李肃VS冯国亮:中国楼市大变局,观望还是早买房?

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应总裁读书会邀请，在百度官方平台支持下，前天与李肃老师进行了一场直播辩论，为广大网友解析楼市大趋势，答疑解惑。

李老师是我国著名管理咨询专家，去年在培训界顶级圈层中相识，关于房地产模式他提出颠覆性构想，不过太超前，就像墙上的美人，可望不可及。而我是建筑师与投资顾问出身，思考问题更为务实，因此“如何将墙上的美人变成炕上的媳妇"，这是我们一起探讨的方向。

在过去十余年讲学与研究中，我发现老百姓对房地产存在着三方面的误区：

一是反感以及仇恨房地产并不明智

2012年10月，应邀走进百度总部做分享，当时预判房价会涨，建议在场200多位年轻人早买房，没想到有的人把对高房价的反感与仇恨转到我身上。四年后，周边二手房价格由300来万涨至近700万，相当一部分人为此付出了代价。

类似的情况并不少见，前天直播前转发海报居然收到三波警告，回想这十年来讲学与分享中的各种遭遇与屈辱，匪夷所思。

这种反感与仇恨的实质是仇富，认为房价上涨造成社会财富分配不均，而这只是表象，房价上涨只是结果。前些年为了稳增长而一次次启动房地产，放松调控，同时货币宽松，房地产成为蓄水池，房价就水涨船高。

要么涨房价，要么涨物价，哪个更好？两害相权取其轻，因此我们不能一叶障目，要全面看待房地产。

总结过去20年中国经济崛起的秘诀，主要是两条，一是入世后的全球化红利，二是房地产与城镇化红利。

房地产模式的背后，土地财政快速实现了原始资本积累，使各地能够大规模实施修路架桥等基础设施建设。

我国能够成为世界工厂，不仅在于人力成本低，还有工业用地低成本形成制造产业核心竞争力，背后是住宅补给工业。

例如深圳写字楼用地供应已足够25年之用，而住宅用地供应却一直很吝啬，这是造成房价不断高涨的根本原因。

40年间我国人均住房面积从约7平米增长到40平米，居住环境明显改善，城镇化率超过60%，城乡旧貌换新颜，取得了举世瞩目的成就，房地产行业做出了重要的贡献。

我们不能全面否定其对经济发展、城市建设以及改善居住空间的作用。

不能因为房价高就否定全行业，因为稳房价其实很简单，重庆和长沙的做法都是有效增加住宅土地供应，一招就灵。此外，管控流入楼市资金也可以稳房价，每当金融监管动真格的，房价就会下降，一旦宽松，房价就会上涨。

房价涨落背后是银根和地根松紧的循环，无形的手在掌控，这不是房地产行业能够决定的。

二是过度担忧房地产泡沫与房价会大跌是杞人忧天

有的人认为房地产大势已去，还有的认为泡沫将会破灭，房价会大跌，因此而不敢买房，尤其2014年有些人把北京房子卖了移民海外，两年后回来发现房价翻倍了，为此后悔不已。

其实早在10年前就有不少人看空房地产，以至于一次次踏空，而城镇化红利、改善性需求红利和城市更新红利足以支撑房地产未来10年的发展，因此无论宏观调控如何严厉，房地产仍有空间，当然具体看城市，关键是人口，也就是说结构性机会始终存在。

三是认为还会放松刺激，房价还会大涨，买房就会赚钱，这也是误判

居民家庭杠杆率在过去十余年持续上升，目前已近60%，尽管还有一定上升空间，但金融风险明显加大，因而监管部门明确房地产是灰犀牛，严格进行监管。

此外，房地产对经济增长作用也出现了转变，投资边际收益率下降，当房地产占有过多金融资源，房价不断上涨就会反噬经济增长，对以制造业为主的实体投资产生挤出效应，同时阻碍城镇化进程，影响消费市场，助长金融风险，这也是为何近两年来反复强调不搞短刺激的重要原因。

有些人仍停留在过去十年楼市的黄金期思维中，认为买房就会赚钱，要看清楚，过去十余年买房赚钱是获取政策、货币、市场与城市发展的红利，而今政策与货币转向，市场与城市发展红利也在减弱，只有选对才可能有机会，对常人而言概率大幅降低。

今后房价仍会上涨，而人口、货币和杠杆等基本面决定了上涨空间变小，因为房价增速与货币供应、可支配收入增速以及GDP增速具有一定的协同性，不能长期偏离。

近日厦门率先发布十四五规划，明确提出新房价格年涨幅不超过5%，预计其他大城市也会跟进发布。

因此，买房就会赚钱，不再是必然。

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对于是否买房？我的观点是经济条件允许的情况下，自用需求型购房还是早买为好，尤其在楼市复苏的城市，例如上海和北京及周边区域，市场已经步入复苏阶段，利率结束下降且将回升、房企缺钱降价促销、中低价位住房产品仍充足，这些对于购房者都是相对有利的。

对国家、对未来要有信心，就不会纠结买还是不买的问题，关键是怎么买？如何选对房、选好房？而这也是我为何要写《智慧选房》这本书的原因。

由于时间关系，直播中没有详细介绍新书的内容，如果说早些年《穷爸爸与富爸爸》开启财商教育，那么《智慧选房》将开启房商教育。

房产可以决定一个家庭20年财运与家人健康，买房是人生分水岭，选房是人生的第二次高考，是人生必修课，谨以此书祝福各位读者。

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让中国人住好房，造福千家万户！

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