重磅土地新政「一年只卖三次地」的启示

近日有消息流出，涉及房地产行业的又一重磅政策即将出炉，影响度堪比去年的“三道红线”。究竟是什么样的政策，能够掀起那么大波澜。用一句话概括，就是住宅用地的“两集中”：集中发布出让公告、集中组织出让活动，每年不超过三次。两天内，已有天津、郑州、青岛等多个城市发布通知，要求相关部门落实“两集中”。此外，根据网传消息，包括北上广深等22个重点城市的住宅用地，都将按照“两集中”的方式进行土地出让。黄老邪一直认为，中国的房地产行业，是一个政策牵引，资源驱动的类金融行业，能够支撑企业在行业内立足的资源无非是钱、地、人。“两集中”推地政策必然会对行业的资源分配格局产生重大影响。“两集中”政策还有哪些不确定？出台的目的是什么？中小房企如何转危为机？且听黄老邪细细分解。

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“两集中”骤然来临疑点仍重重据业内网传消息，“两集中”的试点将在22个房地产热点城市进行。包括北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。以天津市2月23日出台的相关公告措辞为例：一是集中发布出让公告，且原则上全年住宅用地出让不超过3次（分别为3月、6月、9月中旬份三批次集中发布住宅用地的出让公告）；二是集中组织出让活动：同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的，应当确定共同的挂牌起止日期；以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖活动。不过除了天津以外，其他出台相关通知的城市仍未在相关文件中有具体细则阐述，或根本没有类似文件的流出。可以看出，“两集中”政策虽然骤然而至，但还存在着许多问号。但黄老邪认为，推地新政仍存在着七大疑点有待观察：1.22个城市中，除天津、郑州、青岛等城市之外，其他城市还未有跟进文件出台；2.具体执行细则还有待观察，如政策生效时间点、三次推地时间安排等；3.新政效果如何还有待观察；4.是阶段性政策，还是常态化政策；5.仅限制住宅用地，还是会推广到其他类型的土地上；6.22个热点城市之外的城市，会不会跟进；7.各城市全年三次推地中，单次推地数量是平均分配，还是有多有少。可以确定的是，房地产行业的VUCA时代已经悄然来临，“两集中”政策骤然出现与疑点重重，正是其典型表现。这就要求无论何种类型、何种规模的房企，都必须密切关注相关城市推地政策的变化，最重要的是提前强化对于城市与市场的研判，未雨绸缪才能有备无患。“两集中”的重重疑点，博志成根据多年地产行业研究与咨询培训经验，做出以下预判：一是“两集中”政策，极有可能成为22个热点城市的常态化调控政策；二是短期内（三年内）大概率只针对住宅用地，不会影响其他类型土地的推地节奏；三是其他已有土地出让政策维持原状，如“熔断机制”、“保障房比例”等；四是在22个城市之外，近年来房地产调控政策效果不显著的城市，大概率会跟进“两集中”政策。

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推地新政的初衷还要放到调控长河中看“两集中”的土地出让规则已经初露端倪，作为企业，一定要清楚政府此次调控的目的与背景。首先党的十九届五中全会，以及中央经济工作会议都对住宅用地供应工作提出了明确要求，完善土地出让收入分配机制。此外，无论是现阶段还是未来的调控政策，依旧在围绕着以往房地产行业调控的主基调，没有变化。其核心目的依旧是“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”、“租购并举，因城施策”，促进房地产市场的平稳健康发展。因此，“两集中”一定要与以往调控政策结合起来总体分析。以往的基础调控政策，如限购、限售、限贷政策，主要目的是从需求端下手，从限制销售拉动的角度，压制房地产企业对于经营性杠杆的依赖。而近期出台的“五道红线”，则是从融资端下手，控制房地产企业财务型杠杆的水平与增幅，防范金融性风险。而此次的“两集中”推地新政，则是从土地供给侧下手，堵住了房企财务型杠杆与经营性杠杆发挥作用的另一条道路，这两个杠杆对于房企发展的作用将进一步减弱。不过作为地产企业不应过度悲观，未来的中国房地产行业依旧是十几万亿的大行业、最有机会的行业。此次政策的推出，目的还是推动金融、房地产同实体经济均衡发展。既然经营性与财务性杠杆受限，企业只要发挥其他杠杆的作用，扎实企业内功，地产行业依旧大有可为。

