上海楼市:牛市顶点高杠杆买入房产,可能要亏得倒赔利息!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，楼市千变万化，您观察楼市多年，能不能分享一下避坑指南之类的？

回答：如今楼市，市场周期在变长，板块轮动在变快，好多后知后觉却没有做好准备的购房者正涌入这个市场。这些都让我们更加确定，未来的楼市里一定能赚钱，但一定不是每个人都能赚到钱。很多时候，与其去追逐那些散乱的热点，不如先学学怎么不犯错。所以这边有整理出楼市里最容易踩坑的十二种情况，拆分出来，之后会一条条放出来分享，希望对大家有用。前几条已在之前文章分享。

第五条【牛市顶点全杠杆】大家都知道从2015年以来，从一线城市到强二线，再到二线，推至三四线城市的房价都狠狠涨了一波。很多提前嗅到机会的人们已早早布局，享受了这波普涨带来的巨大红利，让自己的身价又上了一个台阶。但是也有很多踏空的人群或者前期尝到甜头的激进投资者，并没有很好的对未来的房价做出预判。他们在牛市的最高点冲了进去，而且很多是高杠杆买入。但这些人殊不知楼市一旦遇到政策的拐点几乎是立即进入冰封状态。这一轮牛市中，上海是从2016年9月30日开始调控的，所以2017年3月基本就是上海楼市的顶点。从下面上海历年“金九”二手房成交套数走势图可以看出，2017年的9月的成交量可谓相当惨淡。所以如果你是在2017年初买房，特别是全杠杆买房的人们，算一下综合成本，这两年可能不仅不赚钱还要倒赔利息。

提问：曾叔你好，投资性质，价位大概650-850左右，两房，需要房龄10年内，近地铁的板块求推荐～

回答：建议中内环附近，买一个带学区的次新房。大宁、长风、碧云、金桥、联洋都可以考虑。

提问：曾叔，杨浦东外滩内环内那边96年的老公房值得买么？地铁口顶楼。房东要370+，预算实在有限了。

回答：96年，顶楼，两个硬伤，不建议买。预算实在有限，可以买老破小，买楼层好一点，3、4楼电梯房。

提问：曾叔，请问靠近变电站的房子能买吗？不是小区变电站，是大的、社区用的100KV 的变电站，如果能买的话一般折价多少合适呢？

回答：这个算是硬伤，之前说过的，不建议买，实质上对人体无害，但是接盘客都不喜欢，涨价会有影响。也不好卖；折价一般在15%。

提问：你好，有1500万左右，打算投资一套增值潜力大的房产，对面积、地段、学区没有特殊偏好，主要就考虑投资潜力就行！请问推荐买哪里？多大面积的？

回答：1500万买的房子，主打带学区高品质三房，有个学区会增加卖点。建议在源深、陆家嘴、碧云、联洋、张江、大宁、长风、黄浦滨江这些地方来选择。

提问：曾叔你好，卖房的话，买方希望做低房价规避税费，并且做低部分金额比较高近200万。请问卖方做低房价的风险是什么？如何规避？目前做低房价是默认的普遍行为么？买方可以节约税费外，有风险么？

回答：做低房价是普遍行为，一般会有一个补签装修协议，以体外现金支付。这种行业默契，问题不大，找大中介操作。要求做低部分的200万，尽早支付即可。

提问：曾叔你好，看到您有一个回复说:从长线看，黄浦市中心两房和泗泾四房涨幅差不多。那么如果投资长持五到十年的话，泗泾的泗水和鸣128平的四房（总价600万左右，毛坯交付）也是可以买的吗？感觉总价好像已经偏高了？感谢指点

回答：我觉得泗泾的项目值得买的，毕竟单价偏低，走长线未来翻倍到10万问题不大。12年的时候，泗泾价格是2万左右。

提问：曾叔，刚结婚，目前没有孩子。张江 一套 价值1280（张集学区两房一厅）， 三林一套价值 280 我们想考虑由此换购另外两套，方案1 一套学区（按照平米的理论我觉得3-4分的学区即可，最好三房两卫），一套投资（看中未来）；方案2 一套三房（无学区），另外一套附近老破小（学区4-5分）；方案3 不动。可为这个改变，贷款250-300左右（第二次贷款），目标位置都在浦东（考虑到离父母三林近一些），两人工作地都在浦东，开车上班为主。

回答：看了你的情况，我是认为，张集学区房不建议卖，以后用的到的。三林那套非学区倒是可以考虑趁这个机会置换到更优质的资产。

提问：曾叔，嘉定北那边是否有发展潜力？目前昌吉东路那边新盘很多，但嘉定北貌似没什么。

回答：嘉定北更多的是区域自住客群，配套更成熟一些。昌吉东路界面更新一点。对应的客户画像不一样。

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