深圳“2.8”二手房指导价新政出台月余,市场变化“奇特”!

深圳二手住房成交参考价格发布机制出台已经一月有余，深圳楼市变化如何？

正所谓“上有政策，下有对策”。网传深圳业主为了卖房，脑回路清奇独特，虽说按指导价卖房，但是捆绑家私家电、或者装修等附加条件，交易总价自然往上走一波。

市场真相当真如此吗？文君一一为大家拨开迷雾。

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深圳二手房网签量近乎腰斩

中介带看量不减返增

深圳楼市整个2月应该是相当“焦虑”的，卖家如此，买家亦如此，中介更是如此。

单从月度成交量来看，深圳二手房市场调控威力渐显。

据深中房协统计，2月份深圳二手房网签量共计5272套，同比去年2月份1935套虽然仍高出不少，但由于去年2月份受疫情停产停工影响，市场短期内处于“休市”状态，因此，同比意义不大。

但环比1月份8971套网签数据，则明显看出2月份的网签量下滑明显，下滑了41.2%，近乎腰斩。

（注：网签量，系指在深圳市房地产信息系统在线签订《深圳市二手房买卖合同》示范文本合同份数，并非最终成交过户套数，但网签数据相比最终完成成交过户的数据更能体现市场运行态势。本文所提网签量都参照此释义。）（数据来源：深房中协中介标准指数）

此外，从2月份的周走势分析，新政前2月1日-2月7日，该周网签量达2405套，占2月网签总量的45.6%。

新政出台后，深圳二手房周成交下滑强烈，再加上春节假期影响因素，周成交一度跌至362套，上周（2.22-2.28）网签834套二手房，与新政前周平均网签量2500套对比，下跌近7成。

（数据来源：深房中协中介标准指数）

由此可见，深圳二手房市场，随着2•8新政的持续发酵，买卖双方预期开始分化，开始进入深度博弈期，市场进入横盘期。

从市场挂牌量方面来看，有“止跌回升”的态势。

根据四大行（乐有家、Q房网、贝壳找房、中原地产）公开挂盘出售数据统计，截止到2021年3月1日，深圳共计挂盘出售房源107472套（含重复房源），虽然与新政前1月份的112959套（含重复房源）在售房源，减少了4.9%，

但环比2月19日统计到104186套（含重复房源）在售房源则增加了3.2%。

（数据来源：深房中协中介标准指数）

究其原因，深房中协认为，新政后短期内出现了卖家撤盘惜售行为，但随着新政执行规则以及各大银行态度的明朗，除了买卖双方预期的分化外，深圳业主内部也开始出现部分心理预期的分化，一改此前深圳业主一边倒式的“强硬”态度，捂盘惜售的行为有所松动，因此，在短期内挂盘出售的房源开始止跌回升。

值得关注的是，中介带看量此时不减反增！为什么会出现如此现象？

深房中协认为，一方面，是因为2·8新政前就已受临近春节返乡潮的影响，带看量有所减少；另一方面，此次新政并不像以往历次新政对需求进行限制，阻隔需求入市，人为造成需求减少，因此，随着各大银行态度的日益明朗，在未来贷款额度会受影响的背景下，买方更多是以“捡漏”的心态来看房试探卖家，因此就呈现出带看量增加，而网签量低迷（买家真实成交意愿不强烈）的奇特现象。但也从侧面体现出买卖双方博弈观望的氛围之浓厚。

2

深圳业主出“奇”招卖房？

刚需如何买房？

2月8日，官方发布深圳二手房成交指导价后，买卖双方陷入焦虑不堪的情绪当中。

在这段新政发酵期间，网上流传出，业主卖房，要捆绑家具、装修设计，甚至是“名人字画”等，一起出售房源。

原本按官方指导价出售，这样一经“包装”，迅速坐地升值。

对于这些网络流传的卖房图片，文君认为大家不要信以为真，事实上政策出来后，影响的只是首付款，其他交易环节没有发生根本性改变。

变相提高成交价，其实根本没必要。

如果说银行根据指导价批房贷，则首套首付比例将由30%提升至45%左右。即一套500万元的住宅，首付金额从原先的150万提升至225万，购房者在实际购房前，需为预算留出一定上浮空间。

对于这样的市场环境，刚需购房者该如何买房？

文君建议如下：

①虽然“2·8”新政执行细则还没有出来，但是深圳多家银行已经按照深圳官方发布的二手房成交参考价执行贷款发放，这将是大概率事件，导致购买二手房首付要增加，而新房不受新政的影响，原计划买二手房的势必会分流一部分到新房市场。

②刚需朋友购房，建议尽早上车。新房和二手房只要有合适的就要立刻上车，刚需朋友建议不要追热点新盘，陪跑会成为大概率事件，可以关注核心区域其他新房，打中的概率会增加。二手房如果有合适的，降低总价标的也要尽快上车。

③购买二手房的朋友建议及时了解楼市信息，保持与中介沟通，市场上有一些交通配套完善、性价比高、业主诚意出售的“笋盘”，中介及时告知，抓紧时机，快速入手。

④目前，深圳有3595个二手小区成交参考价公布，对于那些还未公布的二手楼盘，交易操作灵活，购房者可以多加关注。

深圳住宅“供需矛盾”凸出，是房价上涨的重大“推手”。

刚需想在深圳安家置业，要珍惜房票机会，尽早上车。

深中房协分析指出，随着各大银行执行态度的明朗，以及近期各地严查经营贷违规流入房地产的专项治理工作的推进，市场在可预见的未来，二手住宅市场将会经历一段时间的横盘期，短期看，“金三银四”大概率会“失约”。

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