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“两集中”并不可怕中小房企危中存机土地的集中出让，虽然更有利于大型房企、国有房企，中小房企的生存空间将会被进一步压缩，但危机中往往也隐藏着一定的机遇。中小房企如何抓住机遇，黄老邪有以下几点建议。

一、密切跟踪外部环境的变化

中小房企的老板及高管团队，一定要密切关注企业外部环境的变化，并及时作出反应，包括涉及房地产行业的重要政策、热点城市市场、标杆及竞争对手的动作。闭门造车与埋头拉车，必定会为企业带来巨大的风险。

二、重新优化企业战略

推地新政出台之后，有先见之明的企业，其中也包括中小房企，已经对企业发展速度与节奏、发展与风险的平衡等这些战略层面的问题，进行了重新思考。

需要着重强调的是，作为中小房地产企业的高管，尤其是老板，一定要对土地新规重点关注。毕竟“问题出在前三排，根子全在主席台”。中小房企一定要紧跟政策变化，重新优化企业战略、调整战略实现路径，着手提升团队能力，优化调整区域布局。

近年来，博志成以战略研讨会的形式，帮助了众多发展型房企梳理企业战略发展方向，明确战略定位。同时，也通过引导房企高层，完成企业快速发展的顶层设计，并制定系统落地措施，助力企业快速增长。

三、夯实企业内功

推地新政必定会对企业整体的投融运销提出新的考验。也是房企提升内功的良好机会。整体来看，中小房企一定要重点提升自身把握节奏的能力，以此来提升运营能力，进而提升企业的现金流管理能力。

不同城市之间，当下与未来之间平衡的能力，这种能力的修炼其实是至关重要的。首先，由于单个城市推地次数有限，企业关注的城市必须多，布局框架一定要拉开，这样才能避免资金闲置。

当布局框架拉开，进入多个城市之后，企业的月度与季度回款才会变得均衡，现金流也不会出现较大波动。

因此，企业的体系与团队，都要与以上节奏相匹配。这样才能在新政之下，抓住稍纵即逝的机会，同时减少风险。

四、加强对于合作型、并购型、政策型杠杆的利用

既然“五道红线”让财务型杠杆受限，“两集中”让经营性杠杆受限。那么中小房企大可以发挥合作型、并购型、政策型杠杆（预售制）的作用。

无论是与头部房企、国有企业，还是与其他中小房企，都可以以抱团合作的方式共同发展。由博志成发起成立的G50董事长俱乐部，就是一个致力于促进发展型房企之间合作，实现融合、共赢、发展的平台。

五、向泛地产转型

“两集中”必然会导致土地竞争的加剧，而对于那些已经建立起自己的泛地产生态圈的企业来说，在与政府谈地的时候，能利用自身优势做到巧拿，不必去拼地价硬拿。因此，房企在泛地产领域的能力，将是未来发展的有力武器。

对于小型房企来说，由于以往积累资源不足，可以先从单个项目突破，向泛地产转型。

而对于资源储备较充足的中大型企业，可以加大在泛地产领域投资力度，甚至将其作为企业的第二赛道或增长曲线。

六、守住“根据地”，适当扩张

因为当热点22城推地节奏被进一步掌控之后，规模房企必定会大规模进入没有“双集中”政策调控的城市寻找机会，导致中小房企的“根据地”竞争加剧。作为中小企业，一定要精耕细作，守住优势领域与深耕城市。

在土地分批集中入市的背景下，即使是大型房企，也难免会在拿地节点上出现资金不足，或研究不足的情况。对于中小房企来说，城市轮动的机会以另外一种形式得以显现。因此，以往聚焦于三四线城市的中小房企，也可以着手去探寻这热点22城的隐藏机会，实现扩张。

七、关注当下，加强回款

中小房企一定清楚布局城市推地新政的实施时间，在新政实施之前抓紧去化。这样才能在新政正式实施后，在集中推地的节点上有充足的资金去拿地。

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