适合国人生活口味，价格略高。海淀看看 橡树湾或者当代城市家园，朝阳看看 上林世家、澳林春天。

提问：成哥好，坐标上海。目前名下花桥一套200平复式，17年买入价350万，有贷款180万。上海浦东南码头一套老破小，38平，19年朋友急卖套现160万给我的，贷款100万。贷款和房子都在我名下，老公无按揭记录。目前手头子弹100万，想卖掉其中一套凑200万首付，然后用首套房方式买上海。问题是，1，卖花桥面积比较大难卖，问过中介价格320真正成交甚至300，要割肉近50万。2，卖上海目前中介说可以卖到200万但不满两年5.5营业税不划算。请问成哥，我的情况要怎么做？

回答：你的资产不是面积过大就是过小，导致进退两难：

1.花桥面积过大，自然流动性和升值性不如刚需户型，当下如果出售 割肉50，太不划算，所以花桥暂时保留，不是出手时机。

2.浦东老破小，38平，除非有好学区加持，不然不值得长持。可以优先考虑出掉置换，相比花桥出手不用割肉。至于不满二 试试签远期合同，等满二再过户。这样可以有效止损。

提问：现在每个城市都有新区，那么如何辨别一个片区的发展价值？

回答：一、随着这几年快速的发展，新兴区域遍地开花，想从中分出优劣真的很难。这里教大家一个简单的方法，叫先辨再看。

辨是指辨别城市发展的趋势与发展的概念，看是要盯紧zf的举动。

二、这几年房地产投资有个不理性的毛病，就是开发商一给出一个规划，房价就开始涨。上面为了吸引投资，也是今天这里一个新区，明天那里一个重点投资项目。

在这些或大或小的规划当中，你要辨别清楚哪些是趋势，哪些是概念。

趋势与概念不一样，如果只有规划或者想法就是概念，如果概念已经落地并开始发芽了，就是趋势。

三、看一个片区的发展价值，最主要的建议是看交通。

新兴区域多数都是顺着交通的延伸而兴盛起来的，交通的延伸有两方面，一个是路网修建，一个是公共交通的通达。在新兴区域，顺着交通的延伸去选房错不了。

提问：成哥好，彭浦一套2房，上大一套3房，卖哪套做置换更好些？上海户口首房首贷还在。

回答：卖上大吧。北区不在上海发展的主要方向上，比较适合周边上班的自住选择，未来长期投资不会最好，先卖7号线，1号线更强一些。

提问：成哥好，本人已婚，在上海现有一套102平的房产自住，有贷款85万未还清，手上现有25W，想在上海周边买一套小户型投资加保值，看了昆山千灯，张浦，昆山城北，嘉兴油车港，请问这几个地方有投资潜力吗？看下来目前千灯房价最便宜，手上资金大概能在这几个小区选一套70平左右的二手房，请问千灯现在入手合适吗？

回答：现在社会上的资金流向已经演变成了：科技赚钱→金融分钱→房产存钱。上海周边城市可买入城市顺序：昆山、太仓、嘉兴、嘉善。

嘉善和嘉兴都是打着高铁经济，甚至于传说中的9号线通勤。高铁不可能实现对上海通勤。即便通了9号线地铁，一样涨不起来的，因为实在太远了，就像临港一样。长三角一体化有轻微利好，主要是嘉善房价太贵，已经透支利好。不是非常推荐嘉兴，现在已经是一轮涨幅已过。昆山的涨幅逻辑还是看上海启动，然后溢出性跟涨，但涨幅能力不如苏州。昆山投资的话，我主要看好两个板块，一个花桥，一个是主城核心区，前者是上海外溢需求，后者有学区配套。因为城西是昆山的主城区，昆山原住民是住在这里的，学区配套、商圈还有医院资源也在这里。昆山是全国最富庶的几个县之一，就算不靠上海，昆山人自己的购买力也能支撑起这样的高房价。

提问：成哥好，请问投资买多大规模的小区合适？

回答：如果你买的小区太小，一年成交不了几套，在市场上没有声音，容易被淹没在市场之中，直接后果就是中介不推、业主没信心，所以你不会去看也不会去买

如果你买的小区太大，一大堆对手盘，想卖出一套真的千难万难，但到最后就只能降价了，因为信息高度透明之下，价格笋才是王道。

选择小区最好看着几点：

1、小区最好分2-3期

2、小区总套数最好1500-3500户

3、小区的产品配比最好有二、三、四房

4、小区各户型的大致配比大概是二房（30-40%）、三房（50-60%）、四房（10%）

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